西藏自治區(qū)拉薩市人大常委會

拉薩市物業(yè)管理條例

( （2015年8月21日拉薩市第十屆人民代表大會常務委員會第二十一次會議通過2015年9月23日西藏自治區(qū)第十屆人民代表大會常務委員會第二十次會議批準2022年6月29日拉薩市第十二屆人民代表大會常務委員會第五次會議修訂2023年5月31日西藏自治區(qū)第十二屆人民代表大會常務委員會第三次會議批準）)

目錄

第一章 總 則

第二章 物業(yè)服務區(qū)域及附屬設施設備的配置

第三章 業(yè)主及業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè)主

第二節(jié) 業(yè)主大會

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第四章 前期物業(yè)管理

第五章 物業(yè)服務

第一節(jié) 一般規(guī)定

第二節(jié) 物業(yè)服務合同

第三節(jié) 物業(yè)服務費

第六章 物業(yè)的使用與維護

第一節(jié) 物業(yè)的使用

第二節(jié) 物業(yè)的維護

第七章 法律責任

第八章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本條例適用于本市行政區(qū)域內物業(yè)的管理及監(jiān)督活動。

第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自行管理或者選聘物業(yè)服務人的方式，對物業(yè)服務區(qū)域內的建筑物及其附屬設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

物業(yè)服務人包括物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系；建立和完善社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平。

建立健全居民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、業(yè)主等共同參與的物業(yè)管理工作機制。

物業(yè)服務人應當執(zhí)行政府依法實施的應急處置措施，積極配合開展相關工作。市、縣（區(qū)）人民政府應當給予必要的物資和資金支持。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，按照國務院規(guī)定會同有關部門建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強行業(yè)誠信管理，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責本轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府實施與物業(yè)管理相關工作，定期組織街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會的相關工作人員以及業(yè)主委員會委員進行物業(yè)管理法律知識培訓，所需經(jīng)費列入同級人民政府財政預算。

自然資源、城市管理和綜合執(zhí)法、公安、民政、生態(tài)環(huán)境、發(fā)展和改革、市場監(jiān)督管理、應急管理、消防救援等相關部門應當按照法定職責加強物業(yè)服務區(qū)域內房屋安全、物業(yè)收費、治安、消防、公共秩序、環(huán)境保護、房屋和設施設備使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，依法處理物業(yè)服務區(qū)域內的違法行為。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、協(xié)助本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人日�；顒樱�調解處理物業(yè)管理糾紛。加強住宅小區(qū)的日常巡查，及時發(fā)現(xiàn)問題線索，協(xié)助有關部門調查取證，配合開展執(zhí)法工作。指導物業(yè)服務人積極參與社區(qū)網(wǎng)格化管理，負責本區(qū)域內物業(yè)服務工作的考核。

居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門做好物業(yè)管理工作，參與籌備成立業(yè)主大會、組建和改選業(yè)主委員會等工作，建立業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務人協(xié)調機制。

第六條 物業(yè)管理行業(yè)組織應當加強物業(yè)服務人從業(yè)人員培訓，按照屬地管理原則協(xié)助當?shù)卣�府有關部門調解處理物業(yè)管理糾紛。建立物業(yè)服務人及其從業(yè)人員誠信檔案，加強行業(yè)自律管理，促進行業(yè)健康發(fā)展。

物業(yè)服務人誠信檔案是物業(yè)服務人信用等級評價的重要參考依據(jù)。

第七條 引導熱心公益事業(yè)、責任心強的業(yè)主通過法定程序成為業(yè)主代表、業(yè)主委員會委員，發(fā)揮帶頭作用，依法履行職責，實現(xiàn)業(yè)主自治和小區(qū)建設、社區(qū)治理的有機統(tǒng)一。

第二章 物業(yè)服務區(qū)域及附屬設施設備的配置

第八條 物業(yè)服務區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。物業(yè)服務區(qū)域劃分應當符合法律、法規(guī)的規(guī)定。

