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浙江省麗水市中級(jí)人民法院
民 事 判決 書(shū)


（2013）浙麗民終字第72號(hào)



上訴人（原審原告、反訴被告）：虞某某。
被上訴人（原審被告、反訴原告）：浙江××××旅游開(kāi)發(fā)有限公司，住所地浙江省遂昌縣××街道牡丹亭中路××號(hào)。組織結(jié)構(gòu)代碼：79648314-X。
法定代表人：陳某某。
委托代理人：鄭某某。
上訴人虞某某因房屋租賃合同糾紛一案，不服遂昌縣人民法院于2012年12月21日作出的（2012）麗遂民初字第577號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年2月20日公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。上訴人虞某某、被上訴人浙江××××旅游開(kāi)發(fā)有限公司及其委托代理人鄭某某均到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院審理認(rèn)定：2010年12月15日，原告（乙方）與被告（甲方）簽訂了第一份《租賃合同》，約定：甲方同意將坐落遂昌縣妙高街道牡丹亭中路8號(hào)華僑飯店的娛樂(lè)中心樓一幢出租給乙方經(jīng)營(yíng)；簽訂合同即日乙方向甲方交納7萬(wàn)元人民幣，2011年3月6日之前交納23萬(wàn)元人民幣，共30萬(wàn)元人民幣作為押金，如乙方違約視為單方終止合同，押金不予退還，合同自動(dòng)終止。合同簽訂當(dāng)日，原告向被告交納了7萬(wàn)元人民幣，之后原告未按約交納剩余的23萬(wàn)元押金。2011年6月，原告以浙江遂昌華僑休閑娛樂(lè)有限公司的名義與宏揚(yáng)公司簽訂了《遂昌縣華僑休閑娛樂(lè)有限公司施工合同》一份，將娛樂(lè)中心樓的裝飾工程承包給宏揚(yáng)公司施工。2011年6月18日，宏揚(yáng)公司（甲方）與葉某某（乙方）簽訂《項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制承包合同》一份，將娛樂(lè)中心樓的裝飾工程承包給葉某某施工，約定：本工程項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，專(zhuān)款專(zhuān)用，在甲乙雙方未結(jié)算之前，工程資產(chǎn)屬于甲方所有，乙方不得侵占、挪用。
2011年6月23日，原告（乙方）與被告（甲方）經(jīng)協(xié)商，簽訂了第二份《租賃合同》，重新約定：甲方同意將坐落遂昌縣妙高街道牡丹亭中路8號(hào)華僑飯店的娛樂(lè)中心樓一幢出租給乙方經(jīng)營(yíng)；房屋租期十二年，從2012年3月1日至2024年2月29日止；租金第一個(gè)四年每年租金90萬(wàn)元，從第五年至第八年每年租金110萬(wàn)元，第九年至第十二年每年租金130萬(wàn)元；租金每半年支付一次，每年的1月15日、7月15日前支付，如違約未按時(shí)支付租金，乙方愿按每年總租金20%計(jì)算支付違約金，如超過(guò)7個(gè)月未付房租，甲方有權(quán)單方面終止本租賃合同，乙方承諾如超過(guò)7個(gè)月未付房租，乙方自愿不要求返還押金、裝修和相關(guān)設(shè)施的一切費(fèi)用；簽訂合同即日乙方向甲方交納7萬(wàn)元人民幣，2011年7月1日之前交納23萬(wàn)元人民幣，共30萬(wàn)元人民幣作為押金，如乙方違約視為單方終止合同，押金不予退還，合同自動(dòng)終止；甲方確保乙方2011年7月1日開(kāi)始可進(jìn)場(chǎng)裝修，裝修期8個(gè)月，此間不計(jì)租金不計(jì)租期；如一方違約，違約方應(yīng)支付未違約方違約金15萬(wàn)元人民幣整。
2011年6月24日，原被告以及承租遂昌華僑天溢大酒店的徐建林形成了一個(gè)紀(jì)要，載明：被告就遂昌華僑飯店的建設(shè)情況，向承租方作了介紹，誠(chéng)懇希望承租方慎重選擇是否退出經(jīng)營(yíng)，若是選擇放棄租房，房屋出租方愿意退還押金和費(fèi)用；原告表示：選擇繼續(xù)承租遂昌華僑飯店娛樂(lè)中心；承租方均表示接受房屋出租方提出完善消防工程的條件；雙方一致決定在2012年元旦開(kāi)業(yè)；若2012年3月前未能營(yíng)業(yè)，視為自動(dòng)放棄承租房屋；出租方有權(quán)收回承租房屋；遂昌華僑飯店在建工程項(xiàng)目，至2011年6月30日已完成土建部分和消防安裝工程，按租賃合同于2011年7月1日分別交付承租方，進(jìn)行裝飾，裝飾工期為6個(gè)月，定為2012年1月1日開(kāi)張?jiān)嚑I(yíng)業(yè)，2012年2月1日開(kāi)始按合同約定計(jì)算租金租期。2011年6月28日，原告通知宏揚(yáng)公司進(jìn)場(chǎng)施工。2011年6月30日，原告除已交納的7萬(wàn)元外，向被告支付23萬(wàn)元，共計(jì)30萬(wàn)元押金。
