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浙 江 省 麗 水 市 中 級(jí) 人 民 法 院


民 事 判 決 書


（2013）浙麗民終字第79號(hào)



上訴人（原審原告）：金甲。


委托代理人：尤××。


委托代理人：金乙。


被上訴人（原審被告）：郭甲。


被上訴人（原告被告）：郭乙。


上述兩被上訴人共同委托代理人：王××。


上訴人金甲因房屋租賃合同糾紛一案，不服麗水市蓮都區(qū)人民法院（2012）麗蓮民初字第938號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，于2013年3月1日公開開庭審理了本案，上訴人金甲及委托代理人金乙，被上訴人郭甲、郭乙的共同委托代理人王××到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。


原審法院審理認(rèn)定：2008年3月26日，浙江某達(dá)置業(yè)股份有限公司與原告金甲簽訂《房屋租賃合同》，約定：由原告金甲承租位于某達(dá)陽某某庚街商鋪，一層商鋪十間戶牌號(hào)為陽某某26、31幢樓110-119號(hào)，建筑面積為797.8平方米；一層營業(yè)用房26.5元／平方米／月，第三年起每年租金遞增10%；租賃期限自2008年7月15日至2013年7月14日；租金支付方式實(shí)行先交租后使用的原則，分十次支付租金，其中第七次租金（2011年7月15日至2012年1月14日）、第九次租金（2012年7月15日至2013年1月14日）在每年的12月31日前，第八次租金（2012年1月15日至2012年7月14日）于每年的6月3日前支付。2011年10月15日，原告與兩被告簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，將坐落于麗水市××號(hào)店鋪（原為麗水某某汽車裝潢店）轉(zhuǎn)讓給兩被告，并約定：租金為每半年交付一次，并于約定日期提前一個(gè)星期交付原告，店鋪轉(zhuǎn)讓給被告后，被告同意代替原告履行原有店鋪?zhàn)赓U合同中所規(guī)定的條款，并且每年定期交納租金及該合同所約定的應(yīng)由原告交納的水電費(fèi)及其他各項(xiàng)費(fèi)用。協(xié)議簽訂后，被告向某告支付了2011年10月15日至2012年1月14日的租金。


原審法院另查明：案涉房屋的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為0.8元／平方米／月。


原審法院審理認(rèn)為：原、被告簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，經(jīng)法院生效判決已確認(rèn)為合法有效，雙方均應(yīng)依約及時(shí)履行各自的義務(wù)。關(guān)于2011年10月15日至2012年1月14日的租金問題。（2012）麗蓮民初字第312號(hào)案件的庭審筆錄中，原告已明確答復(fù)該筆款項(xiàng)已付，在本案中原告無法提供充分的證據(jù)對前述自認(rèn)的事實(shí)予以否定，故原審法院認(rèn)定該三個(gè)月的房屋被告已經(jīng)向某告支付。關(guān)于案涉房屋一層112號(hào)店面總計(jì)78.68平方米是否應(yīng)當(dāng)在總承租面積內(nèi)扣減的問題。根據(jù)被告提供的交接清單中列明的租金計(jì)算，其計(jì)算基數(shù)為797.8平方米，可見112號(hào)店面的面積顯然包含在內(nèi)，且在租賃前被告應(yīng)對該房屋的四至范圍做了現(xiàn)場查看與了解，現(xiàn)提出要求扣減該面積，依據(jù)不足，原審法院不予支持。關(guān)于2012年1月15日至2012年7月14日的租金及是否應(yīng)支付利息的問題。根據(jù)原被告雙方簽訂的《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》及原告與浙江某達(dá)置業(yè)股份有限公司簽訂的《房屋租賃合同》，該筆租金數(shù)額應(yīng)為：153488.74元（26.5元／平方米／月×1.1×1.1×797.8平方米×6月），支付日期為2012年5月27日。雖然案涉房屋的租賃問題一直處在訴訟過程中，但該期間并未對被告的經(jīng)營造成實(shí)質(zhì)的影響，故被告仍應(yīng)依約及時(shí)履付租金。關(guān)于2012年7月15日至2013年1月14日的租金問題。該筆租金數(shù)額為：168837.62元（26.5元／平方米／月×1.1×1.1×1.1×797.8平方米×6月），支付日期為2012年12月24日。被告在庭審中表示愿意在本案中一并支付，原審法院予以認(rèn)可。但本案起訴時(shí)，該筆租金支付期限并未屆滿，原告要求被告承擔(dān)該筆租金的利息，依據(jù)不足，原審法院不予支持。關(guān)于物業(yè)費(fèi)及違約金的問題。庭審中，原、被告同意以2012年8月31日為界，其之前的物業(yè)費(fèi)由被告向某告支付，其之后的物業(yè)費(fèi)由被告直接向物業(yè)公司某某，故被告應(yīng)向某告支付的物業(yè)費(fèi)為6701.52元（0.8元／平方米／月×797.8平方米×10.5月）。原告并未提供因被告物業(yè)費(fèi)未交而承擔(dān)了相應(yīng)違約金的證據(jù)，故對原告要求被告支付逾期繳納物業(yè)費(fèi)的違約金，原審法院不予支持。原告訴請要求被告支付200000元違約金，無事實(shí)和法律依據(jù)，原審法院不予支持。綜上，對原告訴請的合理部分，原審法院予以支持。原審法院依照《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條、第一百零七條、第二百二十六條的規(guī)定，判決如下：一、被告郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告金甲2012年1月15日至2013年1月14日的租金322326.36元及利息（利息以153488.74元為基數(shù)，自2012年5月27日起按中國人民銀行同期基準(zhǔn)貸款利率計(jì)算至本判決確定的履行期限屆滿之日止）；二、被告郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內(nèi)支付原告金甲為其墊付的物業(yè)費(fèi)6701.52元；三、駁回原告金甲的其他訴訟請求。案件受理費(fèi)10260元，減半收取5130元，由原告金甲負(fù)擔(dān)1830元，被告郭甲、郭乙負(fù)擔(dān)3300元。


