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　　正義網北京2月25日電(見習記者郭榮榮)新冠疫情期間,原本踏上“歸程”的房客,因停工停產、防控措施等原因,未能按計劃返回,這一現(xiàn)象并非少數(shù)。租賃房屋處于空置當中,問題由此產生,房租該怎么交?

　　社會輿論高度關注這一話題:減免租金,房東利益受損;不減免,租客利益怎么辦?全民爭論的同時,另一類“房東”也闖入視線:有網友反映,一些“收儲”房屋,然后以單間形式出租給租戶居住的長租公寓,也就是常說的“二房東”,一方面要求房東減免租金,而另一方面,則要求租戶按時支付,兩頭都占的手法,成為輿論批判的靶子。

　　對于上述問題,法律會給予怎樣說法?對此,記者采訪了正義網互聯(lián)網疫情防控法律咨詢平臺的志愿者。

　　減免租金符合法律政策導向

　　“停業(yè)的這幾天,真的是一點進賬都沒有,房東還催著我,讓把今年上半年的房租交了�！痹诒本╅_奶茶店的王女士說,奶茶店年前就停了,她平時就靠收入來交房租,停了一個月的奶茶店已經虧損了不少錢,然而,減免房租的要求并沒有得到房東的支持。

　　與王女士情況相同的商戶不在少數(shù)。

　　為降低疫情對企業(yè)的影響,2月10日,全國人大常委會法工委發(fā)言人、研究室主任臧鐵偉在接受采訪時表示,新冠肺炎疫情期間,為了保護公眾健康,政府采取了相應疫情防控措施。對于因此不能履行合同的當事人來說,屬于不能預見、不能避免并不能克服的不可抗力�！案鶕�(jù)合同法的相關規(guī)定,因不可抗力不能履行合同的,根據(jù)不可抗力的影響,部分或者全部免除責任,但法律另有規(guī)定的除外。”他說。

　　上述言論釋放了積極信號,特別是對一些持有物業(yè)的國有單位。記者注意到,近期,福建、浙江、天津等多地陸續(xù)出臺了具體的減免國有物業(yè)房租的政策,比如浙江明確免收2月份和3月份的房租;福建則明確免收或減半收取3個月左右的房租;天津市力度更甚,明確前3個月房租全免,后3個月房租減半。與此同時,一些來自社會的商業(yè)地產公司也宣布對旗下商業(yè)項目減免租金。

　　對于一些商鋪之外的租賃住宅用房,租戶能不能享受減免的照顧呢?在疫情期間,由于“封城”或者社區(qū)管理措施,確實有一些租戶有“家”不能回、有“房”不能住,這個影響,雖然與商業(yè)租賃用房相比數(shù)字不大,但是在北上廣深等地,影響群體卻是巨大。

　　在輿論探討的同時,一些長租公寓對因疫情影響無法返回租住社區(qū)的情況已有安排。以自如為例,其公告稱,對因疫情無法返回租住社區(qū)的自如客,提供臨時安置房源,并且對疫情期間的續(xù)租事項,也推出了便利續(xù)租、退租的措施。與此同時,一些個人房東也開始對房客進行補貼,甚至主動降租。

　　“對于租戶的減免要求,并不能一概而論。”在福建省石獅市檢察院檢委會專職委員陳玳鴻看來,如果疫情或者疫情防控措施給房屋的正常使用帶來了實質性影響,是可以向房東主張權益的。“如果疫情防控措施導致租戶無法進入房屋,特別是在疫情防控期超過剩余租期的,租戶可以要求減免部分租金或延長租住時間。”陳玳鴻說。

　　“協(xié)調租戶與房東之間的權益,一定要注意實際情況。如果租戶僅僅是因為自身原因,如恐懼疫情,主觀上不想回到居住地,或者公司要求延期復工,都對租戶的房屋使用權無較大影響,房屋實際上還是由租戶占用,放置其物品,要求房東減免房租或退租的行為不合理�！鄙虾２┖吐蓭熓聞账�律師謝向英表示。

　　提出減免訴求時要避免道德綁架

　　“我也基本是靠著他們的租金還房貸,答應減免房租的話,我的生活壓力一下就全上來了�！蓖跖�士的房東李女士對記者表示,雖然租客這一個月來基本都沒能“開張”,但房屋還是租客占著,讓房東們全盤接收損失也不合理。

　　面對網上各方對減免房租發(fā)出的倡議,讓李女士這樣背負貸款與生活重壓的房東左右為難。

　　然而,對租金減免的探討,并未止步于社會輿論場。

　　2月10日,浙江省高級人民法院發(fā)布《關于規(guī)范涉新冠肺炎疫情相關民事法律糾紛的實施意見(試行)》,其中規(guī)定,租賃房屋因疫情防控需要暫時無法使用的,承租人要求延長租期、減免相應期間的租金或解除合同,如確系不可歸責于承租人、出租人的原因所致,可根據(jù)公平原則視情適當延長租期、減免租金,合理分擔因疫情防控導致的不利后果。承租人以此要求解除合同的,一般不予支持。

　　無獨有偶。2月14日,內蒙古自治區(qū)高級人民法院也發(fā)布了《關于審理涉新冠肺炎疫情民商事案件相關問題的指引》,明確民營企業(yè)因延期復工在疫情期間因租賃房屋產生的費用,確實無法支付的,可通過延長租期、減免租金的方式組織雙方當事人協(xié)商解決,一般不宜以解除合同的方式解決。

