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（2015）安民初字第823號
原告劉某方，男，1944年1月13日，漢族，住廣東省深圳羅湖區(qū)春風(fēng)路。
委托代理人徐振武，歐陽裕，江西振武律師事務(wù)所律師。
被告王某萍，女，1967年11月7日出生，漢族，江西萍鄉(xiāng)人，住萍鄉(xiāng)市汪公潭管理處興旺小區(qū).
原告劉某方與被告王某萍房屋租賃合同糾紛一案。本院受理后，依法由審判員姚富良獨任審判，公開開庭進行了審理。本案原告委托代理人徐振武、被告王某萍到庭參加訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原告劉某方訴稱：2010年7月16日，原、被告簽訂了廠房租賃合同糾紛，約定將原告所有座落于320國道旁萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)上柳源葉家坳37號廠房房屋出租給被告使用，租期為2010年10月1日至2013年9月30日止，共計31個月，2010年至2011年月租金為4000元，2012年月租金為4500元，2013年以后月租金為5000元，每月5日到10日付到原告中國銀行帳戶，逾期未繳，每遲延10天，原告有權(quán)加收租金5%的滯納金，原告按合同約定將廠房交付給被告使用，被告向原告繳納了保證金10000元，2013年8月1日，原、被告簽訂了補充協(xié)議，將合同租賃期延長至2016年6月30日，從2014年起月租金為7000元，2015年起月租金為9000元，2016年起月租金為10000元，其余條款按原合同執(zhí)行，被告在2013年12月以前均能按合同履行，但從2014年1月份開始，就不再繳納租金，已構(gòu)成違約。2014年11月經(jīng)原、被告雙方同意，將部份廠房租賃給柳文武，被告按原合同約定租金的55%繳納，到目前為止，尚欠原告租金119130元，且又不愿意交還所租廠房房屋，嚴重損害了原告的合法權(quán)益，原告多次催促被告支付租金并履行合同，被告拒不履行，為維護原告合法權(quán)益，特向人民法院起訴，請求判令解除原、被告于2010年7月16日簽訂的廠房房屋租賃合同，和2013年8月1日簽訂的補充協(xié)議。返還原告位于萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)上柳源葉家坳37號廠房房屋。請求判令被告向原告支付租金119130元。及逾期付款違約金（按銀行同期借款利率四倍計算），本案訴訟費由被告承擔。
被告王某萍辯稱：本案是因為原告先違約，廠房房屋未經(jīng)我同意就把廠房租賃給其他人，我才沒有繳納房租給原告的，我不同意原告提出的解除廠房租賃合同。以及補充協(xié)議，不同意返還廠房，不同意支付租金及逾期付款違約金，本案訴訟費由原告承擔。
原、被告針對其訴訟請求、答辯意見向本院提交了如下證據(jù)，本院依照證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性及庭審質(zhì)證、認證情況作如下認定：
1、原告提供其身份證復(fù)印件一份。證明原告的身份情況，是本案的適格主體。被告對該證據(jù)沒有異議。
2、原告提供其與被告于2010年7月16日簽訂的廠房租賃合同一份。證明被告租賃原告的廠房房屋，原、被告之間存在租賃合同關(guān)系，被告不履行合同義務(wù)，已構(gòu)成違約。被告對該證據(jù)沒有異議，但該合同已經(jīng)履行。
3、原告提供其與被告于2013年8月1日簽訂的補充協(xié)議一份。證明原、被告雙方原簽訂的廠房房屋租賃合同租期延長到2016年6月30日，所交租金須遞增，2014年月租金為7000元／月，2015年月租金為9000元，2014年月租金為10000元。被告對該協(xié)議無異議。
4、原告提供2014年6月11日出具的江西振武律師事務(wù)所函一份。證明原告催款并主張了權(quán)利。被告稱收到了這份函，但是我提出了異議，說他們把房子租賃給其他的人了。
