遼寧省葫蘆島市人民政府

葫蘆島市住宅專項維修資金管理辦法

葫蘆島市人民政府令第189號


現(xiàn)將《葫蘆島市住宅專項維修資金管理辦法》予以公布，自公布之日起施行。



市長：王力威

2019年8月5日





葫蘆島市住宅專項維修資金管理辦法

第一章 總則

第一條 為加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《物權(quán)法》《物業(yè)管理條例》《遼寧省物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)連山區(qū)、龍港區(qū)、南票區(qū)、葫蘆島經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金（以下簡稱維修資金），是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條 維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ谩⑺�有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門是本市維修資金的管理部門，負責維修資金管理工作的指導和監(jiān)督，其所屬的城市管理公共服務(wù)中心（以下簡稱維修資金主管機構(gòu)）具體負責維修資金的日常管理工作，市建筑工程服務(wù)中心協(xié)助做好維修資金的相關(guān)工作。

財政、審計、市場監(jiān)督、公安等行政管理部門按照各自職責，做好本市維修資金管理的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責監(jiān)督指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)有關(guān)維修資金管理的日常工作，調(diào)解維修資金管理糾紛。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責所管項目的業(yè)主維修資金檔案的建立、整理、組織實施等相關(guān)工作。

第二章 交存

第六條 下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當按照本辦法的規(guī)定交存維修資金：

（一）住宅，但一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外；

（二）住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅相連的非住宅；

（三）同一建筑區(qū)劃內(nèi)，擁有兩個及以上業(yè)主的住宅、非住宅。

上述所稱的住宅和非住宅，包括商品房、經(jīng)濟適用房、集資建房、出售的公有住房、保障房和拆遷安置房、拆遷中產(chǎn)權(quán)調(diào)換的各類房屋建筑。

已售公有住房的售房單位和業(yè)主，應(yīng)當按照本辦法規(guī)定提取、交存維修資金。

第七條 業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期維修資金交存至維修資金專戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由開發(fā)建設(shè)單位先行交存。

開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當指導業(yè)主到維修資金主管機構(gòu)指定的維修資金交存窗口交存維修資金，窗口應(yīng)當出具由財政部門統(tǒng)一監(jiān)制的專用收款收據(jù)。開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)憑維修資金專用收款收據(jù)（交納憑證）為業(yè)主辦理入住手續(xù)。未按照本辦法規(guī)定交存首期維修資金的業(yè)主，開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得將房屋交付給業(yè)主。開發(fā)建設(shè)單位與業(yè)主簽訂購房合同時，應(yīng)將業(yè)主辦理入住手續(xù)前交存首期維修資金列為購房合同條款之一。

其他任何單位和個人不得收取維修資金。

房產(chǎn)行政管理部門應(yīng)向維修資金主管機構(gòu)提供新建項目的商品房預（銷）售許可手續(xù)、新建樓盤、銷售數(shù)據(jù)等信息，確保維修資金足額交存。

第八條 業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，具體標準為：

1．多層（樓層總高７層以下，含７層）60元/平方米；

2．高層（樓層總高18層以下，含18層）80元/平方米；

3．高層（樓層總高18層以上）100元/平方米。

市維修資金主管機構(gòu)應(yīng)根據(jù)建筑市場變化情況，經(jīng)測算論證并報市政府批準后，適時調(diào)整首期維修資金交存標準。

第九條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存維修資金：

（一）業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存維修資金，每平方米建筑面積交存首期維修資金的數(shù)額為房改成本價的2%。

（二）售房單位按照多層住宅不低于20%、高層住宅不低于30%，從售房款中一次性提取維修資金。

業(yè)主交存的維修資金屬于業(yè)主所有，從公有住房售房款中提取的維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十條 業(yè)主分戶賬面余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當及時續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的由相關(guān)業(yè)主在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導下擬訂續(xù)交方案，經(jīng)業(yè)主依法表決同意后實施。

第十一條 業(yè)主大會成立前，業(yè)主交存的維修資金，由維修資金主管機構(gòu)代管。維修資金主管機構(gòu)應(yīng)當遵循資金安全、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的原則，按國家有關(guān)規(guī)定確定在本市范圍內(nèi)營業(yè)的商業(yè)銀行，作為本市維修資金的專戶管理銀行。維修資金主管機構(gòu)應(yīng)當與專戶管理銀行簽訂專戶管理協(xié)議，并在專戶管理銀行開設(shè)專戶。

