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浙江省麗水市中級(jí)人民法院


民 事 判 決 書






（2013）浙麗民終字第36號(hào)






上訴人（原審被告）：縉云××××汽車銷售有限公司。住所地：縉云縣××號(hào)，組織機(jī)構(gòu)代碼：74904727-3。


法定代表人：樓某某。


委托代理人：丁某某。


被上訴人（原審原告）：葉某某。


委托代理人：樊某某。


上訴人縉云××××汽車銷售有限公司（以下簡(jiǎn)稱元通某某）因房屋租賃合同糾紛一案，不服縉云縣人民法院于2012年12月7日作出的（2012）麗縉商初字第922號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年1月22日公開開庭進(jìn)行了審理。上訴人元通某某的委托代理人丁某某、被上訴人葉某某的委托代理人樊某某到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原審法院審理認(rèn)定：2010年5月30日，原告與被告簽訂了商鋪?zhàn)赓U合同，原告將坐落縉云縣五云鎮(zhèn)黃某路295號(hào)和297號(hào)商鋪出租給被告。合同約定：租期一年，自2010年5月30日至2011年5月29日止，年租金16000元，一年一期付款，從第二年期租金每年比上一年度增加10%。裝修和修繕承租人負(fù)責(zé)，不再使用出租房屋時(shí)不得破壞裝修物和房屋的架構(gòu)，承租人拖簽租金累計(jì)達(dá)30天，應(yīng)賠償違約金1000元，出租人有權(quán)中止合同，收回房屋等條款。合同簽訂后，被告支付原告第一年租金。此后雙方未另行簽訂合同。從2011年6月起至2012年9月30日止，被告繼續(xù)承租商鋪，但沒按原合同支付租金，拖欠租金時(shí)間累計(jì)為一年零四個(gè)月，2012年5月30日前尚欠一年租金為17600元。期間，被告以租金由小區(qū)物業(yè)收訖為由拒絕再付租金。2012年6月1日原告書面通知被告搬離租賃房、交付租金，2012年6月2日被告收到該通知，但被告未履行。原告起訴請(qǐng)求支付應(yīng)付租金及1000元違約金的同時(shí)，請(qǐng)求解除租賃合同。


原審法院審理認(rèn)為：原、被告簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同合法有效，對(duì)合同的雙方具有法律約束力。原告按合同將商鋪交給被告使用，被告依合同支付給原告一年的租金。一年期滿后，被告繼續(xù)使用該商鋪，出租人沒提出異議，依法應(yīng)認(rèn)定雙方的租賃關(guān)系為不定期租賃，被告應(yīng)按原合同的約定計(jì)付租金。所以，即便是被告將租金交給了小區(qū)物業(yè)，也不能抵消或免除被告在合同中支付租金的義務(wù)。被告沒有支付租金給原告，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。在不定期租賃的情況下，合同雙方均有權(quán)隨時(shí)解除合同，原告將解除合同的意思表示通知了被告，被告在收到該通知時(shí)起，該通知即具有法律效力，依法可認(rèn)定雙方的租賃關(guān)系已解除。被告繼續(xù)使用該商鋪的行為不是租賃關(guān)系的民事法律行為。原告在租賃關(guān)系解除后，依法有權(quán)提出其損失的賠償，而原告仍堅(jiān)持支付租金的請(qǐng)求，本院不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第九十六條、第二百二十六條、第二百三十二條的規(guī)定，判決：一、確認(rèn)原告葉某某與被告縉云××××汽車銷售有限公司之間的商鋪?zhàn)赓U合同解除；二、被告縉云××××汽車銷售有限公司在本判決生效之日即支付給原告葉某某租金17600元及違約金1000元；三、駁回原告其他訴訟請(qǐng)求。如未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)426元，減半收取213元，由被告縉云××××汽車銷售有限公司負(fù)擔(dān)，該費(fèi)用在本判決生效日即向本院繳納。