宣判后，原審原告金甲不服，向本院提起上訴。


上訴人金甲上訴稱：一審法院認(rèn)定被上訴人郭甲、郭乙已交付2011年10月15日至2012年1月14日的租金問題存在錯(cuò)誤。（2012）麗蓮民初字第312號(hào)案件的庭審筆錄中關(guān)于交接清單的質(zhì)證情況記錄錯(cuò)誤，依據(jù)該案的庭審?fù)�步錄音錄像，上訴人金甲及代理人并未自認(rèn)上述款項(xiàng)已付。為此，請求二審法院依法改判，除2012年1月15日至2013年1月14日的租金322326.36元及利息和上訴人為被上訴人墊付的物業(yè)費(fèi)6701.52元外，判令被上訴人郭甲、郭乙向上訴人金甲支付2011年10月15日至2012年1月14日的租金76745元，本案所有訴訟費(fèi)用由被上訴人承擔(dān)。


被上訴人郭甲、郭乙辯稱：一、根據(jù)（2012）麗蓮民初字第312號(hào)案件的庭審筆錄的記載，上訴人構(gòu)成自認(rèn)，該庭審筆錄是由上訴人簽字確認(rèn)的；二、在（2012）麗蓮民初字第312號(hào)案件的質(zhì)證中，被上訴人舉證交接清單的待證事實(shí)是已經(jīng)繳納了該三個(gè)月的租金，上訴人對此沒有提出異議，只是補(bǔ)充了其它方面的內(nèi)容，已經(jīng)構(gòu)成了默認(rèn)；三、上訴人金甲書寫的交接清單上記載了押金、租金、電費(fèi)等款項(xiàng)，上訴人金甲僅對租金提出訴訟，而沒有要求被上訴人支付其它款項(xiàng)，與交易習(xí)慣不符；四、上訴人既沒有向被上訴人主張過租金，也沒有把被上訴人的營業(yè)款扣下，可見，被上訴人已經(jīng)支付了該三個(gè)月租金。綜上，請求駁回上訴人金甲的上訴請求。


二審中，被上訴人郭甲、郭乙未提供新的證據(jù)。上訴人金甲向本院提供交接清單草稿一份（復(fù)印件），待證上訴人原先草擬了這份交接清單，在被上訴人支付80000元押金后，上訴人在這份交接清單上進(jìn)行了添加書寫，被上訴人并沒有支付2011年10月15日至2012年1月14日的租金76745元。被上訴人質(zhì)證認(rèn)為，該清單是上訴人自己書寫，故對其真實(shí)性有異議，且并不能待證被上訴人沒有支付76745元。經(jīng)審查，上訴人金甲未能提供該證據(jù)的原件，且該證據(jù)也不能證明上訴人擬待證的事實(shí)，故，本院對該證據(jù)不予采納。