第九條 新建物業(yè)出售時，建設單位應當將物業(yè)服務區(qū)域在商品房買賣合同中明示。

物業(yè)服務人應當將物業(yè)服務區(qū)域公告全體業(yè)主。

第十條 物業(yè)服務區(qū)域內，建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房：

（一）建筑面積不低于《建設工程規(guī)劃許可證》載明的房屋總建筑面積的千分之三，并不得少于一百平方米，其中業(yè)主委員會議事活動用房建筑面積不少于二十平方米；

（二）具備水、電、氣、通信等基本使用功能；

（三）位于地面以上部分不低于物業(yè)用房建筑面積的百分之五十。

第十一條 物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有。

建設單位在申請辦理房屋所有權首次登記時，應當將建筑區(qū)劃內依法屬于業(yè)主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權一并申請登記為業(yè)主共有。

第十二條 新建住宅物業(yè)服務區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應當專有部分一戶一表、共有部分獨立配置。

配套設施不齊全的老舊住宅小區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位應當配合市、縣（區(qū)）人民政府采取措施逐步改造，實現(xiàn)供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務人應當為改造工作提供便利。

第十三條 住宅物業(yè)服務區(qū)域內的通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配置應當符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

第三章 業(yè)主及業(yè)主組織

第一節(jié) 業(yè) 主

第十四條 業(yè)主是指房屋的所有權人。

第十五條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利：

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務人提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就綠化、衛(wèi)生、治安等物業(yè)管理的有關事項提出意見建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作，對業(yè)主委員會的工作提出意見建議；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務人未履行的服務事項，要求其全面履行；

（八）對物業(yè)共有部分、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）依法使用物業(yè)共有部分、共用設施設備；

（十）監(jiān)督物業(yè)共有部分、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

（十一）要求其他業(yè)主、物業(yè)使用人停止侵害共同利益的行為；

（十二）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。

第十六條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：

（一）自覺維護物業(yè)服務區(qū)域內的和諧穩(wěn)定，加強民族團結；

（二）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）遵守物業(yè)服務區(qū)域內物業(yè)共有部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

（四）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（五）按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定交納專項維修資金；

（六）按時交納物業(yè)服務費用；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第二節(jié) 業(yè)主大會

第十七條 物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益，依法履行職責。

總戶數(shù)在五十戶以下經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不設立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責。

第十八條 同一個物業(yè)服務區(qū)域內成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，建設單位應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申請設立業(yè)主大會：

（一）專有部分交付使用的建筑面積達到建筑總面積的百分之五十以上；

（二）自首次交付使用專有部分之日起滿兩年且交付使用的專有部分建筑面積達到建筑總面積的百分之二十以上。

建設單位未及時書面申請的，業(yè)主可以向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。

第十九條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到設立業(yè)主大會書面申請或者要求之日起六十日內，組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組。

第二十條 首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成，人數(shù)應當為九至十三人的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總人數(shù)的一半。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表或者居民委員會組織業(yè)主推薦。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。

籌備組應當自成立之日起三日內在物業(yè)服務區(qū)域內以書面形式公告其成員名單、基本情況、業(yè)主代表的聯(lián)名推薦等情況和工作職責，公示時間不少于十五日。

第二十一條 籌備組成員應當符合下列條件：

（一）具有完全民事行為能力，無不良信譽記錄；

（二）本人及其近親屬未在為本物業(yè)服務區(qū)域提供物業(yè)服務的企業(yè)及其關聯(lián)企業(yè)任職；

（三）不存在索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務人的利益或者報酬的行為；

（四）不存在泄露業(yè)主資料或者將業(yè)主資料用于與物業(yè)管理無關活動的行為。

除前款規(guī)定條件外，籌備組成員中的業(yè)主代表還應當是物業(yè)服務區(qū)域內的業(yè)主，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表還應當經(jīng)過縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門組織的物業(yè)管理法律知識培訓。

