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日照市物業(yè)管理?xiàng)l例

（2024年10月30日日照市第十九屆人民代表大會(huì)

常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò) 2024年11月20日山東省第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十二次會(huì)議批準(zhǔn)）



目 錄

第一章 總則

第二章 前期物業(yè)管理

第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第六章 監(jiān)督管理

第七章 法律責(zé)任

第八章 附則



第一章 總 則



第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人的合法權(quán)益，改善居住環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和諧，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的管理、使用、維護(hù)、服務(wù)以及監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨建引領(lǐng)、政府監(jiān)管、部門(mén)協(xié)同、屬地管理、業(yè)主自治、行業(yè)自律、專業(yè)服務(wù)的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理工作的組織和領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入基層社會(huì)治理體系，建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)和執(zhí)法責(zé)任清單制度，健全執(zhí)法部門(mén)進(jìn)小區(qū)執(zhí)法的工作機(jī)制；應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)業(yè)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，完善扶持、激勵(lì)政策，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)專業(yè)化、產(chǎn)業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化、智能化。

第五條 市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)是本市物業(yè)主管部門(mén)，負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動(dòng)的指導(dǎo)、監(jiān)督和管理工作。

縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作。

市、縣（區(qū)）人民政府其他有關(guān)行政主管部門(mén)在各自的職責(zé)范圍內(nèi)，負(fù)責(zé)物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監(jiān)督管理工作。

第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

村民委員會(huì)、居民委員會(huì)負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展業(yè)主自治管理，協(xié)助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)服務(wù)人以及從業(yè)人員自律制度，規(guī)范行業(yè)行為。

第八條 鼓勵(lì)建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務(wù)，出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀、全面。



第二章 前期物業(yè)管理



第九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線范圍，綜合考慮建筑物的規(guī)模、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素劃分。

分期開(kāi)發(fā)建設(shè)或者兩個(gè)以上建設(shè)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域；物業(yè)服務(wù)區(qū)域已經(jīng)分割成多個(gè)自然街區(qū)，且其配套設(shè)施設(shè)備能夠分割、獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

第十條 建設(shè)單位在申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖、建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等資料，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)申請(qǐng)劃分物業(yè)服務(wù)區(qū)域。物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)會(huì)同鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處進(jìn)行物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定后，建設(shè)單位在銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)以圖文形式將下列內(nèi)容向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的附件：

（一）物業(yè)服務(wù)區(qū)域的范圍；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備名稱；

（三）規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)、非機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)數(shù)量和位置；

（四）物業(yè)服務(wù)用房的面積和位置；

（五）生活垃圾收集站點(diǎn)、變電室、換熱站、燃?xì)庹{(diào)壓站、充電樁、化糞池、公廁等其他需要明示的場(chǎng)所和設(shè)施設(shè)備；

（六）物業(yè)服務(wù)人和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容；

（七）應(yīng)當(dāng)向物業(yè)買(mǎi)受人明示的其他內(nèi)容。

第十一條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃定后確需調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)形成區(qū)域調(diào)整方案，明確調(diào)整后物業(yè)服務(wù)區(qū)域的道路、綠地、共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、維護(hù)等，并經(jīng)相關(guān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主依法共同決定。

第十二條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法通過(guò)招標(biāo)的方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)前期物業(yè)服務(wù)人的選聘進(jìn)行監(jiān)督。

第十三條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用承擔(dān)；

（二）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；

（三）分項(xiàng)服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；

（四）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；

（五）是否委托物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)，擬采取的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)以及方法；

（六）物業(yè)服務(wù)用房（含業(yè)主委員會(huì)辦公用房）面積和位置；

（七）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單；

（八）業(yè)主共有資金專用賬戶的設(shè)立、查詢方式，以及利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算以及分配辦法；