經(jīng)審理查明，原審法院對被上訴人郭甲、郭乙向上訴人金甲支付了2011年10月15日至2012年1月14日租金的事實(shí)認(rèn)定有誤，應(yīng)予糾正。本院另認(rèn)定：2011年10月15日，上訴人與被上訴人簽訂《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，雙方在履行協(xié)議過程中產(chǎn)生糾紛，2012年3月1日，郭甲起訴金甲至麗水市蓮都區(qū)人民法院，要求解除協(xié)議、返還轉(zhuǎn)讓款，案號(hào)：（2012）麗蓮民初字第312號(hào)。在該案的審理過程中，被上訴人郭甲向?qū)徖矸ㄔ禾峤涣私唤忧鍐�，待證其已向上訴人金甲支付了2011年10月15日至2012年1月14日的租金。經(jīng)質(zhì)證，上訴人金甲對其真實(shí)性無異議，但對其待證事實(shí)未做明確答復(fù)。除以上事實(shí)外，本院認(rèn)定的事實(shí)與原審法院認(rèn)定的事實(shí)一致。


另查明：2011年10月15日至2012年1月14日的租金數(shù)額為：76744.37元（26.5元／平方米／月×1.1×1.1×797.8平方米×3個(gè)月）。


本院認(rèn)為：當(dāng)事人對自己提出的訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對方訴訟請求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。本案中，被上訴人郭甲、郭乙作為案涉房屋的承租方，應(yīng)對其主張的已付2011年10月15日至2012年1月14日租金的事實(shí)提供證據(jù)予以證明。被上訴人主張上訴人金甲在（2012）麗蓮民初字第312號(hào)案件中對交接清單的質(zhì)證意見，構(gòu)成對2011年10月15日至2012年1月14日租金的自認(rèn)。本院認(rèn)為，根據(jù)已查明的事實(shí)，結(jié)合（2012）麗蓮民初字第312號(hào)案件庭審?fù)�步錄音錄像，上訴人在對交接清單的質(zhì)證過程中，雖未對其待證事實(shí)進(jìn)行明確答復(fù)，但也未承認(rèn)該三個(gè)月租金已付，不應(yīng)認(rèn)定為上訴人的自認(rèn)。且，交接清單中書寫的“店里房租，10月15算起-11年1月14日，先交三個(gè)月，之后按合同每半年交一次�！眱H僅是雙方對《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》約定的租金支付期限的補(bǔ)充，并不能證明被上訴人已支付了該三個(gè)月租金。被上訴人的其他抗辯理由亦不能成立，本院不予采信。綜上，被上訴人未能提供充分的證據(jù)證明2011年10月15日至2012年1月14日的租金已付，應(yīng)承擔(dān)不利后果。上訴人金甲的上訴理由成立，對其上訴請求合理部分，本院予以支持。原審法院認(rèn)定部分事實(shí)錯(cuò)誤，本院依法予以改判。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)、《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第二百二十六條之規(guī)定，判決如下：


一、維持麗水市蓮都區(qū)人民法院（2012）麗蓮民初字第938號(hào)民事判決第一項(xiàng)、第二項(xiàng)，即被上訴人郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人金甲2012年1月15日至2013年1月14日的租金322326.36元及利息（利息以153488.74元為基數(shù)，自2012年5月27日起按中國人民銀行同期基準(zhǔn)貸款利率計(jì)算至本判決確定的履行期限屆滿之日止）；被上訴人郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人金甲為其墊付的物業(yè)費(fèi)6701.52元；


二、撤銷麗水市蓮都區(qū)人民法院（2012）麗蓮民初字第938號(hào)民事判決第三項(xiàng)；


三、被上訴人郭甲、郭乙于本判決生效之日起十日內(nèi)支付上訴人金甲2011年10月15日至2012年1月14日的租金76744.37元；


四、駁回上訴人金甲的其他訴訟請求。


如果未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。


一審案件受理費(fèi)10260元，減半收取5130元，由上訴人金甲負(fù)擔(dān)1500元，被上訴人郭甲、郭乙負(fù)擔(dān)3630元。二審案件受理費(fèi)3660元，由被上訴人郭甲、郭乙負(fù)擔(dān)。


本判決為終審判決。


審 判 長 徐蓓姿
審 判 員 蘇偉清
審 判 員 李 洋


二○一三年三月十二日


本件與原件核對無異


代 書記員 張 琳