開設(shè)的專戶，應(yīng)當按建筑區(qū)劃設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)業(yè)主分戶賬。售后公有住房售房單位提取的首期維修資金應(yīng)當按建筑區(qū)劃或幢單獨列賬，業(yè)主交存的維修資金按房屋戶門號設(shè)業(yè)主分戶賬。業(yè)主分戶賬應(yīng)當?shù)怯洏I(yè)主姓名、身份證件號碼、聯(lián)系方式等信息，記載交存、使用、結(jié)存等情況。

第十二條 業(yè)主大會成立以后，由業(yè)主大會決定自行管理或者代行管理。決定自行管理維修資金的，需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主書面表決同意，并向維修資金主管機構(gòu)提供其他相關(guān)手續(xù)，自行管理維修資金的，應(yīng)具備財務(wù)方面專業(yè)人員。

經(jīng)維修資金主管機構(gòu)同意，業(yè)主自管的維修資金應(yīng)劃入政府選定的監(jiān)管銀行作為維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立維修資金專戶，接受維修資金主管機構(gòu)的監(jiān)督。

業(yè)主自管的維修資金的使用，應(yīng)報維修資金主管機構(gòu)審批同意。

第十三條 專戶管理銀行負責辦理維修資金賬戶設(shè)立、交存、使用、結(jié)息、劃轉(zhuǎn)、結(jié)算、核算、對賬、查詢等事項，并提供維修資金管理和使用所涉及的第三方監(jiān)督服務(wù)。其具體內(nèi)容在專戶管理協(xié)議中約定。

專戶管理銀行應(yīng)當建立維修資金查詢制度，接受業(yè)主、公有住房售房單位對其分戶賬中資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

第十四條 維修資金主管機構(gòu)應(yīng)建立專用的維修資金管理系統(tǒng)，維修資金管理系統(tǒng)的研發(fā)、升級、維護等費用應(yīng)納入同級財政預算。

第十五條 維修資金的財務(wù)管理和會計核算，應(yīng)當執(zhí)行財政部有關(guān)規(guī)定，審計、財政等相關(guān)部門應(yīng)當加強對維修資金收支財務(wù)管理和會計核算制度執(zhí)行情況的監(jiān)督。

第十六條 設(shè)立住宅專項統(tǒng)籌維修資金。將維修資金存儲協(xié)議增值部分和房屋滅失后無法退返的維修資金作為住宅專項統(tǒng)籌維修資金，主要用于支付專業(yè)工程造價咨詢機構(gòu)工程審核費、工程監(jiān)理費等工程間接費用，資金充足的情況下，也可用于補充業(yè)主分戶賬利息余額。

第三章 使用

第十七條 需要使用維修資金的，申請人按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用方案，向維修資金主管機構(gòu)提出使用維修資金申請。使用方案應(yīng)當包括申請使用維修資金的原因，維修和更新、改造部位、費用、施工企業(yè)選聘及組織方式等內(nèi)容。

（二）申請人商請維修資金主管機構(gòu)、居（村）民委員會和造價咨詢等單位對使用方案確定的事項現(xiàn)場查看，共同核定是否屬于使用維修資金的范圍及是否應(yīng)當進行維修，并出具現(xiàn)場勘察意見，由造價咨詢單位根據(jù)核定后的使用方案編制維修工程預算。

（三）申請人組織業(yè)主對核定的使用方案及工程預算進行表決，并經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，應(yīng)當將使用建議或使用方案及表決結(jié)果向維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主公示，公示時間不少于7日。

（四）使用方案及工程預算表決通過后，申請人持維修資金使用審核表、相關(guān)業(yè)主表決結(jié)果及證明、使用方案及預算和施工合同等材料，向維修資金主管機構(gòu)提出正式審核申請。

（五）維修資金審核通過后，申請人組織實施維修工程，監(jiān)理單位、造價咨詢單位全程參與工程質(zhì)量、工程量及工程造價的認定工作。

（六）申請人組織維修工程竣工驗收時，應(yīng)當通知維修資金主管機構(gòu)、居（村）民委員會、監(jiān)理企業(yè)及造價咨詢單位對前期所確定的維修改造內(nèi)容進行現(xiàn)場查看，在現(xiàn)場認定報告上簽字確認，并將結(jié)果報維修資金主管機構(gòu)審批。