宏揚(yáng)公司施工期間，原告未按約支付工程進(jìn)度款，宏揚(yáng)公司多次催促原告支付工程進(jìn)度款，原告也于2011年10月19日向宏揚(yáng)公司項(xiàng)目部葉某某作出承諾：一星期內(nèi)（2011年10月20日－2011年10月27日）保證支付工程款貳佰萬(wàn)左右。但原告未按期支付。2011年12月20日，在娛樂(lè)中心裝飾工程做工的謝某某等100余某某工向遂昌縣勞動(dòng)監(jiān)察大隊(duì)投訴宏揚(yáng)公司拖欠民工工資，經(jīng)遂昌縣勞動(dòng)監(jiān)察大隊(duì)協(xié)調(diào)，宏揚(yáng)公司多次派員來(lái)遂處理民工工資事宜，因宏揚(yáng)公司考慮涉及人員多、數(shù)額大、存在較大出入，需宏揚(yáng)公司與項(xiàng)目負(fù)責(zé)人葉某某、原告共同協(xié)商解決，但原告和葉某某的電話一直處于關(guān)機(jī)狀態(tài)，未與宏揚(yáng)公司配合，為免事態(tài)擴(kuò)大，2012年1月11日，宏揚(yáng)公司（甲方）與被告（乙方）簽訂了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》一份，約定：甲方自愿將截止2012年1月11日公司所承建的坐落于遂昌縣××街道牡丹亭中路××飯店××中心樓（娛樂(lè)會(huì)所）裝飾工程范圍內(nèi)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙方，工程資產(chǎn)于本合同簽字蓋章后由乙方所有；乙方自愿支付轉(zhuǎn)讓價(jià)款65萬(wàn)元，于2012年1月12日支付給甲方。之后，被告按約履行了協(xié)議，該65萬(wàn)元用于支甲工工資。2011年11月7日、2012年1月6日被告以風(fēng)險(xiǎn)告知書(shū)和律師函的形式提醒原告抓緊施工，如原告未按紀(jì)要約定在2012年3月前營(yíng)業(yè)，視為自動(dòng)放棄承租房屋；2012年3月5日、2012年3月6日，被告以函和律師函的形式通知原告，被告已按約收回華僑飯店娛樂(lè)中心樓。為此，雙方均以對(duì)方違約為由，分別向本院提出前述訴訟請(qǐng)求。
原審法院審理認(rèn)為：原被告簽訂的《租賃合同》和原被告以及承租遂昌華僑天溢大酒店的徐建林形成的紀(jì)要，系原被告雙方的真實(shí)意思表示，內(nèi)容未違反法律禁止性強(qiáng)制規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)依約全面履行合同約定的義務(wù)。宏揚(yáng)公司因原告虞某某逾期不支付工程款，將其承建的華僑飯店娛樂(lè)中心樓裝飾工程范圍內(nèi)的資產(chǎn)折價(jià)轉(zhuǎn)讓給被告，被告為解決宏揚(yáng)公司拖欠民工工資事宜，出資65萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)，用于支甲工工資，不存在原告主張的被告與宏揚(yáng)公司惡意串通，將原告資產(chǎn)低價(jià)轉(zhuǎn)讓、私下收回承租房屋的情形，原告未按約于2012年3月?tīng)I(yíng)業(yè)，也未按約于2012年1月15日前支付租金，應(yīng)屬違約，原告要求被告立即退還押金30萬(wàn)元、支乙告違約金15萬(wàn)元，理由不足，不予支持。反訴原告主張反訴被告違約，要求判令反訴原告收取的30萬(wàn)元押金不予退還、反訴被告支付反訴原告違約金15萬(wàn)元，理由正當(dāng)，予以支持。反訴原告主張因反訴被告違約，造成反訴原告娛樂(lè)中心樓空置8個(gè)月，租金損失60萬(wàn)元，押金30萬(wàn)元和違約金15萬(wàn)元尚不足彌補(bǔ)反訴原告的損失，反訴被告還需賠償反訴原告損失15萬(wàn)元，因反訴被告承租租賃房屋后，已承包給宏揚(yáng)公司施工，該公司于2011年7月1日進(jìn)場(chǎng)施工后，按反訴原告陳述于2011年9月22日停工，從該停工時(shí)間開(kāi)始計(jì)算至反訴原告收回租賃房屋，時(shí)間不足6個(gè)月，租金損失不足45萬(wàn)元，雙方約定的押金和違約金之和并未低于反訴原告造成的損失，故反訴原告要求反訴被告賠償15萬(wàn)元損失的主張，理由不足，不予支持。