青海省西寧市人民政府

西寧市住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法

（2024年11月29日西寧市人民政府令第177號(hào)公布 自2025年1月1日起施行）


第一條  為了規(guī)范住宅專項(xiàng)維修資金的管理，保障住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和正常使用，維護(hù)住宅專項(xiàng)維修資金所有者的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)商品住宅、售后公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督，適用本辦法。

第三條  本辦法中下列用語(yǔ)的含義:

(一)住宅專項(xiàng)維修資金，是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

(二)住宅共用部位，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括:住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(三)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

第四條  住宅專項(xiàng)維修資金管理遵循依法交存、專戶存儲(chǔ)、�？顚Ｓ谩�業(yè)主共有、業(yè)主共同決定、政府監(jiān)督的原則。

第五條  市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門具體負(fù)責(zé)所在轄區(qū)范圍內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金交存、使用和管理工作。

審計(jì)、財(cái)政等部門依據(jù)各自職責(zé)做好住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理工作。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處按照法定職責(zé)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法履行住宅專項(xiàng)維修資金籌集和使用的相關(guān)工作。

社區(qū)居(村)民委員會(huì)可以協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與住宅專項(xiàng)維修資金管理相關(guān)的工作，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展住宅專項(xiàng)維修資金籌集和使用工作。    

第六條  下列物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金:

(一)住宅，但一個(gè)業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的除外;

(二)住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅。

前款所列物業(yè)屬于出售公有住房的，售房單位應(yīng)當(dāng)按照本辦法的規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。          

第七條  業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金屬于業(yè)主共同共有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第八條  首期住宅專項(xiàng)維修資金按照下列標(biāo)準(zhǔn)交存:

(一)層高六層及以下未配備電梯的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之五交存;

(二)層高六層及以下配備電梯的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之六交存;

(三)層高七至十一層的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之七交存;

(四)層高十二層及以上的住宅，按照本市住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的百分之八交存。

市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)本地情況，公布本市住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并適時(shí)調(diào)整。

第九條  出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金:

(一)業(yè)主按照住宅建筑面積交存住宅專項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r(jià)的百分之二。

(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的百分之二十、高層住宅不低于售房款的百分之三十，從售房款中一次性提取住宅專項(xiàng)維修資金。

第十條  業(yè)主未交存住宅專項(xiàng)維修資金的應(yīng)當(dāng)按照本辦法的交存標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)交。

第十一條 業(yè)主大會(huì)成立前，商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門代管。

市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式委托所在地商業(yè)銀行作為市、縣(區(qū))住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開(kāi)立住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以幢為單位設(shè)賬，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

第十二條 業(yè)主大會(huì)成立前，已售公有住房住宅專項(xiàng)維修資金，由物業(yè)所在地市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)管理。

負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式委托所在地商業(yè)銀行，作為市、縣(區(qū))公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開(kāi)立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶。

開(kāi)立公有住房住宅專項(xiàng)維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)按照售房單位設(shè)賬，按幢設(shè)分賬;其中，業(yè)主交存的住宅專項(xiàng)維修資金，按房屋戶門號(hào)設(shè)分戶賬。

第十三條  購(gòu)買新開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品住宅，期房在商品房預(yù)售合同備案前、現(xiàn)房在房屋交付前，買受人應(yīng)當(dāng)一次性足額交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。

截至竣工交付尚未售出的住宅，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位交存首期住宅專項(xiàng)維修資金。

未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購(gòu)買人。

第十四條  業(yè)主分戶賬面住宅專項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。

成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交方案由業(yè)主大會(huì)決定。

未成立業(yè)主大會(huì)的，續(xù)交標(biāo)準(zhǔn)按照原首期住宅專項(xiàng)維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十五條  使用住宅專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定分?jǐn)?