（九）合同解除的條件和違約責(zé)任；

（十）與前期物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

普通住宅前期物業(yè)服務(wù)合同約定的物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價(jià)規(guī)定的浮動(dòng)幅度內(nèi)，并與物業(yè)服務(wù)規(guī)范規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng)。

第十四條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約。臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)包含下列內(nèi)容：

（一）使用、維護(hù)物業(yè)共有部分的規(guī)則；

（二）使用物業(yè)專有部分的權(quán)利和義務(wù)；

（三）維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域公共秩序的權(quán)利和義務(wù)；

（四）分擔(dān)物業(yè)服務(wù)區(qū)域費(fèi)用的方式；

（五）建設(shè)單位履行監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人服務(wù)質(zhì)量的義務(wù)；

（六）建設(shè)單位更換前期物業(yè)服務(wù)人的條件；

（七）消防安全防范義務(wù)；

（八）違反臨時(shí)管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任；

（九）其他有關(guān)事項(xiàng)。

臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

第十五條 建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)將已備案的前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬資料等作為約定的內(nèi)容。

第十六條 建設(shè)單位無(wú)償配置的物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)為地面以上能夠使用的房間，具備水、電、通風(fēng)、采光、簡(jiǎn)單裝修等使用條件，且設(shè)有服務(wù)廳、辦公用房、衛(wèi)生間等，依法屬于全體業(yè)主共有，不得擅自改變用途。

第十七條 新建住宅物業(yè)交付使用十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定與物業(yè)服務(wù)人完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)。物業(yè)與竣工驗(yàn)收資料不符的，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)整修。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督下，按照規(guī)定向物業(yè)服務(wù)人移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖以及分戶驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）電梯等特種設(shè)備和消防設(shè)施的設(shè)計(jì)、制造、安裝合格證、質(zhì)量證明書(shū)、監(jiān)督檢驗(yàn)報(bào)告等安全技術(shù)檔案；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（五）業(yè)主名冊(cè)；

（六）物業(yè)服務(wù)必需的其他資料。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單，并書(shū)面承諾補(bǔ)交的具體期限，最長(zhǎng)不超過(guò)十日。

第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第十九條 前期物業(yè)服務(wù)期間，有下列情形之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法重新選聘物業(yè)服務(wù)人：

（一）物業(yè)服務(wù)人提前解除合同的；

（二）物業(yè)服務(wù)人擅自撤離的；

（三）物業(yè)服務(wù)人被吊銷(xiāo)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自新的物業(yè)服務(wù)人確定后十日內(nèi)，將更換物業(yè)服務(wù)人的情況告知物業(yè)買(mǎi)受人。

第二十條 前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)或者無(wú)法履行相關(guān)義務(wù)，但是尚未成立業(yè)主大會(huì)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域六個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主以及物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)人退出前，依法組織業(yè)主決定管理模式。



第三章 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理委員會(huì)

第一節(jié) 業(yè)主大會(huì)

第二十一條 一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域依法成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不成立業(yè)主大會(huì)的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)職責(zé)。必要時(shí)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)給予指導(dǎo)。

第二十二條 符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議：

（一）已交付的業(yè)主專有部分面積的比例達(dá)到百分之五十以上；

（二）已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上；

（三）向首位業(yè)主交付滿兩年且已交付的業(yè)主人數(shù)的比例達(dá)到百分之二十五以上。

第二十三條 符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將業(yè)主入住情況在二十日內(nèi)報(bào)告鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，同時(shí)報(bào)送下列資料：

（一）業(yè)主名冊(cè)；

（二）物業(yè)服務(wù)區(qū)域證明；

（三）房屋以及建筑面積清冊(cè)；

（四）規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備清單；

（六）物業(yè)服務(wù)用房配置資料；

（七）成立業(yè)主大會(huì)必需的其他資料。

專有部分面積占比百分之五以上或者人數(shù)占比百分之五以上的業(yè)主聯(lián)名向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處提出召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議書(shū)面請(qǐng)求的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令建設(shè)單位在十日內(nèi)報(bào)告業(yè)主入住情況。符合業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)前款規(guī)定報(bào)送資料。

