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（2015）浦民一(民)初字第30252號(hào)
　　案外人程某，男，1975年4月23日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　案外人申甲，女，1978年6月11日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　上列兩案外人共同委托代理人張弘，上海市鴻生律師事務(wù)所律師。
　　原告康寶琴，女，1985年10月29日生，漢族，住陜西省。
　　委托代理人許方錢(qián)，北京市惠誠(chéng)律師事務(wù)所上海分所律師。
　　委托代理人楊狀，北京市惠誠(chéng)律師事務(wù)所上海分所律師。
　　被告徐蕾，女，1977年5月16日生，漢族，戶籍地上海市浦東新區(qū)。
　　被告胡迎，男，1969年2月26日生，漢族，住上海市浦東新區(qū)。
　　本院在審理原告康寶琴訴被告徐蕾、胡迎民間借貸糾紛一案中，案外人程某、申甲向本院提出書(shū)面異議，要求解除對(duì)上海市浦東新區(qū)西泰林路XXX弄XXX號(hào)1-3層房屋(以下簡(jiǎn)稱(chēng)系爭(zhēng)房屋)的保全查封。本院受理后，依法進(jìn)行了審查，現(xiàn)已審查終結(jié)。
　　案外人程某、申甲稱(chēng)，2015年5月23日，兩案外人經(jīng)某某(上海)房地產(chǎn)咨詢有限公司居間介紹，與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍就買(mǎi)賣(mài)系爭(zhēng)房屋簽訂《二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定房屋總價(jià)人民幣500萬(wàn)元(以下幣種相同)，兩案外人于當(dāng)日支付購(gòu)房定金80萬(wàn)元，后因居間方資金走賬不便，退還45萬(wàn)元。同日，徐蕾與系爭(zhēng)房屋的抵押權(quán)人樂(lè)嘉宏達(dá)成協(xié)議，由徐蕾支付15萬(wàn)元，樂(lè)嘉宏向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)查封。同年6月9日，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，當(dāng)日兩案外人向徐蕾支付購(gòu)房款5萬(wàn)元。同年6月10日，兩案外人支付徐蕾購(gòu)房款274萬(wàn)元，徐蕾將系爭(zhēng)房屋交付兩案外人，雙方通過(guò)中介方辦理了房屋交接手續(xù)。同年6月11日，兩案外人支付徐蕾購(gòu)房款176萬(wàn)元。截至2015年6月11日，兩案外人已支付購(gòu)房款490萬(wàn)元，余款10萬(wàn)元按約定待出售方戶口遷出后再支付。2015年6月24日，在買(mǎi)賣(mài)雙方辦理過(guò)戶手續(xù)的過(guò)程中，法院保全查封了系爭(zhēng)房屋，致使兩案外人無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶。之后，法院又因本案對(duì)系爭(zhēng)房屋再次進(jìn)行查封。兩案外人認(rèn)某，其已合法購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，按約支付了全部購(gòu)房款，實(shí)際占有了系爭(zhēng)房屋，并不存在任何過(guò)錯(cuò)，故請(qǐng)求解除對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封。
　　原告康寶琴稱(chēng)，系爭(zhēng)房屋當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)約為人民幣700萬(wàn)元，而兩案外人實(shí)際購(gòu)買(mǎi)價(jià)格為人民幣500萬(wàn)元，其應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋有極大的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果，或者可以認(rèn)某兩案外人在某某系爭(zhēng)房屋中主觀上存在過(guò)錯(cuò)；根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條的規(guī)定，本案兩案外人并未支付全部?jī)r(jià)款，且據(jù)原告了解系爭(zhēng)房屋現(xiàn)在空關(guān)，過(guò)年期間還有他人入住；兩案外人與徐蕾就購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋約定了救濟(jì)條款，完全可以循另外途徑解決，而原告作為債權(quán)人的權(quán)利也應(yīng)得到保護(hù)，故原告不同意兩案外人的異議申請(qǐng)。
　　被告徐蕾、胡迎未到庭參加聽(tīng)證。
　　經(jīng)審查查明，系爭(zhēng)房屋于2007年9月登記于方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍名下。2015年5月23日，經(jīng)某某(上海)房地產(chǎn)咨詢有限公司居間介紹，兩案外人(乙方)與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍(甲方)簽訂《二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，約定乙方向甲方購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋，房屋售價(jià)為500萬(wàn)元；系爭(zhēng)房屋設(shè)定有2項(xiàng)抵押權(quán)，抵押權(quán)人分別為中國(guó)光大銀行股份有限公司上海楊浦支行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)中國(guó)光大銀行上海楊浦支行)、樂(lè)嘉宏，債權(quán)數(shù)額分別為200萬(wàn)元、220萬(wàn)元；系爭(zhēng)房屋已被上海市青浦區(qū)人民法院正式司法限制，查封案號(hào)為(2015)青民一(民)初字第370號(hào)；乙方應(yīng)于合同生效之日起5日內(nèi)支付定金80萬(wàn)元，交易過(guò)戶之前支付房款410萬(wàn)元，甲方同時(shí)將房屋交付乙方；乙方取得新房產(chǎn)證且甲方遷出全部戶口，甲方在5日內(nèi)支付剩余10萬(wàn)元戶口押金。