一、中國(guó)公民或者企業(yè)是否可以在印度購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)

印度1999年的《外匯管理法》以及2015年的《外匯管理法（印度境外購(gòu)買(mǎi)或者轉(zhuǎn)讓印度不動(dòng)產(chǎn)實(shí)施細(xì)則）》[1]中規(guī)定了以下國(guó)家及地區(qū)的公民( Citizen)不得在印度購(gòu)買(mǎi)及轉(zhuǎn)讓[2]不動(dòng)產(chǎn)：
◇巴基斯坦 ◇孟加拉國(guó) ◇斯里蘭卡 ◇阿富汗 ◇中國(guó)
◇伊朗 ◇尼泊爾 ◇不丹 ◇中國(guó)澳門(mén) ◇中國(guó)香港
來(lái)自以上國(guó)家和地區(qū)的公民，不管其在印度的居住狀態(tài)如何，即只要自然人具有以上國(guó)家和地區(qū)的國(guó)籍身份，不管其是否同時(shí)構(gòu)成了印度的居民( Resident)，在獲得印度儲(chǔ)備銀行即印度央行的許可之前，不得購(gòu)買(mǎi)印度的不動(dòng)產(chǎn)。
如果是來(lái)自以上國(guó)家和地區(qū)的公民，因?yàn)闊o(wú)法購(gòu)買(mǎi)印度的不動(dòng)產(chǎn)，退而求其次，如果他們租用印度的不動(dòng)產(chǎn)，按照印度現(xiàn)行的法律框架，也具有一些限制，如租用印度的不動(dòng)產(chǎn)，單次租約最多五年。
來(lái)自上述十個(gè)國(guó)家和地區(qū)以外的，并且居住[3]在印度的自然人可以購(gòu)買(mǎi)、租用印度的不動(dòng)產(chǎn)。如果外國(guó)公民是屬于上述十個(gè)國(guó)家之外的并且不具有印度居民身份的外國(guó)人，則其可以通過(guò)從印度居民手中繼承的方式獲得房產(chǎn)。除此途徑之外，這些外國(guó)公民和中國(guó)公民一樣，不得購(gòu)買(mǎi)印度的不動(dòng)產(chǎn)，租用不動(dòng)產(chǎn)的單次時(shí)限也不得超過(guò)五年。
當(dāng)然，中國(guó)投資者可以采取注冊(cè)～家印度公司的方式來(lái)購(gòu)買(mǎi)、租用不動(dòng)產(chǎn)。中國(guó)投資者注冊(cè)的印度公司雖然是中資背景，但是其是依照印度公司法成立的印度公司，享有與印度人開(kāi)設(shè)的公司～樣的待遇和權(quán)能。
實(shí)務(wù)中筆者經(jīng)常會(huì)接到中國(guó)投資者的咨詢(xún)，其是否可以直接用其中國(guó)的公司實(shí)體與印度的房東簽訂房屋租賃協(xié)議。基于目前的印度法律框架尤其是《外匯管理法》(4)答案是否定的。其實(shí)這個(gè)的深層原因較為簡(jiǎn)單，試想如果中國(guó)企業(yè)直接在印度租用或者購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，那對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)的管理、維護(hù)以及利用等都離不開(kāi)一個(gè)本地實(shí)體，從商業(yè)理性出發(fā)中國(guó)企業(yè)不可能在中國(guó)一直遙控指揮其在印度的不動(dòng)產(chǎn)。有些投資者認(rèn)為，其可以先用中國(guó)實(shí)體將該印度不動(dòng)產(chǎn)租用或者購(gòu)買(mǎi)下來(lái)，等到他們注冊(cè)了印度實(shí)體之后再由該印度實(shí)體將中國(guó)實(shí)體替代下來(lái)即變更承
租主體，這些中國(guó)投資者認(rèn)為這樣可以避免房東不租或者不賣(mài)該房產(chǎn)或者說(shuō)避免因印度公司注冊(cè)所花時(shí)間較長(zhǎng)而導(dǎo)致價(jià)格上發(fā)生變動(dòng)。但在實(shí)踐中這樣的方式顯然是有問(wèn)題的，第一，投資者所設(shè)想的“替換”即由后續(xù)成立的印度實(shí)體將原租賃協(xié)議或者購(gòu)買(mǎi)協(xié)議的簽約方即中國(guó)主體更換下來(lái)，但這一更換過(guò)程涉及權(quán)屬變更，因此會(huì)產(chǎn)生稅務(wù)負(fù)擔(dān)，如契稅、印花稅等。另外，該變更的行政程序比如到當(dāng)?shù)氐耐恋刂鞴懿块T(mén)備案也是需要一定的時(shí)間和金錢(qián)成本。第二，印度公司在成立之前就需要找到相應(yīng)的地址，所以如果中國(guó)投資者采用這種先用外國(guó)主體租用或者購(gòu)買(mǎi)之后再變更的方式，顯然大費(fèi)周章。當(dāng)然最重要的一點(diǎn)原因是基于目前印度法規(guī)定，外國(guó)實(shí)體不得直接在印度租用和購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)。
那針對(duì)這些中國(guó)投資者關(guān)于土地租用價(jià)格會(huì)發(fā)生變動(dòng)的擔(dān)憂(yōu)有何解決方案？筆者從實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，認(rèn)為最保險(xiǎn)的方式是，可以先與地主磋商，中國(guó)企業(yè)可以支付一筆定金，印度地主出具一個(gè)承諾函，在一定時(shí)間內(nèi)以一定的價(jià)格為中國(guó)投資者保留該土地。與此同時(shí)，中國(guó)投資者可以加緊其印度公司的注冊(cè)進(jìn)度，在印度實(shí)體成立之后以該印度實(shí)體來(lái)與地主進(jìn)行簽約并到政府相關(guān)土地部門(mén)進(jìn)行備案。通過(guò)這一方式可以比較合理地處理法律規(guī)制和商業(yè)實(shí)際之間的沖突。

摘自：《印度投資實(shí)務(wù)指南》，中國(guó)法制出版社2017年8月出版。內(nèi)容簡(jiǎn)介：本書(shū)為針對(duì)印度投資并且從實(shí)務(wù)方面進(jìn)行系統(tǒng)性指引的中文書(shū)籍。系熟悉中國(guó)對(duì)印度投資的律師團(tuán)隊(duì)從其經(jīng)手過(guò)的數(shù)百起大小案件中的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，從對(duì)印度投資的準(zhǔn)備、外資進(jìn)入、當(dāng)?shù)剡\(yùn)營(yíng)以及退出所面臨的的所有問(wèn)題都進(jìn)行了系統(tǒng)性分析。并且在闡述實(shí)務(wù)操作的同時(shí)也給出了所援引的法律依據(jù)，使讀者可以做到知其然并知其所以然。