　　其實早在2003年“非典”疫情時期,最高人民法院在《關于在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執(zhí)行工作的通知》中,就明確提出:由于“非典”疫情原因,按原合同履行對一方當事人的權益有重大影響的合同糾紛案件,可以根據(jù)具體情況,適用公平原則處理。

　　“這向社會宣告了司法審判背后的理念。其實這個理念并不是僅存在于司法審判中,在生活中,也可以去指導房東與租戶之間的利益協(xié)調�；蛘哒f,在這個時期,后者的作用更為凸顯�！痹诒本┯�科(天津)律師事務所律師張正鑫看來,在司法審判中,能否減免?減免多少?根據(jù)意見并不會得出一個準確的判斷。需要在審判中,根據(jù)證據(jù)的出示以及法官的自由裁判來確定。

　　“在租戶與房東就房租減免事項進行溝通時,一定要避免道德綁架。不論是基于不可抗力,還是各地政府推出的減免措施,其出發(fā)點都是為了‘經濟社會’中的利益平衡�！睆堈�鑫表示,基于此判斷,可以說,減免租金的不確定還是很大的。

　　為了更好地印證這個“不確定性”,記者查詢了“非典”時期的裁判案例。在支持經營性用房租戶減免租金請求的判決中,依據(jù)的理由并不統(tǒng)一,有“不可抗力”“情事變更”“公平原則”等不同的依據(jù);同時,減免租金的幅度也不盡相同:有部分減免、半數(shù)減免,也有全部減免;與此同時,也有判決指出,停業(yè)屬于正常的經營風險,不支持減免租金的請求。

　　“在大多數(shù)情況下,房屋租賃合同是可以履行的,損失也在雙方均可承受范圍之內�！备鶕�(jù)律師執(zhí)業(yè)經歷,泰和泰(南京)律師事務所吾采靈坦言,實踐中,確實有這樣情況:有一些租戶,看到減免租金的機會,就強硬地要求房東一定要減免租金;也有一些房東習慣“強勢甲方”的視角,要求租戶必須按期支付房租�！按蠹矣袡啾磉_自己的訴求,但這樣做,不一定可以得到法院的支持。”吾采靈說,困難時期,租賃合同雙方應當互相體諒。

　　“站在合同約定以及法律規(guī)定的角度來看,房東沒有義務一定要減免費用。因此,在溝通時一定要注意方式方法,比如,要及時通知或者提出協(xié)商方案,避免因道德綁架錯失溝通機會。”張正鑫說。

　　執(zhí)法機關要加強“二房東”監(jiān)管

　　不久前,北京、深圳、上海等全國多地的蛋殼公寓房東及租戶在各大社交網絡進行曝光,吐槽蛋殼公寓利用“不可抗力”強制要求房東免租,卻只對部分租客進行“定向免租”,雙倍獲取免租期內的收益。

　　自如也深陷輿論風波。在網絡上,不少網友反映自如趁租戶搬家不便“坐地起價”漲房租,但房源的房東收入并沒有相應幅度的增加。與此同時,一大批中小型長租公寓“有樣學樣”,與蛋殼、自如對標的房東、租戶“兩面吃”行動也在悄然推進。

　　“長租公寓未經房東同意拒付租金,明顯構成違約,房東可以根據(jù)合同進行起訴�！敝x向英和吾采靈都認為,雖然長租公寓以“不可抗力”為由強制房東免租,但并非所有受到疫情防控影響的情況都能一概認定為“不可抗力”。在租戶仍然繳納租金的情況下,長租公寓要求房東免租屬于典型的違約行為。

　　為打擊長租公寓亂象,近期,上海、深圳、杭州等全國多地的主管部門已通過約談、發(fā)文及公開回應等方式,相繼頒布了相關政策或指導意見來推動房屋租賃企業(yè)依法合規(guī)經營。

　　近日,自如CEO熊林發(fā)布微博回應“自如趁疫情大漲租金”質疑,表示價格調整是基于市場價格變動的既定系統(tǒng)價格調整。而蛋殼公寓也于2月20日公布了一項“蛋殼房東支持計劃”,宣布為房東“愛心減免”的房租進行不同方案的返還。

　　記者了解到,目前長租公寓的運行模式有多種,而租客反映比較嚴重的,是“自持型”的公寓。這類長租公寓在租賃市場上,簽約了大批的房屋,然后以自己的名義,將房屋出租出去,謀取利潤。

　　在張正鑫看來,在租賃市場中,長租公寓占據(jù)著數(shù)據(jù)優(yōu)勢,極易形成一定區(qū)域一定市場的“話語權”�！霸谝咔槠陂g,其不能依所謂的‘市場規(guī)律’,自由地調整價格�！睆堈�鑫向記者解釋,疫情期間,已有不少商家因“高價口罩”被處罰的案例。“這個時候,一定要按照規(guī)矩行事,要守得住法律底線�！睆堈�鑫強調。

　　“如果此前,雙方簽訂“收房”合同時,已經就相關問題進行了明確約定,那么長租公寓公司根據(jù)合同約定要求減免租金,并無不妥�！睆堈�鑫說,如果沒有任何說法,單憑自己的“話語權”而進行相關的要求,顯然有違法之嫌疑,可向行政主管機關舉報或者進行法律維權。