5、原告提供繳款清單及銀行明細單。證明被告只繳納部份租金，至2015年5月18日止拖欠了租金119130元。因為部份廠房租賃給了別人，這是被告認可把廠房租賃給別人，所以我們就按55%計算被告的租金，被告認為原告稱我同意其他人進廠，這并沒有任何證據(jù)證明，原告說的這些事是不符合事實的，我從來沒有同意房租按55%繳納，實際上那個租賃廠房的人是2013年就進了廠。
6、原告提供被告王某萍于2013年7月30日出具的保證書一聳。證明被告把廠房轉(zhuǎn)租并保證把租出的廠房收回，且延期協(xié)議無效。被告對原告的證明目的不予認可，落款時間不對，因為當時我在和別人打官司，2013年7月30日的日子是原告自己填寫的，保證書是2013年9月簽訂的，我有傳真件。
7、被告提供租賃合同一份和補充協(xié)議一份。證明原、被告雙方的租賃合同關(guān)系。原告對該組證據(jù)無異議。
8、被告提供其本人于2014年8月10日在中國銀行的匯款單子一份。證明其在2014年8月10日仍然在履行支付租金的義務(wù)，原告稱我方收到了2000元錢屬實。但是并不能說被告就沒有違約，我們在往來明細里面已減掉了2000元。
9、被告提供2014年1月29日的收款收據(jù)一份。是由被告出具給柳文斌門衛(wèi)的半年租金600元，證明柳文斌在2014年1月29日之前就已經(jīng)在該廠生產(chǎn)了。原告稱這個收款收據(jù)我方不清楚，但是該證據(jù)可以證明被告同意把廠房出租給柳文斌。
10、被告提供電費清單一份。證明柳文斌在2014年1月就進場了，2月份就產(chǎn)生了電費費用，與證據(jù)3收款收據(jù)是相吻合的，并證明原、被告雙方同意將部份廠房租賃給柳文斌的事實在時間上是不一致的。原告對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。這個證據(jù)不能證明柳文斌已繳納電費，不能達到被告的證明目的。
11、被告提供其與陳松強于2010年11月12日簽訂的租賃合同一份。2010年8月1日其與黃建輝的廠房分租協(xié)議一份。證明按協(xié)議約定廠房的租金是84000元，現(xiàn)這兩個車間原告在2013年6月到7月提前收回，租賃給了柳文斌。原告對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性有異議，這只能證明被告擅自轉(zhuǎn)租，部分廠房租賃給柳文斌這是事實，具體是那些廠房我們不清楚。
12、被告提供廠房現(xiàn)場相片4張。證明柳文斌的生產(chǎn)場地已經(jīng)超過了兩個車間的范圍。被告的權(quán)益受到了嚴重侵害。原告對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性沒有異議。但是不能達到被告的證明目的。
13、被告提供其與王雪峰于2015年6月簽訂的場地租賃合同一份。證明其與王雪峰均在2015年6月10日簽訂的租賃合同，我與原告的合同期要到2020年6月10日才能結(jié)算，原告認為這是被告轉(zhuǎn)租給他人的合同，這個合同對原告沒有約束力。
14、被告提供其出具的保證書一份。證明2013年9月24日保證書傳真件是原告發(fā)給被告的，保證書是9月24日傳過來的，保證書上的落款日期是7月30日，原告提供的保證書時間提前是為了掩蓋真實的日期。原告對保證書的內(nèi)容沒有異議。但是時間應(yīng)以2013年7月30日為準。
15、被告提供順豐速運快遞單一份。證明2013年10月18日原告從他廣州的住址寄出的快件存根，里面是原告寄給我的補充協(xié)議以及證明書、保證書的原件。說明了續(xù)簽協(xié)議日期，可以通過順豐快遞查到此單的日期。原告對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議，這不是原告寄給被告的，郵寄是不能確定的。
16、被告提供原告于2011年2月1日出具的證明書一份。證明原告同意我轉(zhuǎn)租第三方的證明。原告對該證據(jù)的真實性沒有異議，對關(guān)聯(lián)性有異議，其房屋有多才可以轉(zhuǎn)出去，而且是被告和另人打官司時我們出具的，現(xiàn)在是被告把自己的房屋都轉(zhuǎn)出去了，并不是把多余的廠房租出去的。