上訴人元通某某上訴稱：一、被上訴人葉某某不是原審適格的原告。自2006年6月起，上訴人向青田縣濱園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱濱園公司）租賃了本案訴爭(zhēng)的縉云縣五云鎮(zhèn)黃某路295、297號(hào)商鋪，用于上訴人目前仍在經(jīng)營的汽車銷售業(yè)務(wù)，至2011年5月29日，期間上訴人每年都與濱園公司簽訂了書面的房屋租賃合同，包括2010年5月30日至2011年5月29日這一年度。因被上訴人是濱園公司的股東之一，租賃合同基本上都是由被上訴人代表公司與上訴人簽訂，而且租金都是由被上訴人具體向上訴人收取。直到上訴人收到被上訴人寄來的2012年6月1日的“通知”和收到原審起訴狀副本，才知道本案訟爭(zhēng)的房屋于2012年4月24日過戶給被上訴人。因此，上訴人一直是向某園公某某租本案所涉的房屋。原審判決認(rèn)定出租方是被上訴人葉某某，顯然與客觀事實(shí)不符，是完全錯(cuò)誤的，由被上訴人主張租金是明顯的不適格；二、濱園公司在開發(fā)本案訟爭(zhēng)房屋所在的“濱園花園”房產(chǎn)后，因業(yè)主就物業(yè)用房存在矛盾，該業(yè)主委員會(huì)以濱園公司沒有按規(guī)定留有物業(yè)用房為由，要將本案訟爭(zhēng)房屋作為物業(yè)用房而要求上訴人將2011年6月以后的租金交給小區(qū)物業(yè)，并以阻撓上訴人正常開店相威脅。因此，上訴人才將2011年6月至2013年5月的租金按年度分兩次付給了“濱園花園”小區(qū)物業(yè)。期間，正是由于有上訴矛盾，濱園公司沒再要求與上訴人簽訂租賃合同；三、如被上訴人確實(shí)在2012年向某園公司購買了本案訟爭(zhēng)的房屋，濱園公司在出賣時(shí)未征求上訴人是否要購買，則侵犯了上訴人的優(yōu)先購買權(quán)。綜上，要求撤銷原判，依法改判駁回被上訴人的訴訟請(qǐng)求。


被上訴人葉某某答辯稱：被上訴人在2007年就擔(dān)任濱園公司的法定代表人，一直以來都是葉某某在經(jīng)辦租賃合同的事項(xiàng)，所以被上訴人是原審的適格原告；濱園公司在縉云開發(fā)的項(xiàng)目不存在物業(yè)，該公司在出售縉云縣××路××、××號(hào)商鋪時(shí)曾電話聯(lián)系上訴人元通某某，元通某某也明確表示不購買上述商鋪。因此，上訴人的上訴理由不能成立，請(qǐng)求法院駁回上訴，維持原判。


二審中，雙方當(dāng)事人均沒有提供新的證據(jù)。


本院除對(duì)原審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)外，另認(rèn)定：2009年8月13日，被上訴人與濱園公司簽訂商品房買賣合同，約定以501102元的價(jià)格購買本案訴爭(zhēng)的縉云縣五云鎮(zhèn)黃某路295、297號(hào)房產(chǎn)，并于同日開具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票。


本院認(rèn)為：按照民法理論，有權(quán)對(duì)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益的人，不僅限于財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)人。本案中，被上訴人于2009年8月13日購得本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)，此后，被上訴人成為該訟爭(zhēng)房產(chǎn)的合法占有人。雖然被上訴人與上訴人簽訂商鋪?zhàn)赓U合同時(shí)沒有取得本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)的所有權(quán)證，但并不影響其以合法占有人的身份對(duì)基于買賣合同法律關(guān)系取得的本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)行使占有、使用、收益的權(quán)利。因此，原判認(rèn)定被上訴人系租賃關(guān)系中的出租人且雙方簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同合法有效并無不當(dāng)。為此，上訴人稱被上訴人無權(quán)主張租金的上訴理由不能成立。上訴人提出“濱園花園”小區(qū)業(yè)主與濱園公司因小區(qū)無物業(yè)用房發(fā)生矛盾，要求濱園公司將本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)作為小區(qū)的物業(yè)用房，并以阻擾上訴人經(jīng)營相威脅，在此情形下，上訴人才將2011年6月以后的房屋租金交付于“濱園花園”小區(qū)物業(yè)。因“濱園花園”小區(qū)物業(yè)非本案租賃合同中的一方主體，且與本案無關(guān)聯(lián)性，故本院對(duì)該點(diǎn)上訴理由不予支持。上訴人認(rèn)為濱園公司出賣本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)時(shí)未履行告知義務(wù)也未征求其作為承租人的意見，侵犯了其優(yōu)先購買的權(quán)利。因該主張不屬于本案的審理范圍，故在本案中不作處理。綜上，原審判決審判程序合法，實(shí)體判決并無不當(dāng)，應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：


駁回上訴，維持原判。


二審案件受理費(fèi)265元，由縉云××××汽車銷售有限公司負(fù)擔(dān)。


本判決為終審判決。










審 判 長(zhǎng) 周小蘭


審 判 員 程允平


代理審判員 葉高山


















二○一三年二月十七日


本件與原件核對(duì)無異


代 書記員 吳美珠