三、不能交易的二手房

王二居住在京郊某縣，根據(jù)分配的宅基地建造了一個3層小樓，房屋依山傍水，風光甚好，王二一家住得甚是自在。但是，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和公共交通建設的需要，王二所住區(qū)域將要修建地鐵，其房屋被列入了拆遷范圍之內，拆遷賠償讓王二覺得有些吃虧，心里一直悶悶不樂。
近日，喜愛田園風光的李四，隨友踏春游玩，見王二所住之處一派田園風光，覺得這是一個修身養(yǎng)性，親近自然之地，但是他并不知此處10月后將被拆除。經(jīng)過和家人商量，富裕的李四決定出高價購買其房屋。李四向王二表達意愿后，王二對比了拆遷補償款和李某所出價款，覺得將房屋賣給李四更劃算，他表示愿意將其房屋賣給李某，于是爽快簽訂購房合同后。但是簽訂完后，卻無法辦理過戶，這是為什么呢？
_法律分析
一般來說，由于城鎮(zhèn)建設需要而將房屋列入拆遷范圍后，拆遷戶的戶口是被國家凍結了的。而被列入拆遷公告的房屋，房地產(chǎn)交易管理部門是不會協(xié)助其辦理過戶的。具體到本案中，王二的房屋已經(jīng)被列入規(guī)劃范圍之內，10個月后將被拆除，因此，該房屋已經(jīng)被國家備案登記，在房地產(chǎn)交易管理部門能夠查詢，李四雖然購買了房屋，但是無法辦理過戶手續(xù)。因此，購買這樣的房子存在著很大的風險，花了錢，卻不能將產(chǎn)權過戶到自己的名下。那么，怎么提前知道該房屋是否被列入規(guī)劃呢？在簽訂合同前，買房者可以提前到房地產(chǎn)交易所去查詢房屋是否會被拆遷的公告檔案等。尤其是看到想要購買的二手房交近在拆遷施工時，買房者一定要小心謹慎，提前去房地產(chǎn)交易所去查詢該房屋的相關情況，避免不必要的損失發(fā)生。
本案中的李四不能獲得該房，還有一個原因，就是該房是王二的自建房，國家對農村宅基地的轉讓是有嚴格限制的。根據(jù)《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）的規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)等法律和國家有關規(guī)定。而根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。這并非對宅基地使用權轉讓的禁止，僅是對農民宅基地分配申請資格的限制。1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》規(guī)定：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證�！边@是對農村宅基地使用權轉讓的禁止性規(guī)定。通俗來說，王二的宅基地使用權是不能轉讓給城市居民李四的。
對于買房者來說，除了看房屋是否列入拆遷范圍，還要注意避免購買到以下種類的房屋：
1．已經(jīng)抵押的房屋。根據(jù)我國《物權法》規(guī)定，抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)。因此，此類房屋的買賣是要經(jīng)過抵押人同意的。
2．被依法查詢、扣押的房屋。
3．違章建筑，即未經(jīng)國家主管部門許可而擅自動工新建的各種建筑物，主要是指房屋。這種房屋不僅無法取得所有權，還有可能因為其違章修建而被國家強制拆除。
4．鑒定為危房的房屋：在買房時一定不要因為價格的便宜而購買房齡很老的房屋。
5．沒有住滿5年的經(jīng)濟適用住房、限價商品房：經(jīng)濟適用住房和限價商品房都是政策性優(yōu)惠住房，未住滿5年是不允許轉讓的。
6．購買存在租戶的房屋時一定得謹慎：根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，承租人（租戶）是享有優(yōu)先購買權的，因此如果購買存在租戶卻又沒有告知的房，是有一定風險的。
本案涉及的法條有：《物權法》第153、191條，《土地管理法》第62條，《合同法》第230條。

摘自：《房屋買賣合同法律風險與防范》，中國政法大學出版社2017年7月出版。

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