上述證據(jù)1原告身份證被告無異議，本院對該證據(jù)予以認定。證據(jù)2廠房房屋租賃合同，被告對該證據(jù)無異議，本院予以認定。證據(jù)3補充協(xié)議一份，被告對該協(xié)議無異議，本院予以認定。證據(jù)4律師函一份，被告稱收到了這份函，對其真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性未提異議，故對該份證據(jù)予以認定。證據(jù)5繳款清單及銀行明細單，被告對繳款的全額的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性未提有異議，對該證據(jù)本院予以認定。至于最終因部分房屋轉(zhuǎn)租具體需繳納多少租金本院將綜合其他證據(jù)予以處理。證據(jù)6王某萍于2013年7月30保證書，被告王某萍提有異議，并提供證據(jù)14保證書傳真件予以反駁。本院認為，證據(jù)14除傳真時間是2014年9月24日外，傳真件保證書內(nèi)容、時間、簽名與證據(jù)6一致，且被告對該證據(jù)的簽名的真實性沒有異議，兩證據(jù)之間并不存在矛盾，故對證據(jù)6及證據(jù)14本院予以認定。證據(jù)7租賃合同及補充協(xié)議，該組證據(jù)與證據(jù)2、3一致，原告沒有異議，故對該證據(jù)本院予以認定。證據(jù)8匯款單一份，原告對該證據(jù)無
異議，本院予以認定。證據(jù)9收款收據(jù)一份，原告稱不清楚，本院認為該證據(jù)不能反映與本案具備關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)本院不予認定。證據(jù)10電費清單，原告對證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性均有異議。本院認為其抗辯理由成立，對該組證據(jù)本院不予認定。證據(jù)11被告與陳松強租賃合同，原告對該證據(jù)提有異議，本院認為其抗辯理由成立，對該組證據(jù)本院不予認定。證據(jù)12廠房現(xiàn)場相片4張，原告對該證據(jù)的真實性、合法性、關(guān)聯(lián)性沒有異議，本院予以認定。至于能否達到其證明目的，本院將綜合其他證據(jù)予以處理。證據(jù)13被告與王雪峰簽訂的場地租賃合同，原告提有異議，本院認為其抗辯理由成立，該組證據(jù)與本案不具備關(guān)聯(lián)性，對該證據(jù)本院不予認定。證據(jù)15順豐速運快遞單一份，原告對證據(jù)提有異議，本院認為其抗辯理由成立，該證據(jù)不符合證據(jù)的形式要件，與本案是否具備關(guān)聯(lián)性不能認定，故對該組證據(jù)本院不予認定。證據(jù)16原告于2011年2月1日出具的證明一份，原告對該證據(jù)的關(guān)聯(lián)性提有異議，認為是被告和別人打官司時出具的但無證據(jù)佐證，故對該本院予以認定。
綜合上述證據(jù)可認定如下事實：2010年7月16日，原告劉某方與被告王某萍簽訂了一份廠房房屋租賃合同，合同第一條約定了租賃房屋范圍、面積及租金數(shù)量，2010年－2011年租金每月4000元，2012年每月租金4500元，2013年租金每月5000元。第二條約定租賃期限為2010年10月1日至2013年9月30日共36年月，甲方交銷鎖匙給乙方可提前7月15日進入裝修整理，
乙方有下列情況－甲方可以終止合同，乙方擅自將廠房轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)借的（除與第三人合作使用外），乙方利用房屋進行非法經(jīng)營，非法活動，損害公共利益的，乙方有損害砍伐園林樹木的，乙方拖欠租金累計達一個月，租賃合同期滿內(nèi)乙方有意購買此工廠，甲方可優(yōu)先轉(zhuǎn)讓，乙方在合同期滿后，無理由不搬離。甲方有權(quán)向人民法院起訴并申請強制執(zhí)行。損失由乙方承擔，甲方向乙方收取一次性保證金10000元，甲方開具收據(jù)，在乙方退租時，甲方一次性將保證金退還乙方，乙方須自行承擔實際發(fā)生的水電費費用。