（七）申請人持竣工驗收報告、工程監(jiān)理報告、工程決算審核報告向維修資金主管機構(gòu)申請維修資金撥款。

（八）維修資金主管機構(gòu)向申請人劃轉(zhuǎn)維修資金。

本辦法所稱申請人是指業(yè)主、業(yè)主代表、業(yè)主委員會、居（村）民委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十八條 發(fā)生下列危及房屋使用和人身財產(chǎn)安全緊急情況，需要使用維修資金的，可以不經(jīng)過維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占該范圍內(nèi)建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主表決同意，直接申請使用維修資金，所發(fā)生的費用，在受益業(yè)主的維修資金賬戶中列支，賬戶余額不足的，業(yè)主按實際發(fā)生金額支付分攤費用：

（一）屋面、外墻體防水損壞造成滲漏的；

（二）電梯故障危及人身安全的；

（三）消防設(shè)施損壞的；

（四）公共護（圍）欄破損嚴重，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（五）樓體外立面有脫落危險的；

（六）共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身、財產(chǎn)安全的；

（七）其他危及房屋安全的情形。

第十九條 應(yīng)急搶險維修按照以下程序辦理：

（一）申請人向維修資金主管機構(gòu)提出申請。

（二）維修資金主管機構(gòu)會同申請人、相關(guān)鑒定單位、居（村）民委員會及造價咨詢單位現(xiàn)場共同確定搶險方案，并由造價咨詢單位編制預算報告。

（三）維修資金主管機構(gòu)在接到應(yīng)急使用維修資金申請后，應(yīng)及時作出審核決定。

（四）申請人將應(yīng)急搶險維修事項及預算報告在住宅小區(qū)的顯著位置進行公示，并選擇施工隊伍應(yīng)急搶險。

（五）申請人組織維修工程竣工驗收時，應(yīng)當通知維修資金主管機構(gòu)、居（村）民委員會、監(jiān)理企業(yè)及造價咨詢單位對前期所確定的維修改造內(nèi)容現(xiàn)場查看，在現(xiàn)場認定報告上簽字確認，由造價咨詢單位出具《工程決算審核報告》，并由申請人將工程決算審核報告及業(yè)主分攤情況公示。

電梯和消防設(shè)施維修以行業(yè)監(jiān)管或?qū)�業(yè)檢測單位出具的檢測報告作為申請的依據(jù)，委托具有資質(zhì)的專業(yè)維修單位維修，由行業(yè)監(jiān)管或?qū)�業(yè)檢測單位驗收。使用維修資金更新、加裝電梯的，應(yīng)接受市場監(jiān)督部門的技術(shù)指導和監(jiān)督檢查。

（六）申請人持竣工驗收報告、工程監(jiān)理報告、工程決算審核報告向維修資金主管機構(gòu)申請維修資金撥款。

（七）維修資金主管機構(gòu)向申請人劃轉(zhuǎn)維修資金。

第二十條 在使用維修資金過程中，監(jiān)理單位、造價咨詢、電梯檢測等第三方專業(yè)機構(gòu)參與相關(guān)工作，產(chǎn)生費用列入維修工程成本。

提供第三方服務(wù)的專業(yè)機構(gòu)應(yīng)當依照法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定履行監(jiān)督職責。

在維修資金使用過程中，因所涉及維修內(nèi)容較少，維修范圍較小，維修資金金額較低的，經(jīng)業(yè)主同意，可以不聘用監(jiān)理單位，維修造價經(jīng)業(yè)主或業(yè)主委員會與施工方采用議價方式并經(jīng)維修資金主管部門同意后組織實施。

第二十一條 維修資金的使用應(yīng)當遵循業(yè)主“誰受益、誰負擔”原則，按下列規(guī)定分攤：

（一）屬住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共有的共用部位及設(shè)施設(shè)備，由全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

（二）屬單幢房屋內(nèi)業(yè)主共有的共用部位及設(shè)施設(shè)備，由該幢房屋的全體業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積比例共同承擔。

（三）屬一個單元內(nèi)業(yè)主共有的共用部位及設(shè)施設(shè)備，由單元內(nèi)的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。屬單元內(nèi)一側(cè)房屋業(yè)主共有的共用部位及設(shè)施設(shè)備，由該側(cè)房屋的業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

（四）相鄰業(yè)主共有部位的維修，由相鄰業(yè)主按照各自擁有房屋建筑面積的比例共同承擔。

（五）屋頂、共用樓梯及樓梯間的維修，如為各層業(yè)主所擁有，其維修費用由維修覆蓋范圍下各層的房屋業(yè)主按所占的建筑面積比例分攤；如僅為若干層（戶）使用，其維修費用應(yīng)由若干層（戶）的房屋業(yè)主按所占的建筑面積比例分攤。