籌備組業(yè)主代表不符合本條第一款第一項、第二項規(guī)定的，經(jīng)一半以上籌備組成員簽字確認，由籌備組取消其籌備組成員資格并公告全體業(yè)主。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表不符合本條第一款第一項、第二項規(guī)定條件，以及因工作變動等原因不能履行職責的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當更換。

第二十二條 籌備組應當履行下列職責：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；

（四）制定業(yè)主委員會委員候選人產生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；

（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；

（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

前款所列內容，籌備組應當在召開首次業(yè)主大會會議十五日前以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內予以公示。業(yè)主對公示內容有異議的，籌備組應當記錄并做出答復。

第二十三條 籌備組應當自成立之日起九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議。

業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則,并選舉產生業(yè)主委員會之日起成立。自業(yè)主大會成立之日起，業(yè)主大會籌備組職責自行終止。

召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費以及籌備組經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位在申請設立業(yè)主大會時，應當向街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府交存首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費以及籌備組經(jīng)費。

老舊小區(qū)召開首次業(yè)主大會會議所需經(jīng)費以及籌備組經(jīng)費可以由業(yè)主自籌解決。

物業(yè)服務人應當配合協(xié)助籌備組開展工作。

第二十四條 物業(yè)服務區(qū)域內業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元或者樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議三日前，就會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，將贊同、反對、棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

市、縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、居民委員會、轄區(qū)派出所的代表必要時可以列席業(yè)主大會會議。

第二十五條 下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項,應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第二十六條 管理規(guī)約應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）物業(yè)的使用、維護、管理；

（二）專項維修資金的籌集、管理和使用；

（三）物業(yè)共有部分的經(jīng)營與收益分配；

（四）業(yè)主共同利益的維護；

（五）業(yè)主共同管理權的行使；

（六）業(yè)主應當履行的義務；

（七）違反管理規(guī)約應當承擔的責任。

第二十七條 業(yè)主大會議事規(guī)則應當對下列主要事項作出規(guī)定：

（一）業(yè)主大會名稱；

（二）業(yè)主委員會的職責；

（三）業(yè)主委員會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主大會會議召開的形式、時間和議事方式;

（五）業(yè)主投票權數(shù)的確定方法；

（六）業(yè)主代表的產生方式；

（七）業(yè)主大會會議的表決程序；

（八）業(yè)主委員會委員、候補委員的資格、人數(shù)、任期和職務終止等；

（九）業(yè)主委員會換屆程序、業(yè)主委員會委員補選規(guī)則等；

（十）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、使用和管理；

（十一）業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章的使用和管理。

第二十八條 業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會組織召開。

定期會議每年至少召開一次。定期會議召開前，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公告以下內容：

（一）上一年度物業(yè)管理情況報告；

（二）上一年度業(yè)主委員會工作情況報告；

（三）上一年度業(yè)主大會收支情況報告；

（四）物業(yè)管理的其他有關事項。

有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：

（一）經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提議的；

（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；

（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。

第二十九條 業(yè)主委員會未按照本條例第二十八條的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議、臨時會議的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令業(yè)主委員會限期召開，并公告全體業(yè)主；逾期仍不召開的，由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開。

百分之二十以上業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應當在五日內作出召開業(yè)主大會臨時會議的決定；業(yè)主委員會逾期未作出決定的，業(yè)主可以向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府書面申訴，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在十五日內核查。經(jīng)核查符合召開業(yè)主大會臨時會議條件的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府按照前款規(guī)定予以處理。

第三十條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式，但是應當有物業(yè)服務區(qū)域內專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見的，應當將征求意見書送達全體業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)服務區(qū)域內公告。

業(yè)主大會作出的決定事項應當以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公告。

第三十一條 業(yè)主大會成立后，業(yè)主委員會應當將下列事項告知建設單位、物業(yè)服務人：

（一）管理規(guī)約；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他決定。

第三節(jié) 業(yè)主委員會

第三十二條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會會議選舉產生，由五至十一人的單數(shù)組成。

