《房地產(chǎn)合同實務》



(三)典型案例分析

案例一①

[案情介紹]

鄭X兵等人訴黃巖市房屋開發(fā)公司商品房預售合同履行義務糾紛案

原告：鄭X兵、陳X建、黃X珍、周X貴、蔡X蓮、蔡X珍、包X方、葉X平、陳X畏、於X霞、戴X素等11人。
被告：黃巖市房屋開發(fā)公司。
被告黃巖市房屋開發(fā)公司是1988年7月依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其經(jīng)批準的經(jīng)營范圍是：主營商品房開發(fā)、銷售，兼營建筑材料。1990年12月，被告先后經(jīng)原黃巖市(現(xiàn)改為臺州市)計劃經(jīng)濟委員會、城鄉(xiāng)建設委員會、土地管理局、建筑工程管理處等有關部門批準，在現(xiàn)臺州市路橋鎮(zhèn)解放路開發(fā)臨街坐西朝東第4號、第5號兩幢商品住宅樓，各樓的第一、二層為營業(yè)用房，第三層以上為住宅套房。1991年9月，原告鄭X兵等11人分別向被告下屬的路橋辦事處申請購買該4、5號商品住宅樓的營業(yè)房各1套，并按照被告預售商品房的有關規(guī)定，填寫了《訂購商品房申請登記表》，經(jīng)所在居委會和路橋土地管理事務所審核，同意原告鄭X兵等11人申請購買營業(yè)房各一套。1991年9月25日，被告黃巖市房屋開發(fā)公司的派出機構——路橋辦事處，分別在原告鄭X兵等11人的《訂購商品房申請登記表》中“公司審定房屋方位層次”一欄，簽署了“同意購買解放路營業(yè)房一套”的意見。同年9月27日，被告分別向原告鄭X兵等11人收取了訂購營業(yè)房預付款各4萬元，并出具了收據(jù)。1992年6月 24日，原告鄭X兵等11人又分別交付給被告建房的施工單位——黃巖市路橋市政公司工程款各5000元。
在解放路第4、5號商品住宅樓興建過程中，1992年4月7日，賂撟區(qū)的陳X增等部分廠長、經(jīng)理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，此表未交給被告，被告未向他們收取分文預付款。同年4月16日，原黃巖市計劃經(jīng)濟委員會根據(jù)路橋區(qū)企業(yè)辦公室的書面報告，以黃計經(jīng)字(1992)第113號文件，指定原路橋區(qū)企業(yè)辦公室將解放路第4、5號商品住宅樓銷售給路橋區(qū)的陳X增等11戶廠長、經(jīng)理。 1992年9月10日，原黃巖市城建委主任、路橋鎮(zhèn)鎮(zhèn)長、路橋區(qū)企業(yè)辦副主任及被告經(jīng)理等人召開了協(xié)調(diào)會議，決定：(1)路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長、經(jīng)理；(2)已經(jīng)繳款的鄭)<兵等11戶個人購房戶在小商品市場另擇地皮給予解決，如果11尸個人不同意，由開發(fā)公司歸還預付款；(3)由路橋鎮(zhèn)通知施工隊停止施工。會后由路橋鎮(zhèn)城建辦公室口頭通知停建解放路4、5號商品房工程，被告及施工單位據(jù)此停止建造，當時該工程已建至二層樓。
工程停建后，原告鄭X兵等11位商品房預購人在向黃巖市有關部門多次要求解決無果的情況下，于1994年3月1日向臺州市路橋區(qū)人民法院提起訴訟，要求依法確認與被告的商品房買賣關系有效，并要求被告及時交付房屋。
被告黃巖市房屋開發(fā)公司答辯：愿意按約履行。但因該工程被停建，無法及時交付預售給原告的商品房。

[審判]