建設(shè)單位已經(jīng)注銷(xiāo)的，前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)報(bào)告業(yè)主入住情況，并提供有關(guān)資料。

第二十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)自收到建設(shè)單位（前期物業(yè)服務(wù)人）的報(bào)告或者業(yè)主的申請(qǐng)之日起六十日內(nèi)組建業(yè)主大會(huì)籌備組，也可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域?qū)嶋H情況主動(dòng)組織成立籌備組。

籌備組可以由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)黨組織、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)、建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)人等委派的代表組成�；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為七人以上的單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一�；I備組組長(zhǎng)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處代表?yè)?dān)任。建設(shè)單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立�；I備組中的業(yè)主代表可以由業(yè)主自薦或者居民委員會(huì)推薦產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府確定。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起十日內(nèi)，將成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告時(shí)間不少于七日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處協(xié)調(diào)解決。

前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合籌備組開(kāi)展工作。

籌備組正式開(kāi)展籌備工作前，縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)對(duì)籌備組成員進(jìn)行指導(dǎo)。

第二十五條 籌備組負(fù)責(zé)下列籌備工作：

（一）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)數(shù)；

（二）確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)時(shí)間、地點(diǎn)、方式和議題；

（三）擬訂管理規(guī)約草案和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則草案；

（四）確定業(yè)主委員會(huì)委員、候補(bǔ)委員候選人產(chǎn)生辦法和名單；

（五）制定首屆業(yè)主委員會(huì)選舉辦法；

（六）完成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

第二十六條 劃定為一個(gè)物業(yè)服務(wù)區(qū)域分期開(kāi)發(fā)建設(shè)的建設(shè)項(xiàng)目，先期開(kāi)發(fā)部分符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，可以成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員的辦法。

第二十七條 召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)或者電子投票的形式。采用電子投票方式實(shí)名投票的，應(yīng)當(dāng)核實(shí)業(yè)主身份。

采用集體討論形式的，可以由全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加。

業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議三日前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面征求其所代表的業(yè)主意見(jiàn)；凡需業(yè)主投票表決的，表決票應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽名，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)投票時(shí)如實(shí)反映。業(yè)主代表出席業(yè)主大會(huì)會(huì)議不得委托他人。業(yè)主代表不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主應(yīng)當(dāng)另行推選。

采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見(jiàn)書(shū)送交全體業(yè)主，由業(yè)主本人或者其委托的代理人實(shí)名簽署意見(jiàn)；無(wú)法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。需業(yè)主投票表決的，表決意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主本人或者其委托的代理人簽名。

鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處或者其委托的村民委員會(huì)、居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)采用書(shū)面征求意見(jiàn)形式召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的情況進(jìn)行指導(dǎo)監(jiān)督。

第二十八條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的召開(kāi)時(shí)間和臨時(shí)會(huì)議的召開(kāi)事由，由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則約定。

召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開(kāi)十五日前將會(huì)議內(nèi)容書(shū)面告知鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)進(jìn)行指導(dǎo)，并對(duì)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決情況予以監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期召開(kāi)；逾期仍未召開(kāi)的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)在十日內(nèi)組織召開(kāi)。

第二十九條 業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決結(jié)果和決定應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式向全體業(yè)主公告。

業(yè)主大會(huì)通過(guò)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。

第三十條 業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)建立規(guī)范的財(cái)務(wù)管理制度。住宅專項(xiàng)維修資金、共有部分經(jīng)營(yíng)收益、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)等的收支管理，應(yīng)當(dāng)符合財(cái)務(wù)管理規(guī)定，并定期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、公共收益等進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)結(jié)果向全體業(yè)主公開(kāi)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)妥善保管財(cái)務(wù)原始憑證、會(huì)計(jì)賬簿等會(huì)計(jì)資料。

