Law-lib.com 2023-12-7 11:36:16 中國法院網(wǎng)
白紙黑字約定了土地使用權(quán)，對方不僅未按時辦理過戶，還將其抵押，此時抵押合同是否有效？土地使用權(quán)究竟歸誰？12月6日，一起建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛案當(dāng)事人為河南省信陽市平橋區(qū)人民法院送上錦旗，感謝羊山法庭庭長蔣薈依法辦案、公正判決，切實維護企業(yè)的合法權(quán)益，營造法治化營商環(huán)境。
河南某企業(yè)管理服務(wù)有限公司與被告河南某控股集團有限公司經(jīng)友好協(xié)商，簽訂《土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，約定被告轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)給企業(yè)管理有限公司，用于建設(shè)汽車銷售服務(wù)中心，并在六個月內(nèi)過戶土地使用權(quán)證。協(xié)議簽訂后，企業(yè)管理有限公司依約向被告支付購地款773萬余元，被告也將土地交付使用，但并未在約定時間辦理過戶手續(xù)。隨后，被告將約定土地所在地塊的土地使用權(quán)抵押給某信托公司，抵押資金用作其他項目，汽車銷售公司得知后，將控股集團有限公司訴至平橋法院。
案件審理過程中，蔣薈仔細審查了案件材料，收集相關(guān)證據(jù)，判斷原、被告之間形成的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同合法有效，各方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行各自的合同義務(wù)。被告不僅應(yīng)履行交付約定土地的義務(wù)，且應(yīng)在協(xié)議生效后六個月內(nèi)，將雙方交易的土地使用權(quán)過戶至原告名下。按照抵押權(quán)的有權(quán)處分性，抵押人用于抵押的財產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是有權(quán)處分的財產(chǎn)，在原告對土地享有實際的占有、使用、收益等權(quán)益的情況下，應(yīng)優(yōu)先保護實際物權(quán)人的權(quán)利，該土地的抵押行為無效。
經(jīng)過審理，依法判決被告與信托公司簽訂的《抵押合同》中用爭議土地作抵押內(nèi)容部分無效，并注銷上述土地使用權(quán)的抵押登記，協(xié)助原告辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù)。經(jīng)過蔣薈的釋法答疑，被告也充分認(rèn)識到自己應(yīng)該履行的義務(wù)，妥善處理了案涉土地相關(guān)手續(xù)，該建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛順利化解。
法官說法：
根據(jù)《中華人民共和國民法典》規(guī)定，當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用原則，該原則包括：1、在訂立合同時，不得有欺詐行為；2、在合同履行過程中，當(dāng)事人如實履行應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)；3、根據(jù)公平原則確定違約責(zé)任。
在本案中，合同雙方均為企業(yè)，在合作中應(yīng)誠信經(jīng)營，依約履行合同條款及義務(wù)。同時，信托公司作為專業(yè)的代為管理經(jīng)營貨幣資金和實物財產(chǎn)的金融機構(gòu)，應(yīng)具備豐富的信托業(yè)務(wù)經(jīng)驗及相關(guān)的專業(yè)知識及暢通的信息渠道，在辦理抵押業(yè)務(wù)時，除要審查不動產(chǎn)登記薄的登記信息外，還應(yīng)盡到審慎注意義務(wù)、遵守普遍的行業(yè)慣例，實地調(diào)查抵押物，并嚴(yán)格審查是否已經(jīng)交付他人使用，從而規(guī)避風(fēng)險，避免不必要的法律糾紛。
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