業(yè)主委員會向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主、業(yè)主大會監(jiān)督。業(yè)主委員會實行任期制，每屆任期不超過五年，可連選連任，每名委員具有同等表決權。業(yè)主委員會任期內，委員出現(xiàn)空缺時，應當及時補選。

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起七日內召開首次會議，推選產生業(yè)主委員會主任、副主任。鼓勵業(yè)主中的人大代表和熱心公益事業(yè)的人員參選業(yè)主委員會委員。

第三十三條 業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議，維護業(yè)主共同權益；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同；

（四）監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（五）及時了解業(yè)主和物業(yè)使用人的意見建議；

（六）調解業(yè)主與物業(yè)服務人之間、業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（八）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集和使用；

（九）配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、公安機關、居民委員會做好物業(yè)服務區(qū)域的社區(qū)治理、社會治安和公益宣傳等工作；

（十）完成業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十四條 業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公布下列情況和資料：

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同；

（四）專項維修資金的籌集、使用、管理情況；

（五）物業(yè)共有部分、共用設施設備的使用和收益情況；

（六）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；

（七）業(yè)主委員會委員的姓名、職務、聯(lián)系方式等信息；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十五條 業(yè)主委員會應當于會議召開七日前在物業(yè)服務區(qū)域內公告會議內容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會委員不得委托他人參加會議。

業(yè)主委員會會議作出的決定，應當經(jīng)參會委員簽字確認，并自決定作出之日起三日內以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內予以公告。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當對業(yè)主委員會會議決定、業(yè)主大會會議決議形成的過程和結果進行監(jiān)督。

第三十六條 業(yè)主委員會委員應當依法履行職責，不得從事物業(yè)服務經(jīng)營活動，委員及其近親屬不得在本物業(yè)服務區(qū)域內的物業(yè)服務人中任職。業(yè)主委員會委員在任職期限內有下列情形之一的，委員資格自行終止：

（一）不再具備業(yè)主身份的；

（二）喪失民事行為能力的；

（三）依法被限制人身自由的；

（四）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將所保管的檔案資料、印章及其他應當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令移交，物業(yè)所在地公安機關應當予以協(xié)助。

第三十七條 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應當召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉，并報告物業(yè)所在地的縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

選舉產生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內，上一屆業(yè)主委員會應當在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府監(jiān)督下將其保管的有關憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會。

第三十八條 經(jīng)業(yè)主大會決定，業(yè)主委員會可以從下列渠道籌集業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費：

（一）全體業(yè)主共有部分的經(jīng)營收益；

（二）全體業(yè)主籌集；

（三）業(yè)主自愿捐贈等其他合法方式。

工作經(jīng)費開支范圍、標準和業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會決定。

第三十九條 業(yè)主委員會委員集體辭職或者業(yè)主委員會任期屆滿但未能及時換屆選舉產生新一屆業(yè)主委員會的，在新一屆業(yè)主委員會產生之前，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代為履行業(yè)主委員會職責。

第四章 前期物業(yè)管理

第四十條 建設單位銷售房屋前，選聘前期物業(yè)服務人的，應當書面簽訂前期物業(yè)服務合同。

住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式公開選聘物業(yè)服務人；投標人少于三家或者總建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門批準后，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務人。

分期開發(fā)的物業(yè)劃定為一個物業(yè)服務區(qū)域的，其前期物業(yè)管理招投標應當以全部物業(yè)服務區(qū)域為范圍。

第四十一條 建設單位銷售房屋前，應當制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

第四十二條 建設單位依法與物業(yè)服務人訂立的前期物業(yè)服務合同約定的服務期限屆滿前，業(yè)主、業(yè)主大會決定選聘新物業(yè)服務人，且簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

第四十三條 建設單位在與物業(yè)服務人辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，應當向物業(yè)服務人移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）物業(yè)管理必需的其他資料。