第二節(jié) 業(yè)主委員會(huì)

第三十一條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會(huì)賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)由五人以上的單數(shù)組成，委員只能由業(yè)主擔(dān)任，每屆任期不超過(guò)五年，可以連選連任。

業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)以及委員報(bào)酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取，或者由全體業(yè)主承擔(dān)，具體辦法與標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

第三十二條 業(yè)主委員會(huì)成員候選人可以通過(guò)下列方式產(chǎn)生：

（一）社區(qū)黨組織、村民委員會(huì)、居民委員會(huì)推薦；

（二）業(yè)主自薦或者聯(lián)名推薦。

鼓勵(lì)符合條件的村民委員會(huì)成員、居民委員會(huì)成員、社區(qū)黨組織成員、黨代表、人大代表、政協(xié)委員依法參選業(yè)主委員會(huì)成員。

第三十三條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持業(yè)主大會(huì)決議、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約、業(yè)主委員會(huì)委員名單和基本情況等資料，向物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處備案。

前款規(guī)定的備案事項(xiàng)變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)書(shū)面報(bào)告?zhèn)浒竼挝�，并在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第三十四條 業(yè)主委員會(huì)辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中安排。前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自首屆業(yè)主委員會(huì)依法備案之日起五日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交辦公用房。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)持物業(yè)主管部門(mén)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處出具的備案證明，依法刻制、使用、管理印章和開(kāi)設(shè)賬戶。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)建立工作檔案和印章管理等制度，業(yè)主委員會(huì)印章應(yīng)當(dāng)指定專人保管。

第三十五條 業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：

（一）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，向業(yè)主大會(huì)報(bào)告工作；

（二）編制業(yè)主大會(huì)年度預(yù)算、決算方案；

（三）擬訂需要提交業(yè)主大會(huì)決定事項(xiàng)的方案；

（四）組織和監(jiān)督物業(yè)專項(xiàng)維修資金的籌集和使用；

（五）制定檔案和印章管理制度，制作和保管會(huì)議記錄、共有物業(yè)檔案、會(huì)計(jì)憑證、會(huì)計(jì)賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件以及印鑒，并建立相關(guān)檔案；

（六）每半年至少公示一次公共收益的使用情況；

（七）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約；

（八）協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會(huì)未履行本條例規(guī)定相關(guān)職責(zé)損害業(yè)主合法權(quán)益的，由物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處責(zé)令限期履行；逾期未履行的，通告全體業(yè)主，必要時(shí)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定有關(guān)事項(xiàng)。

第三十六條 業(yè)主委員會(huì)成員有下列行為之一的，由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定；

（二）弄虛作假，隱瞞事實(shí)真相，轉(zhuǎn)移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)文件、資料，或者擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章；

（三）違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人簽訂、修改物業(yè)服務(wù)合同；

（四）侵占、挪用業(yè)主共有資金，將業(yè)主共有資金借貸給他人或者以業(yè)主共有資金為他人提供擔(dān)保；

（五）違規(guī)泄露業(yè)主信息；

（六）侵害業(yè)主合法權(quán)益的其他行為。

第三十七條 業(yè)主委員會(huì)任期屆滿九十日前，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)助成立換屆選舉小組，由換屆選舉小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。

第三十八條 業(yè)主委員會(huì)成員職務(wù)在任期內(nèi)終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的財(cái)物等移交業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主的財(cái)物等移交給新一屆業(yè)主委員會(huì)；逾期未選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的，移交給鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

未在規(guī)定期限內(nèi)移交的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)督促其移交。

第三節(jié) 物業(yè)管理委員會(huì)

第三十九條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會(huì)，作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)履行物業(yè)管理職能：

（一）不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的；

（二）具備成立業(yè)主大會(huì)條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處兩次組織后仍不能成立的；