臺州市路橋區(qū)人民法院經(jīng)公開開庭審理，查明了案情事實和相關證據(jù)。認為：被告黃巖市房屋開發(fā)公司依法成立，具有開發(fā)、銷售商品房的主體資格。被告開發(fā)坐落路橋鎮(zhèn)解放路第4、5號商品住宅樓，經(jīng)有關部門批準，手續(xù)完備，被告有權自主簽訂預售商品房合同。原告鄭X兵等11人經(jīng)有關單位審核同意，與被告簽訂了預售商品房合同，并交納了預付款。雙方簽訂的商品房預售合同應認定有效，依法受法律保護。該合同中商品房交付期限不明確，原告要求及時交付，依法應予準許。但應給被告必要的建房時間。至于該商品房預售過程中受到有關行政部門干預，該工程又被有關部門通知停建，應由被告自行與有關部門解決，不屬本案爭議范圍。臺州市路橋區(qū)人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第57條、第85條、第88條第1款和第2款第2項、第111條的規(guī)定，于1995年4月14日判決：
原告鄭X兵等11人與被告黃巖市房屋開發(fā)公司簽訂的預購預售商品房合同有效，被告應于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋。
本案訴訟費用由被告負擔。
宣判后，當事人均未上訴。被迫停工的解放路第4、5號商品房工程，經(jīng)多方努力，已于1995年7月4日恢復施工。

[法理分析]

本案是一起當事人多，涉及面廣，牽連到原黃巖市和路橋區(qū)、鎮(zhèn) 6個行政部門，爭訟房屋停建二年多，在當?shù)赜绊戄^大的一起商品房預售合同方面的普通共同訴訟案件。法院受理后，堅持嚴肅執(zhí)法，正確適用法律，取得了良好的社會效果。本案主要抓住了以下三個關鍵問題：1．關于商品房預售合同的效力問題。人民法院審理商品房預售合同案件，必須審查合同的效力，這是正確處理這類案件的前提。審查的內(nèi)容，一般應包括：審查作為預售方的主體是否具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營權；作為合同標的物的房地產(chǎn)的所有人(土地使用權人)是否持有合法證件；合同是否是雙方當事人的真實意思表示，其內(nèi)容是否合法。根據(jù)本案事實，商品房預售方是依法成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其開發(fā)的商品房用地業(yè)經(jīng)土地管理部門和規(guī)劃部門批準，并已列入商品房開發(fā)計劃，持有合法證件；商品房預購方是當?shù)爻擎?zhèn)居民，經(jīng)有關部門審核符合購房條件；雙方以《訂購商品房申請登記表》的書面形式簽訂了預購預售合同，預售方還實際收取了預購方交納的預付款，應當確認該商品房預售合同業(yè)已依法成立，對當事人具有法律約束力。需要指出的是，在1991年9月原告鄭X兵等11人與被告房屋開發(fā)公司簽訂了商品房預售合同之后，1992年4月7日，路橋區(qū)陳X增等部分廠長、經(jīng)理也填寫了《訂購商品房申請登記表》，但此表沒有交給房屋開發(fā)公司，房屋開發(fā)公司既未承諾預售此商品房，也未收取分文預售款，這只能認為是部分廠長、經(jīng)理的單方意思表示，不具有預購預售商品房合同的效力。2．關于排除不當行政干預的問題。本案原、被告之間的法律關系是清楚的，案情也并不復雜。但是由于受到原黃巖市(區(qū)、鎮(zhèn))某些主管部門不當行政干預，特別是1992年9月10日召開的“協(xié)調(diào)會議”，指定將“路橋鎮(zhèn)解放路第 4、5號樓的商品房賣給路橋區(qū)的廠長、經(jīng)理”，置本案原告鄭X兵等 11人的合法權益于不顧，采取行政手段，違法解除鄭X兵等11人與房屋開發(fā)公司簽訂的商品房預售合同，直至“通知施工隊停止施工”，導致依法興建的商品房被迫停工達兩年多，嚴重侵犯了房地產(chǎn)權利人的合法權益，影響了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。在訴訟過程中如何排除不當行政干預，這成了正確處理本案的關鍵問題之一。有人認為，可以追加原黃巖市(區(qū)、鎮(zhèn))有關部門為本案被告，因為鄭X兵等人與房屋開發(fā)公司之間沒有實質(zhì)性的紛爭，造成糾紛及停止施工主要是由于某些部門的錯誤行為所致，如不追加他們?yōu)楸桓妫�糾紛不能徹底解決。也有人主張追加陳X增等部分廠長、經(jīng)理為本案第三人，因為案件的處理結(jié)果與他們有利害關系。受訴法院經(jīng)過慎重研究，認為： (1)商品房預售合同糾紛是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的一種新類型案件，其訴訟主體，一方應是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)，即預售方；另一方則是符合購房條件的單位或個人，即預購方。原黃巖市(區(qū)、鎮(zhèn))有關部門不具備房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主體條件，所謂的“113號文件”和“協(xié)調(diào)會議”，擅自將本案已預售的商品房指定售給陳X增等部分廠長、經(jīng)理，以及通知停止施工等，純屬憑借行政權力作出的行政行為，其違法性是顯而易見的。按理，被侵權的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)可以“行政機關侵犯企業(yè)經(jīng)營自主權”為由提起行政訴訟；原告鄭X兵等11人的合法權益因此也受到了直接損害，作為行政行為的利害關系人，也是有權提起行政訴訟的。但他們均未提起行政訴訟，這是他們對行使訴權的選擇。原告鄭X兵等11人最終向法院提起了民事訴訟，是因為他們與被告之間存在有民事法律關系，并可以通過民事訴訟排除行政干擾，這種民事訴訟依法是成立的。本案作為民事訴訟，當然不應將有關行政機關追加為被告。(2)基于同樣的理由，陳X增等部分廠長、經(jīng)理與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)沒有商品房預購預售合同關系，他們與本案當事人之間不存在法律意義上的利害關系，因而不具備民事訴訟第三人的主體資格，不應追加其為第三人。受訴法院在查明案情事實的基礎上，向市委寫了《關于要求協(xié)調(diào)鄭X兵等11人與市房屋開發(fā)公司預售商品房糾紛案的請示》，得到了市委的支持，排除了不當行政干預，使被迫停工的商品房得以恢復施工，從而妥善解決本案糾紛。3．關于本案的法律適用問題。1995年1月1日起施行的《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》是人民法院審理房地產(chǎn)案件的法律準繩。但對房地產(chǎn)管理法施行前，因房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面引起的糾紛，在房地產(chǎn)管理法施行前或施行后訴訟到人民法院的，人民法院仍應依據(jù)當時的有關法律和政策規(guī)定，在查明事實、分清是非的基礎上，從實際情況出發(fā)，合情合理地處理。本案爭議的商品房預售合同是在1991年9月簽訂的，合同的基本內(nèi)容，即預購、預售、收取預付款等是依法成立和有效的。但是，合同中卻沒有約定購房價格、交房時間及違約責任等，合同內(nèi)容的不完善導致合同履行中的不穩(wěn)定，潛在的隱患也容易引發(fā)糾紛。如何正確地適用法律，妥善處理這種新類型案件，受訴法院主要是掌握了兩條：一是遵循最高人民法院提出的審理房地產(chǎn)案件的三個原則，即(1)有利于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的原則；(2)依法保護合同的原則；(3)公平保護當事人合法權益的原則。二是恰當?shù)剡m用《中華人民共和國民法通則》的有關條款。例如，關于該商品房預售合同的效力，適用了民法通則第57條和第85條的規(guī)定認定；關于商品房交付時間，合同中沒有約定，適用了民法通則第88條第2款第2項的規(guī)定，認為債權人(預購方)有權要求債務人 (預售方)及時交付房屋，“但應當給對方必要的準備時間”。法院根據(jù)實際情況，判決“被告于判決發(fā)生法律效力之日起一年內(nèi)交付房屋”，這一判決是正確的，合理合法的。