為此，依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第一百零七條、第一百一十四條之規(guī)定，判決：一、駁回原告虞某某的訴訟請(qǐng)求；二、反訴原告浙江××××旅游開(kāi)發(fā)有限公司向反訴被告虞某某收取的30萬(wàn)元押金不予退還；三、反訴被告虞某某于本判決生效之日起十日內(nèi)支付給反訴原告浙江××××旅游開(kāi)發(fā)有限公司違約金15萬(wàn)元；四、駁回反訴原告浙江××××旅游開(kāi)發(fā)有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百二十九條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。本案減半收取本訴案件受理費(fèi)4025元，由原告虞某某負(fù)擔(dān)；減半收取反訴案件受理費(fèi)4900元，由反訴原告浙江××××旅游開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)875元，反訴被告虞某某負(fù)擔(dān)4025元。
上訴人虞某某上訴稱：一、原審法院程序違法。1、本案案情復(fù)雜，原審適用簡(jiǎn)易程序不妥；2、原審未給予上訴人充足的答辯時(shí)間即開(kāi)庭審理，剝奪了上訴人的答辯權(quán)利；3、原審審理過(guò)程中，未讓上訴人充分發(fā)表意見(jiàn)，顯失公平。二、原審法院認(rèn)定事實(shí)不清。被上訴人從宏揚(yáng)公司處以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的款項(xiàng)購(gòu)得屬于上訴人的裝飾工程資產(chǎn)，明顯屬于雙方惡意串通，原審卻不予認(rèn)定。三、原審法院判決依據(jù)不足。被上訴人將不屬于自己的房產(chǎn)出租給上訴人并收取押金，違反了《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市私有房屋管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，合同應(yīng)屬無(wú)效，押金應(yīng)予退還。綜上，要求撤銷(xiāo)原審判決，改判被上訴人退還房屋押金30萬(wàn)元并承擔(dān)違約金15萬(wàn)元和一、二審訴訟費(fèi)用。
被上訴人答辯稱：一、原審法院程序某某。本案事實(shí)清楚、權(quán)利義務(wù)關(guān)系明確，依法可適用簡(jiǎn)易程序。在一審中，雙方均依法行使了訴訟權(quán)利。二、原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，判決結(jié)果有事實(shí)和法律依據(jù)。⑴、雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效。①被上訴人的房屋經(jīng)合法批準(zhǔn)建房，締約時(shí)房屋雖未取得產(chǎn)權(quán)憑證，但房屋權(quán)屬是清晰的，并已將有關(guān)情況告知上訴人，上訴人也未表示要退出租賃關(guān)系，不存在隱瞞上訴人的情況。②被上訴人分別于2010年7月、2011年11月辦理了訟爭(zhēng)房屋的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)某，不影響上訴人使用房屋。⑵、被上訴人與宏揚(yáng)公司簽訂工程資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議是因?yàn)樯显V人拖欠裝修工程某某工資，不存在惡意串通行為，也不會(huì)對(duì)合同效力產(chǎn)生影響。此后，被上訴人多次以風(fēng)險(xiǎn)告知和律師函的形式提醒上訴人履約，直至2012年3月6日上訴人未按約定開(kāi)業(yè)后才按照合同約定收回出租房屋。三、上訴人未及時(shí)支付租金及開(kāi)張營(yíng)業(yè)，違反合同約定，被上訴人沒(méi)收其押金并要求上訴人支付違約金有事實(shí)和法律依據(jù)。
二審中，上訴人向本院提交了麗水市公安局消防支隊(duì)公某某政處罰決定書(shū)及浙江省代收罰沒(méi)款專(zhuān)用票據(jù)復(fù)印件各一份，待征上訴人因被上訴人用于出租的房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格導(dǎo)致其無(wú)法繼續(xù)對(duì)出租房屋進(jìn)行裝修的事實(shí)。被上訴人質(zhì)證認(rèn)為：上訴人提供的證據(jù)只能證明裝修工程未經(jīng)消防設(shè)計(jì)審核合格而擅自施某某受到消防機(jī)構(gòu)的處罰，與出租房屋土建部分消防是否經(jīng)驗(yàn)收合格無(wú)關(guān)。本院認(rèn)證認(rèn)為：上訴人提供的證據(jù)所反映的是上訴人在對(duì)其承租的房屋進(jìn)行內(nèi)部裝修時(shí)因內(nèi)部裝修工程未經(jīng)消防設(shè)計(jì)審核合格擅自施工而被消防機(jī)構(gòu)責(zé)令停止施工并處以罰款決定，在沒(méi)有其他證據(jù)予以佐證的情形下，無(wú)法證明上訴人主張的待證事實(shí)，故本院不予采信。