（三）未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)未完成換屆選舉，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處兩次指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或者新一屆業(yè)主委員會(huì)的；

（四）業(yè)主委員會(huì)不履行職責(zé)一年以上，無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調(diào)整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處兩次指導(dǎo)后調(diào)整未成或者未能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)的。

第四十條 物業(yè)管理委員會(huì)由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織成立，由業(yè)主代表以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)、建設(shè)單位等派員組成。建設(shè)單位不參加的，不影響物業(yè)管理委員會(huì)的成立。

物業(yè)管理委員會(huì)由七人以上的單數(shù)組成。其中，業(yè)主成員不少于百分之五十，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。

第四十一條 物業(yè)管理委員會(huì)成立之日起十日內(nèi)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)將成立情況書(shū)面告知物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)。

物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。

第四十二條 物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，就物業(yè)共同管理事項(xiàng)征求全體業(yè)主意見(jiàn)，形成業(yè)主共同決定。

符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主委員會(huì)選舉產(chǎn)生之日起停止履行職責(zé)，并應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)資料和財(cái)物，移交后自動(dòng)解散。



第四章 物業(yè)管理服務(wù)



第四十三條 物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人的監(jiān)督管理，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)人信用評(píng)價(jià)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)提高服務(wù)水平。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定組織從業(yè)人員參加技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì)和技能水平。

第四十四條 鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)人。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)載明下列內(nèi)容：

（一）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和委托代收費(fèi)事項(xiàng)；

（二）分項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（含人員配置）和費(fèi)用分項(xiàng)測(cè)算；

（三）分項(xiàng)費(fèi)用和主要成本變動(dòng)聯(lián)動(dòng)調(diào)整的約定；

（四）物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)與方法；

（五）物業(yè)服務(wù)用房、專項(xiàng)維修資金的管理與使用；

（六）利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所得收益的核算和分配辦法；

（七）雙方的權(quán)利義務(wù)；

（八）違約責(zé)任、履約保證措施、合同期限、合同解除的條件；

（九）與物業(yè)服務(wù)有關(guān)的其他事項(xiàng)。

物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)將合同副本報(bào)物業(yè)所在地縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)備案。

第四十五條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供相應(yīng)服務(wù)，并遵守下列規(guī)定：

（一）符合國(guó)家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范；

（二）及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項(xiàng)；

（三）定期召開(kāi)業(yè)主懇談會(huì)，聽(tīng)取業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，及時(shí)受理業(yè)主、物業(yè)使用人投訴；

（四）未經(jīng)本人同意或者非因法定事由，不得向其他單位和個(gè)人透漏業(yè)主、物業(yè)使用人信息；

（五）做好物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的門(mén)衛(wèi)、巡邏、技防監(jiān)控等秩序維護(hù)和安全防范工作，并接受公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)檢查；

（六）維護(hù)管理車(chē)輛停放、通行秩序；

（七）配合供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、垃圾清運(yùn)等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域開(kāi)展服務(wù)，并提供便利；

（八）制定消防安全制度、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案，做好消防控制值守工作，開(kāi)展消防安全宣傳教育和防火檢查，消除火災(zāi)隱患；

（九）配合做好社區(qū)管理的有關(guān)工作。

第四十六條 終止或者解除物業(yè)服務(wù)合同（含前期物業(yè)服務(wù)合同），應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同履行告知義務(wù)；合同未約定告知期限的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書(shū)面告知。

自物業(yè)服務(wù)合同解除之日起十日內(nèi)，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)、新物業(yè)服務(wù)人辦理下列交接事宜：

（一）業(yè)主和物業(yè)的基礎(chǔ)檔案；

（二）物業(yè)服務(wù)中形成的物業(yè)服務(wù)檔案；

（三）物業(yè)服務(wù)用房和業(yè)主共有的其他房屋、場(chǎng)地和財(cái)物；

（四）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備及其改造、維修、運(yùn)行、保養(yǎng)的有關(guān)資料；