案例二①

[案情介紹]

原告楊某于1995年8月與被告北京濱河花園(原名隱去)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂房屋預售協(xié)議，原告購買“濱河花園”住宅區(qū)P區(qū)B幢3單元302號房屋一套，價款共計345212元。雙方約定，被告應于1996年1月1日前將房屋交付原告使用，并于房屋交付后 60日內(nèi)為原告辦理房屋所有權證。后被告未能按期交房，于1999年1月1日方交付房屋，原告在被告依合同約定賠償了拖延交付房屋的違約金后，接受了房屋。原告接收房屋后，被告仍未能在合同約定的60日內(nèi)為原告辦理房屋產(chǎn)權證。1999年6月，原告得知被告濱河花園項目系假借昌平縣濱河鄉(xiāng)舊村改造工程名義立項，由昌平縣批準開工。因濱河花園工程未繳納土地出讓金，并未取得北京市頒發(fā)的《國有土地使用權證》也未取得《商品房銷售許可證》，無權出售商品房，所售房屋亦尚未取得國家認可的產(chǎn)權。于是在1999年8月向北京市昌平縣人民法院起訴，請求法院認定原告與被告之間的房屋銷售合同無效，要求被告返還購房款。
北京市昌平縣人民法院經(jīng)依法開庭審理，認定被告尚未取得北京市商品房銷售許可證，故原告與被告之間的房屋買賣關系無效。并于1999年12月23日作出判決，判定被告返還原告購房款 345212元。