(一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br>
(二)售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂Ｆ渲�，�?yīng)當(dāng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?br>
(三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟馁M(fèi)用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項(xiàng)維修資金的比例分?jǐn)偂?br>
第十六條  下列費(fèi)用不得從住宅專項(xiàng)維修資金中列支:

(一)依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造費(fèi)用;

(二)依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;

(三)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用;

(四)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

(五)法律法規(guī)規(guī)定不得使用住宅專項(xiàng)維修資金的其他情形。

第十七條  住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理前，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的按照以下程序辦理:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用方案。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)提出申請(qǐng)使用方案相關(guān)資料的真實(shí)性、合法性負(fù)責(zé)，不得隱瞞真實(shí)情況或者提供虛假資料。沒(méi)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，成立業(yè)主大會(huì)的由業(yè)主委員會(huì)提出使用方案;未成立業(yè)主大會(huì)的由社區(qū)居(村)民委員會(huì)協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織相關(guān)業(yè)主提出使用方案。使用方案應(yīng)當(dāng)包括申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金的原因、維修更新改造部位及費(fèi)用和組織方式等內(nèi)容;

(二)經(jīng)住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意并及時(shí)公示;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主組織實(shí)施使用方案;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主持有關(guān)材料，向市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門申請(qǐng)列支。動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支;

(五)市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意后，向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的書(shū)面通知;

(六)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十八條  住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理后，需要使用住宅專項(xiàng)維修資金的按照以下程序辦理:

(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，使用方案應(yīng)當(dāng)包括擬維修更新改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需要臨時(shí)使用住宅專項(xiàng)維修資金的情況的處置辦法等;

(二)業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案;

(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施使用方案;

(四)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)提出列支住宅專項(xiàng)維修資金。動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門申請(qǐng)列支;

(五)業(yè)主委員會(huì)依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門備案。動(dòng)用公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門審核同意。市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的應(yīng)當(dāng)責(zé)令改正;

(六)業(yè)主委員會(huì)、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅專項(xiàng)維修資金的部門向?qū)�戶管理銀行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅專項(xiàng)維修資金的書(shū)面通知;

(七)專戶管理銀行將所需住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)至維修單位。

第十九條  發(fā)生下列危及人身財(cái)產(chǎn)安全和房屋使用安全的緊急情況，需要立即使用住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法直接申請(qǐng)使用住宅專項(xiàng)維修資金:

(一)電梯故障;

(二)消防設(shè)施設(shè)備故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)二次供水水泵損壞或者水管爆裂導(dǎo)致供水中斷;

(五)排水設(shè)施堵塞、爆裂;

(六)樓體外立面存在脫落危險(xiǎn);

(七)其他危及人身財(cái)產(chǎn)安全和房屋使用安全的緊急情況。

老舊小區(qū)需要應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金的，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位向物業(yè)所在地的市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門、公有住房維修資金管理部門提出書(shū)面申請(qǐng)。

沒(méi)有業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者公有住房售房單位的，由社區(qū)居(村)民委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng)，市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織代修，代修費(fèi)用從住宅專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。

市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門和公有住房維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)在接到應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)后三個(gè)工作日內(nèi)作出審核決定。應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，組織維修的單位應(yīng)當(dāng)將使用住宅專項(xiàng)維修資金總額及業(yè)主分?jǐn)偳闆r在住宅小區(qū)內(nèi)的顯著位置公示。

第二十條   住宅專項(xiàng)維修資金當(dāng)年交存的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息。交存滿一年的按照一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。

住宅專項(xiàng)維修資金利息實(shí)行一年一結(jié)，定期計(jì)入業(yè)主分戶賬內(nèi)。分戶利息轉(zhuǎn)入住宅專項(xiàng)維修資金滾存使用。

第二十一條  住宅專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)后的賬目管理單位，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立住宅專項(xiàng)維修資金管理制度。

業(yè)主大會(huì)開(kāi)立的住宅專項(xiàng)維修資金賬戶，應(yīng)當(dāng)接受所在市、縣(區(qū))房產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。

第二十二條  違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。

第二十三條  本辦法自2025年1月1日起施行。2013年10月24日公布的《西寧市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》(西寧市人民政府令第126號(hào))同時(shí)廢止。