（五）電梯等特種設(shè)備的安全與節(jié)能技術(shù)檔案；

（六）消防等專項(xiàng)設(shè)施設(shè)備技術(shù)手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)記錄等資料；

（七）利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)的有關(guān)資料，預(yù)收、代收和清算欠收的有關(guān)費(fèi)用；

（八）物業(yè)服務(wù)期間配置的固定設(shè)施設(shè)備資料；

（九）應(yīng)當(dāng)移交的其他資料。

第四十七條 新的物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，制作查驗(yàn)記錄并簽字。

新的物業(yè)服務(wù)人承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出明確約定。

第四十八條 物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將下列信息在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示并及時(shí)更新：

（一）物業(yè)服務(wù)人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人基本情況、聯(lián)系方式、物業(yè)服務(wù)電話；

（二）物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)方式等；

（三）電梯、消防、燃?xì)�、熱力等設(shè)施設(shè)備日常維修保養(yǎng)單位的名稱、資質(zhì)、聯(lián)系方式和應(yīng)急處置方案等；

（四）公共水電費(fèi)用分?jǐn)偳闆r，物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)所得收益以及使用情況；

（五）房屋裝飾裝修以及使用過(guò)程中應(yīng)當(dāng)注意的安全事項(xiàng)；

（六）價(jià)格、物業(yè)等主管部門(mén)監(jiān)督電話；

（七）應(yīng)當(dāng)公示的其他信息。

業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)予以答復(fù)。

第四十九條 物業(yè)服務(wù)人未經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)同意，不得擅自在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)進(jìn)行下列活動(dòng)：

（一）改變物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備規(guī)劃用途；

（二）設(shè)置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn)；

（三）允許他人利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事廣告宣傳等；

（四）收取或者提高占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地施劃車(chē)位的場(chǎng)地占用費(fèi)；

（五）應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的其他事項(xiàng)。

第五十條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)物業(yè)的種類(lèi)、特點(diǎn)以及物業(yè)服務(wù)階段等，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)以及浮動(dòng)幅度由價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同物業(yè)主管部門(mén)依法制定。

經(jīng)業(yè)主或者物業(yè)使用人同意，物業(yè)服務(wù)人可以有償提供物業(yè)服務(wù)合同以外的服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方約定。

第五十一條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)費(fèi)由建設(shè)單位支付。

物業(yè)交付后長(zhǎng)期空置的，其物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第五十二條 物業(yè)費(fèi)可以采取酬金制或者包干制等方式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出費(fèi)用屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有。除合同約定的物業(yè)服務(wù)人收取的酬金外，物業(yè)服務(wù)人不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。

物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算、決算，每季度公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算、決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)書(shū)面答復(fù)。

第五十三條 物業(yè)服務(wù)人不得以中斷、限時(shí)、限量等方式限制、變相限制供水、供電、供氣、供熱或者在開(kāi)啟門(mén)禁、乘用電梯等方面采取限制措施等方式催交物業(yè)費(fèi)。

物業(yè)服務(wù)人違反物業(yè)服務(wù)合同約定或者損害業(yè)主權(quán)益的，業(yè)主可以依法申請(qǐng)仲裁或者提起訴訟。

第五十四條 業(yè)主自行管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：

（一）自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理人；

（二）自行管理的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用和期限；

（三）聘請(qǐng)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位的方案；

（四）有關(guān)自行管理的其他內(nèi)容。



第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)



第五十五條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)安全使用、外觀整潔以及公平合理、不損害公共利益和他人利益的原則，在供水、排水、通風(fēng)、采光、通行、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面，依法處理相鄰關(guān)系。

第五十六條 業(yè)主、物業(yè)使用人對(duì)其所有或者使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物等可能影響公共安全的物品和設(shè)施承擔(dān)安全管理責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)天面、外墻、樓梯間等共有部分的日常巡查。發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人使用的窗戶、陽(yáng)臺(tái)、擱置物、懸掛物存在安全隱患的，應(yīng)當(dāng)通知業(yè)主或者物業(yè)使用人及時(shí)處理。