[法理分析]

本案主要涉及的問題是房地產(chǎn)項目“五證”不全造成房屋買賣合同無效的問題。
例如本案中的情況，即是所謂的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房屋，屬于手續(xù)不全，不能依法銷售的房地產(chǎn)。所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權”，是指房地產(chǎn)開發(fā)商允諾由鄉(xiāng)行政管理機關發(fā)放的一種“產(chǎn)權”。通常情況下，開發(fā)商欠缺《國有土地使用權證》及《銷售許可證》。
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》第8條，“城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”通�！班l(xiāng)產(chǎn)權”房屋所占用的土地屬于農(nóng)村集體所有，在沒有辦理土地征用手續(xù)時，該土地仍屬于農(nóng)村集體所有，其房屋買賣行為是無效的。因此，購房人即使能夠按期人住，也無法辦出合法的產(chǎn)權證。這是任何承諾、任何人都無法保證的。
根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋所有權產(chǎn)籍管理暫行辦法》第10條規(guī)定：“城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權利的設定，均應向房屋所在地的市、縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請登記，經(jīng)審查確認產(chǎn)權后，發(fā)給房屋產(chǎn)權證。房屋產(chǎn)權證是房屋產(chǎn)權的合法憑證。”因此，這種由鄉(xiāng)級政府發(fā)放“產(chǎn)權”的行為是一種嚴重的越權行為，所發(fā)放的產(chǎn)權證也無法律效力。取得銷售或預售許可證等合法手續(xù)需要向國家繳納相應的費用，這種鄉(xiāng)產(chǎn)權的狀況要么是開發(fā)商資金有困難，要么是他本來就不想交。
同時，根據(jù)《城市商品房預售辦法》、《北京市內(nèi)銷商品房管理暫行規(guī)定》的有關規(guī)定，開發(fā)商必須取得相應的銷售或預售許可證，方可具備銷售或預售資格。如果開發(fā)商沒有執(zhí)行上述國家的強制性規(guī)定，其銷售或預售行為就屬違法，雙方所簽署的房屋買賣合同就是無效的經(jīng)濟合同。
《合同法》第58條規(guī)定：“合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應當予以返還；”因此，開發(fā)商依據(jù)無效合同取得的房款和定金，依法應全部返還給購房人。
購買了這種房子，購房人可以通過訴訟途徑退房，追回房款和定金，但是執(zhí)行起來通常比較困難，主要原因在于開發(fā)商在開發(fā)過程中所需要的各項投入比較大，先期收取的購房款大多已投入建設工程中，而建設工程或已建成的房屋又因?qū)俜欠ㄩ_發(fā)難以拍賣或變賣，甚至還會因開發(fā)商資金困難以至破產(chǎn)或已卷錢走人給購房人帶來永遠也理不清的麻煩，這種例子在現(xiàn)實中有很多。
對于購房人來說，您在明知對方“五證”不齊或“鄉(xiāng)產(chǎn)權”的情況下，而與其簽訂房屋買賣合同，您也是有過錯的。《合同法》第58條規(guī)定：“……有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任�！痹诤贤�中約定諸如“如果幾年內(nèi)仍然手續(xù)不全導致拿不到產(chǎn)權證”之類的條款等于以書面的形式承認了您知道其非法，您在法律上就更加被動，形成了一種“一個愿打，一個愿挨”的結(jié)果。
當然，導致合同無效的主要過錯方是開發(fā)商，因此，應由開發(fā)商承擔大部分損失。損失主要是購房款和定金的利息，其他還有水費、交通費、手續(xù)費等。這些損失要由開發(fā)商與購房人分別承擔。


① 本案例選自《中國法律法規(guī)大典(光盤版)》。
① 本案例選自北京律師服務網(wǎng)(www．lawyernet,com.cn)。