（六）共用走廊通道、天臺、天井、消防系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備的維修由共用業(yè)主按所占的建筑面積比例分攤。

（七）共用房屋外墻的維修，由該樓共用的全體業(yè)主按照所占建筑面積的比例分攤；懸挑陽臺的維修由所擁有房屋的業(yè)主分攤。

（八）房屋結(jié)構(gòu)相連車庫的維修，由車庫共用關(guān)系的業(yè)主按照各自擁有車庫的建筑面積比例分攤。

業(yè)主分戶賬維修資金余額不足的，應(yīng)當由該業(yè)主補足差額部分；業(yè)主未交存維修資金的，應(yīng)當由該業(yè)主補交首期維修資金。涉及尚未出售房屋的，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當按尚未出售房屋建筑面積分攤費用。

第二十二條 成立業(yè)主大會的，由業(yè)主大會組織受益業(yè)主表決，未成立業(yè)主大會的由業(yè)主代表、居（村）民委員會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實施。

使用維修資金的維修項目，依據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》實行質(zhì)量保修制度，維修資金主管機構(gòu)按工程造價比例扣留質(zhì)保金。在保修范圍和保修期限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題的，施工單位應(yīng)當履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔賠償責任。

業(yè)主有權(quán)利和義務(wù)對工程進度、質(zhì)量進行監(jiān)督并參與驗收。

按照國家有關(guān)規(guī)定，確需招標的，應(yīng)通過公開招標的方式選聘施工單位。

第二十三條 下列費用不得從維修資金中列支：

（一）依法應(yīng)當由建設(shè)單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費用；

（二）依法應(yīng)當由相關(guān)單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）應(yīng)當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復費用；

（四）根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護費用。

第二十四條 在維修項目施工過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人及相鄰人應(yīng)當給予配合，不得阻撓正常施工。

因維修項目施工不可避免原因造成業(yè)主自用部位或其他設(shè)施設(shè)備損壞的，責任人應(yīng)當及時修復或者給予合理補償，費用計入維修成本。因施工單位責任造成業(yè)主自用部位損壞發(fā)生的相關(guān)費用由責任人承擔，不得計入維修成本。

第四章 監(jiān)督管理

第二十五條 物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時，其維修資金分戶帳余額隨物業(yè)所有權(quán)同時過戶。

第二十六條 房屋滅失時，業(yè)主交存的維修資金分戶帳余額應(yīng)當返還業(yè)主；售房單位交存的維修資金賬面余額返還售房單位。

第二十七條 維修資金主管機構(gòu)代管維修資金期間，應(yīng)當向業(yè)主、公房出售單位公布下列情況：

（一）維修資金交存、使用、增值收益和結(jié)存的金額；

（二）發(fā)生列支的項目、費用和分攤情況；

（三）其他有關(guān)維修資金使用和管理的情況。

業(yè)主大會自行管理的維修資金，由業(yè)主委員會負責公布。業(yè)主對公布的情況存在異議的，可以向公布人申請復核。

第五章 法律責任

第二十八條 業(yè)主應(yīng)當按照規(guī)定交存維修資金，認真履行管理、使用中的表決義務(wù)。

業(yè)主未按本辦法規(guī)定或業(yè)主大會決議交存、續(xù)交維修資金，或者拒不分攤維修、更新、改造及增設(shè)費用的，業(yè)主委員會或者利害關(guān)系人、開發(fā)單位可以向人民法院提起訴訟。

第二十九條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)不定期檢查開發(fā)建設(shè)單位對本辦法的執(zhí)行情況。開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法規(guī)定將房屋交付給業(yè)主的，由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三十六條的規(guī)定予以處罰。

第三十條 違反本辦法規(guī)定，挪用維修資金的，依據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》第三十七條的規(guī)定予以處理。

第六章 附則

第三十一條 興城市、綏中縣、建昌縣、楊家杖子經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、建制鎮(zhèn)及獨立的工礦區(qū)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，可參照本辦法執(zhí)行。

第三十二條 本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負責解釋。

第三十三條 本辦法自公布之日起施行。2006年10月16日施行的《葫蘆島市物業(yè)共用部位和設(shè)施設(shè)備專項維修資金管理辦法》（葫蘆島市人民政府令第100號）同時廢止。