前期物業(yè)服務合同終止后，前期物業(yè)服務人應當在合同終止之日起十日內將上述資料移交給業(yè)主委員會。

第五章 物業(yè)服務

第一節(jié) 一般規(guī)定

第四十四條 業(yè)主大會應當通過公開、公平、公正的市場競爭機制，依法選聘物業(yè)服務人。

第四十五條 一個物業(yè)服務區(qū)域由一個物業(yè)服務人實施物業(yè)服務。業(yè)主大會成立后作出選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務人決定的，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘或者續(xù)聘的物業(yè)服務人簽訂書面物業(yè)服務合同。

第四十六條 物業(yè)服務人應當將下列信息在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公開并及時更新：

（一）營業(yè)執(zhí)照、物業(yè)項目負責人和各項服務主管人員的基本情況及聯(lián)系方式、服務投訴電話；

（二）物業(yè)服務內容、物業(yè)服務標準、收費項目、收費標準、計收方式；

（三）電梯、消防、監(jiān)控、人防等專項設施設備的日常維修保養(yǎng)單位名稱、資質、聯(lián)系方式、維保方案和應急處置方案等；

（四）上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算；

（五）上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)服務費、公共收益收支與專項維修資金使用情況；

（六）業(yè)主進行房屋裝飾裝修活動的情況；

（七）相關行政管理部門的投訴舉報電話；

（八）物業(yè)服務合同約定的其它應當公示的信息。

第四十七條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責組織召集，由縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門、居民委員會、轄區(qū)派出所、物業(yè)服務人、業(yè)主委員會、業(yè)主代表、相關單位等各方代表組成。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調解決下列問題：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責的；

（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)問題的；

（三）物業(yè)服務合同履行中出現(xiàn)重大問題的；

（四）提前終止物業(yè)服務合同的；

（五）物業(yè)服務人在退出和交接過程中出現(xiàn)問題的；

（六）業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人之間發(fā)生矛盾糾紛的；

（七）需要協(xié)調解決其他物業(yè)管理問題的。

第四十八條 物業(yè)服務區(qū)域內發(fā)生下列情形之一的，物業(yè)服務人應當及時采取應急措施并向相關主管部門、專業(yè)經(jīng)營單位報告：

（一）發(fā)生火災、水患、爆炸或者自然災害等造成人員傷亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備發(fā)生安全隱患，且難以排除，嚴重危及業(yè)主、建筑物安全的；

（三）發(fā)生群體性事件的；

（四）其他嚴重影響業(yè)主正常生活的。

第四十九條 建設單位、物業(yè)服務人及其從業(yè)人員應當按規(guī)定申報其在物業(yè)管理活動中的信用信息。

市住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強物業(yè)管理信用體系建設，對物業(yè)管理信用信息的征集、披露、評估、使用等實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府建立物業(yè)服務人及其從業(yè)人員、業(yè)主委員會在物業(yè)管理中的信用檔案，并向公眾提供查詢服務�？h（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設主管部門可以依據(jù)物業(yè)服務人信用檔案等相關材料，建立本轄區(qū)內物業(yè)服務人紅黑名單制度，并對相關物業(yè)服務人依法依規(guī)給予獎懲。

第五十條 物業(yè)管理投訴實行屬地管理、分級負責、逐級受理，依法及時就地處理的原則。

物業(yè)管理投訴可向居民委員會投訴，居民委員會無法協(xié)調的，可逐級向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣（區(qū)）、市相關行政主管部門投訴。物業(yè)管理行業(yè)組織應當配合各有關單位做好物業(yè)管理投訴處理工作。

投訴受理單位應當在受理投訴之日起十五日內對投訴事項形成處理意見，對重大事件、情況復雜的投訴事項，可適當延長做出處理意見的時間，并將延長期限告知投訴人。

第二節(jié) 物業(yè)服務合同

第五十一條 物業(yè)服務合同是物業(yè)服務人在物業(yè)服務區(qū)域內,為業(yè)主提供建筑物及其附屬設施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的管理維護等物業(yè)服務，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。

物業(yè)服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接、違約責任等條款。

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