甲方在租賃期內(nèi)不得隨意終止合同，除政府強制征用外，否則甲方需支付違約金人民幣10000元，并及時退回乙方已交的保證金人民市10000元，但不作其他補償。乙方如逾期不交租金，每延遲10天，甲方加收租金滯納金5%，乙方擅自將承租的廠房轉(zhuǎn)給他人使用，應(yīng)支付違約金100000元，如因此造成房屋的毀損須按房屋的價值賠償或者維修。合同簽訂后，被告向原告繳納了保證金10000元，原告將租賃房屋及鎖匙交付給被告，合同履行至2013年7月份，被告王某萍于2013年7月30日向原告出具保證書一份，稱本人由于疏忽而在與劉某方所簽合同期滿后，尚有無法處理事務(wù)，特要求原告合同延期至2016年6月30日，但簽訂補充協(xié)議是為圓滿結(jié)束原合同。而無心拖延原告合同執(zhí)行，但原與其他轉(zhuǎn)租方將所租房退回清理完畢，則本人與劉某方所簽之補充協(xié)議自動無效，空口無憑，立此保證為據(jù)，此后，被告與原告又于2013年8月1日簽訂了一份補充協(xié)議，約定合同有效期延長至2016年6月30日止，乙方與合同第三方所簽合同式協(xié)議，如因任何原因提前終止，則本協(xié)議自動終止，本協(xié)議如在延長執(zhí)行時，乙方向甲方所交租金須遞增至2014年月租金為每月7000元，2015年月租金為每月9000元，2016年租金每月為10000元，本協(xié)議與原告合同一起執(zhí)行有效。其余條款原則不變，如發(fā)現(xiàn)原條款與本協(xié)議有矛盾之處，以本補充協(xié)議為準，原、被告均在協(xié)議及補充協(xié)議上簽字。但從2013年7月開始，被告開始拖欠部分房屋租金，最后一次付租金是2014年8月付房屋租金2000元，此后未再支付租金，在簽訂補充協(xié)議后，有部分廠房已租賃給第三人使用，但原、被告雙方對剩余廠房的租金，期限等相關(guān)租賃事宜。沒有進行商議，沒有簽訂書面合同，引發(fā)糾紛，訴至法院。
本院認為，原、被告雙方于2010年7月16日簽訂的廠房房屋租賃合同是原、被告雙方的真實意思表示，客觀真實，符合法律規(guī)定，屬有效合同，該合同已實際履行，但雙方又于2013年8月1日簽訂了補充協(xié)議，并對相關(guān)租賃事宜進行了約定，原
合同繼續(xù)履行，對租金及期限作相關(guān)調(diào)整，該協(xié)議是原合同的補充，是合同的主要組成部份，亦是雙方真實意思表示，屬有效合同，應(yīng)予履行。但在合同簽訂后，因部分租賃物轉(zhuǎn)租給了第三人，被告開始拖欠部分房租，自2014年9月以后，沒有繳納房租，已經(jīng)構(gòu)成根本性違約，原、被告之間所簽訂的房屋租賃合同及補充協(xié)議，應(yīng)予以解除，租賃物應(yīng)予退還。原告訴請被告支付租金119130元及逾期付款違約金，因原告在未與被告協(xié)商一致的情況下，將租賃物部分租賃給第三人，對剩余房租的租金數(shù)量，租賃期限告等沒有提供證據(jù)證實，原告訴稱房屋租金按55%計算，亦我證據(jù)證實。故原告要求被告支付租金及逾期付款違約金的事實不清，證據(jù)不足，其訴訟請求予以駁回，（如有新的證據(jù)，可另行起訴），本院依照《中華人民共和國合同法》第二百二十三條，第二百二十七條之規(guī)定，判決如下：
一、原告劉某方與被告王某萍于2010年7月16日簽訂的廠房房屋租賃合同及2013年8月1日簽訂的補充協(xié)議予以解除。被告王某萍應(yīng)于本判決生效后十日內(nèi)將其租賃的位于萍鄉(xiāng)市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)上柳源葉家坳37號的廠房房屋返還原告劉某方。
二、駁回原告劉某方的其他訴訟請求。
本案訴訟費2683元，由被告王某萍承擔。
如不服本判決，可在判決書送達之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數(shù)提出副本，上訴于江西省萍鄉(xiāng)市中級人民法院。
審　判　員　　姚富良
二〇一五年八月十八日
代理書記員　　何　濤