最高人民法院

指導案例65號

上海市虹口區(qū)久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會訴上海環(huán)亞實業(yè)總公司業(yè)主共有權糾紛案

(最高人民法院審判委員會討論通過 2016年9月19日發(fā)布)




　　關鍵詞 民事/業(yè)主共有權/專項維修資金/法定義務/訴訟時效

　　裁判要點

　　專項維修資金是專門用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，屬于全體業(yè)主共有。繳納專項維修資金是業(yè)主為維護建筑物的長期安全使用而應承擔的一項法定義務。業(yè)主拒絕繳納專項維修資金，并以訴訟時效提出抗辯的，人民法院不予支持。

　　相關法條

《中華人民共和國民法通則》第135條

《中華人民共和國物權法》第79條、第83條第2款

《物業(yè)管理條例》第7條第4項、第54條第1款、第2款

　　基本案情

2004年3月，被告上海環(huán)亞實業(yè)總公司(以下簡稱環(huán)亞公司)取得上海市虹口區(qū)久樂大廈底層、二層房屋的產權，底層建筑面積691.36平方米、二層建筑面積910.39平方米。環(huán)亞公司未支付過上述房屋的專項維修資金。2010年9月，原告久樂大廈小區(qū)業(yè)主大會(以下簡稱久樂業(yè)主大會)經征求業(yè)主表決意見，決定由久樂業(yè)主大會代表業(yè)主提起追討維修資金的訴訟。久樂業(yè)主大會向法院起訴，要求環(huán)亞公司就其所有的久樂大廈底層、二層的房屋向原告繳納專項維修資金57566.9元。被告環(huán)亞公司辯稱，其于2004年獲得房地產權證，至本案訴訟有6年之久，原告從未主張過維修資金，該請求已超過訴訟時效，不同意原告訴請。

　　裁判結果

上海市虹口區(qū)人民法院于2011年7月21日作出（2011）虹民三（民）初字第833號民事判決：被告環(huán)亞公司應向原告久樂業(yè)主大會繳納久樂大廈底層、二層房屋的維修資金57566.9元。宣判后，環(huán)亞公司向上海市第二中級人民法院提起上訴。上海市第二中級人民法院于2011年9月21日作出(2011)滬二中民二(民)終字第1908號民事判決：駁回上訴，維持原判。

　　裁判理由

　　法院生效裁判認為：《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）第七十九條規(guī)定，“建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。”《物業(yè)管理條例》第五十四條第二款規(guī)定，“專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用”�！蹲≌瑢ｍ椌S修資金管理辦法》(建設部、財政部令第165號)（以下簡稱《辦法》）第二條第二款規(guī)定，“本辦法所稱住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。”依據上述規(guī)定，維修資金性質上屬于專項基金，系為特定目的，即為住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造而專設的資金。它在購房款、稅費、物業(yè)費之外，單獨籌集、專戶存儲、單獨核算。由其專用性所決定，專項維修資金的繳納并非源于特別的交易或法律關系，而是為了準備應急性地維修、更新或改造區(qū)分所有建筑物的共有部分。由于共有部分的維護關乎全體業(yè)主的共同或公共利益，所以維修資金具有公共性、公益性。

　　《物業(yè)管理條例》第七條第四項規(guī)定，業(yè)主在物業(yè)管理活動中，應當履行按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金的義務。第五十四條第一款規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金�！币罁�上述規(guī)定，繳納專項維修資金是為特定范圍的公共利益，即建筑物的全體業(yè)主共同利益而特別確立的一項法定義務，這種義務的產生與存在僅僅取決于義務人是否屬于區(qū)分所有建筑物范圍內的住宅或非住宅所有權人。因此，繳納專項維修資金的義務是一種旨在維護共同或公共利益的法定義務，其只存在補繳問題，不存在因時間經過而可以不繳的問題。

　　業(yè)主大會要求補繳維修資金的權利，是業(yè)主大會代表全體業(yè)主行使維護小區(qū)共同或公共利益之職責的管理權。如果允許某些業(yè)主不繳納維修資金而可享有以其他業(yè)主的維修資金維護共有部分而帶來的利益，其他業(yè)主就有可能在維護共有部分上支付超出自己份額的金錢，這違背了公平原則，并將對建筑物的長期安全使用，對全體業(yè)主的共有或公共利益造成損害。

　　基于專項維修資金的性質和業(yè)主繳納專項維修資金義務的性質，被告環(huán)亞公司作為久樂大廈的業(yè)主，不依法自覺繳納專項維修資金，并以業(yè)主大會起訴追討專項維修資金已超過訴訟時效進行抗辯，該抗辯理由不能成立。原告根據被告所有的物業(yè)面積，按照同期其他業(yè)主繳納專項維修資金的計算標準算出的被告應繳納的數額合理，據此判決被告應當按照原告訴請支付專項維修資金。

(生效裁判審判人員：盧薇薇、陳文麗、成皿)