Law-lib.com 2023-8-7 9:57:00 人民法院報(bào)
新建小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)代為行使業(yè)委會(huì)職責(zé)與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)小區(qū)業(yè)主是否具有約束力？近日，廣東省開平市人民法院審結(jié)一起物業(yè)服務(wù)合同糾紛案，認(rèn)定涉案物業(yè)服務(wù)合同合法有效，判決業(yè)主李某向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)及違約金。
涉案小區(qū)因開發(fā)商合作物業(yè)公司合同到期主動(dòng)退出，陷入無人管理狀態(tài)，且暫時(shí)未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。為保障小區(qū)居民正常生活，當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)征得小區(qū)面積以及人數(shù)“雙過半”業(yè)主同意，與另一家物業(yè)公司簽訂涉案物業(yè)管理服務(wù)合同，約定由該物業(yè)公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。事后該小區(qū)業(yè)主李某認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)由開發(fā)商或小區(qū)業(yè)委會(huì)簽訂，居委會(huì)無權(quán)代表小區(qū)業(yè)主簽約，物業(yè)服務(wù)合同不能約束小區(qū)業(yè)主，遂拒絕繳納物業(yè)費(fèi)。經(jīng)多次催討無果，物業(yè)公司向開平法院提起訴訟，請(qǐng)求李某支付拖欠兩年五個(gè)月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)和違約金。
法院審理后認(rèn)為，在小區(qū)尚未成立業(yè)委會(huì)的情況下，居委會(huì)為保障居民正常生活，并經(jīng)大多數(shù)住戶同意，代為行使業(yè)委會(huì)的職責(zé)，初衷是為小區(qū)業(yè)主提供基本的物業(yè)服務(wù)，有利于廣大業(yè)主的利益，與物業(yè)公司簽訂的涉案合同合法有效，對(duì)全體小區(qū)業(yè)主具有約束力。李某實(shí)際接受了物業(yè)公司提供的服務(wù)，形成了事實(shí)上的物業(yè)服務(wù)關(guān)系。法院遂判決李某向物業(yè)公司支付拖欠的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)14494.18元，違約金966.12元。
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■法官說法
物業(yè)服務(wù)合同是我國(guó)民法典新納入的有名合同，簽約主體具有特殊性——根據(jù)民法典規(guī)定，在成立業(yè)主大會(huì)之前，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同；在成立業(yè)主大會(huì)后，則由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)人簽訂普通物業(yè)服務(wù)合同。實(shí)踐中，由于各種原因，一些小區(qū)遲遲不能選舉出業(yè)主委員會(huì)，國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》第五十八條規(guī)定，因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，新一屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委員會(huì)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。因此，在特定的情況下，居委會(huì)可以代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)，對(duì)小區(qū)事務(wù)進(jìn)行一定的管理，如選聘物業(yè)公司為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主不得以未接受或者無須接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。
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