本院除對(duì)原審法院認(rèn)定的事實(shí)予以確認(rèn)外，另認(rèn)定：一、被上訴人分別于2010年7月7日、2011年7月14日、11月18日取得了遂昌縣妙高鎮(zhèn)龍某某城“華僑飯店”地塊的土地使用權(quán)某、“華僑飯店”的建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)和該房屋的所有權(quán)某，房屋坐落于遂昌縣妙高鎮(zhèn)龍某某城小區(qū)西側(cè)；二、上訴人承租的房屋位于“華僑飯店”娛樂(lè)中心樓。
本院認(rèn)為：上訴人主張房屋租賃合同因被上訴人于締約時(shí)暫未辦理產(chǎn)權(quán)某書(shū)、未經(jīng)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)驗(yàn)收合格而無(wú)效，該主張缺少法律依據(jù)。本案中，從上訴人與被上訴人于2011年6月23日簽訂的租賃合同和雙方于同年6月24日形成的會(huì)議紀(jì)要的內(nèi)容來(lái)看，上訴人作為承租方對(duì)用于出租的房屋暫未辦理產(chǎn)權(quán)某書(shū)和未經(jīng)消防驗(yàn)收合格等情況非常清楚，在被上訴人提示該內(nèi)容后希望上訴人慎重考慮是否退出租賃關(guān)系，上訴人也未表示退出，并于同年8月24日對(duì)該會(huì)議紀(jì)要的書(shū)面內(nèi)容進(jìn)行了簽字確認(rèn)。至此，合同雙方均對(duì)房屋租賃的有關(guān)事項(xiàng)達(dá)成了一致意見(jiàn)。此后，被上訴人分別于2010年7月7日、2011年7月14日、11月18日取得了出租房屋的土地使用權(quán)某、消防驗(yàn)收合格意見(jiàn)書(shū)和房屋所有權(quán)某，確保上訴人能正常使用出租房屋，實(shí)現(xiàn)合同目的，不存在認(rèn)定合同無(wú)效的情形。原審法院認(rèn)定上訴人與被上訴人簽訂的房屋租賃合同合法、有效，并依此判定上訴人未按合同約定支付租金及按時(shí)營(yíng)業(yè)屬違約行為無(wú)明顯不當(dāng)。因此，上訴人提出出租房屋無(wú)產(chǎn)權(quán)某書(shū)和未經(jīng)消防驗(yàn)收，主張合同無(wú)效的上訴理由不能成立。另，上訴人依照《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第16條提出被上訴人違法收取押租，要求返還押金。因該條例已失效，押金約定系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反現(xiàn)行法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，故該上訴理由亦不能成立。上訴人認(rèn)為宏揚(yáng)公司將上訴人所有的裝飾工程資產(chǎn)以65萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給被上訴人，雙方存在惡意串通。本院認(rèn)為該事實(shí)不屬于本案租賃關(guān)系的審理范圍，故不予審查。至于上訴人提出原審法院審判程序違法的問(wèn)題，從一審審判過(guò)程來(lái)看，上訴人在訴訟中向一審法院提交了書(shū)面的答辯狀，并在案件審理過(guò)程中充分闡述了訴訟主張，依法行使了法律賦予的訴訟權(quán)利，對(duì)上訴人的該點(diǎn)上訴主張，本院不予支持。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)清楚、實(shí)體處理無(wú)明顯不當(dāng)，依法應(yīng)予維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百七十條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)8050元，由上訴人虞某某負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。






審 判 長(zhǎng) 周小蘭
審 判 員 程允平
代理審判員 葉高山






二○一三年三月六日
本件與原件核對(duì)無(wú)異
代 書(shū)記員 吳美珠