合同簽訂當(dāng)日，兩案外人支付購(gòu)房定金80萬(wàn)元。2015年5月25日，徐蕾與抵押權(quán)人樂(lè)嘉宏達(dá)成協(xié)議，約定樂(lè)嘉宏在徐蕾于歸還15萬(wàn)元后向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)(2015)青民一(民)初字第370號(hào)案件對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封，徐蕾歸還剩余借款190萬(wàn)元后，樂(lè)嘉宏辦理撤銷(xiāo)房屋抵押權(quán)手續(xù)。同日，徐蕾歸還樂(lè)嘉宏15萬(wàn)元，樂(lè)嘉宏向法院申請(qǐng)撤銷(xiāo)了對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封。2015年6月9日，兩案外人與方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，兩案外人向徐蕾支付購(gòu)房款5萬(wàn)元。2015年6月10日，兩案外人向徐蕾支付購(gòu)房款274萬(wàn)元，徐蕾收到上述款項(xiàng)后歸還樂(lè)嘉宏190萬(wàn)元后，樂(lè)嘉宏收款后申請(qǐng)注銷(xiāo)了系爭(zhēng)房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。同日，方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍將系爭(zhēng)房屋交付給了兩案外人，雙方簽署《移交清單》。2015年6月11日，兩案外人支付徐蕾購(gòu)房款176萬(wàn)元，徐蕾向中國(guó)光大銀行上海楊浦支行歸還住房按揭貸款，2015年6月12日，中國(guó)光大銀行上海楊浦支行申請(qǐng)注銷(xiāo)了系爭(zhēng)房屋上設(shè)定的抵押權(quán)。2015年8月11日，原告在訴被告徐蕾民間借貸糾紛過(guò)程中向本院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，本院于2015年8月18日作出(2015)浦民一(民)初字第30252號(hào)民事裁定對(duì)系爭(zhēng)房屋進(jìn)行了查封。
　　另查明，在案外人馮新起訴朱美華、徐蕾民間借貸糾紛件中，案外人程某、申甲以相同的理由提出異議，要求解除對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封。本院審查后作出(2015)浦民一(民)初字第21858號(hào)民事裁定，解除該案對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封。
　　上述事實(shí)，由案外人程某、申甲提交的上海市房地產(chǎn)登記簿、《二手房屋買(mǎi)賣(mài)合同》、上海市房地產(chǎn)權(quán)證、委托書(shū)、定金保管確認(rèn)書(shū)、中國(guó)工商銀行轉(zhuǎn)賬憑證、中國(guó)光大銀行轉(zhuǎn)賬憑證、協(xié)議書(shū)、收條、房地產(chǎn)登記收件收據(jù)、客戶貸款結(jié)清通知書(shū)、《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《移交清單》、賬戶歷史明細(xì)清單、意向金收據(jù)、收款收據(jù)、(2015)浦民一(民)初字第21858號(hào)民事裁定書(shū)，以及當(dāng)事人的陳述在案佐證。
　　本院認(rèn)某，案外人申甲、程某在本院因本案對(duì)系爭(zhēng)房屋查封之前已向方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋，簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并按約支付了購(gòu)房款490萬(wàn)元，方夕忠、徐蕾、徐躍良、唐幼珍也向案外人申甲、程某交付系爭(zhēng)房屋，案外人申甲、程某已實(shí)際占有系爭(zhēng)房屋。案外人申甲、程某通過(guò)居間方居間購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋，在按約付清購(gòu)房款及系爭(zhēng)房屋已具備過(guò)戶條件的情況下，在辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的過(guò)程中因系爭(zhēng)房屋被本案財(cái)產(chǎn)保全查封而未能過(guò)戶，對(duì)系爭(zhēng)房屋未辦理過(guò)戶登記手續(xù)并沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，案外人申甲、程某系善意購(gòu)房，其合法權(quán)利應(yīng)受法律保護(hù)，故案外人申甲、程某提出的異議可予支持，本案對(duì)系爭(zhēng)房屋的查封應(yīng)予解除。依照《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七條、第三十二條的規(guī)定，裁定如下：
　　解除(2015)浦民一(民)初字第30252號(hào)案件中對(duì)位于上海市浦東新區(qū)西泰林路XXX弄XXX號(hào)1-3層房屋的查封。
　　本裁定書(shū)送達(dá)后即發(fā)生法律效力。


審 判 長(zhǎng) 沈肖偉
代理審判員 孫 楊
人民陪審員 張龍寶
二〇一六年三月九日
書(shū) 記 員 張 偉