第五十七條 業(yè)主、物業(yè)使用人使用物業(yè)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的規(guī)定。物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)業(yè)主、物業(yè)使用人有下列違法行為的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止，向縣（區(qū)）人民政府有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告：

（一）侵占、損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，擅自占用、挖掘物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地等違反物業(yè)管理法律、法規(guī)的行為，向物業(yè)主管部門(mén)報(bào)告；

（二）損壞或者擅自改變房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)等違反建筑裝飾裝修法律、法規(guī)的行為，向住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)報(bào)告；

（三）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物等違反規(guī)劃法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門(mén)報(bào)告；

（四）隨意傾倒垃圾、排放污水、拋擲雜物或者露天焚燒物品，擅自在建筑物、構(gòu)筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)等違反市容環(huán)境衛(wèi)生法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門(mén)報(bào)告；

（五）損毀樹(shù)木、綠地等違反城市綠化法律、法規(guī)的行為，向綜合行政執(zhí)法部門(mén)報(bào)告；

（六）賭博、利用迷信活動(dòng)危害社會(huì)、飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活、制造影響他人的社會(huì)生活噪聲等違反治安管理法律、法規(guī)的行為，向公安機(jī)關(guān)報(bào)告；

（七）損壞公共消防設(shè)施和器材、占用消防通道等違反消防管理法律、法規(guī)的行為，向消防救援機(jī)構(gòu)報(bào)告；

（八）違法設(shè)立工業(yè)企業(yè)、手工作坊，排放工業(yè)廢水、廢氣、噪聲等違反環(huán)境法律、法規(guī)的行為，向生態(tài)環(huán)境部門(mén)報(bào)告；

（九）在建筑物公共門(mén)廳、疏散走道、樓梯間、安全出口等停放電動(dòng)自行車(chē)或者為電動(dòng)自行車(chē)充電，攜帶電動(dòng)自行車(chē)、蓄電池進(jìn)電梯或者入戶的行為，向消防救援機(jī)構(gòu)或者當(dāng)?shù)毓�安派出所�?bào)告；

（十）其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約的行為，依法向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告。

有關(guān)行政主管部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)違法行為進(jìn)行處理。

第五十八條 業(yè)主、物業(yè)使用人不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約，將住宅（含車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏室）改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約以外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主一致同意。

第五十九條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)銷(xiāo)售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。業(yè)主要求承租車(chē)庫(kù)的，建設(shè)單位不得以只售不租為由拒絕。

占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有，其分配、使用、收費(fèi)等具體事項(xiàng)由業(yè)主大會(huì)決定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人不得銷(xiāo)售或者變相銷(xiāo)售。停車(chē)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)人協(xié)商確定，并接受業(yè)主的監(jiān)督。

普通住宅前期物業(yè)階段業(yè)主共有車(chē)庫(kù)內(nèi)的車(chē)位租賃價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。公安、消防、搶險(xiǎn)、救護(hù)、環(huán)衛(wèi)等車(chē)輛執(zhí)行公務(wù)、實(shí)施作業(yè)時(shí)，在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)臨時(shí)停放，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供便利，且不得收取費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)劃定車(chē)位、停放車(chē)輛，不得占用、堵塞、封閉安全出口、消防通道，不得妨礙其他車(chē)輛和行人的正常通行。

第六十條 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除管理費(fèi)等合理成本之后，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將共有部分經(jīng)營(yíng)收益單獨(dú)列賬，并將收支情況定期在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)公示。前期物業(yè)服務(wù)期間未成立業(yè)主委員會(huì)的，共有部分經(jīng)營(yíng)收益可以由前期物業(yè)服務(wù)人代為收取并單獨(dú)列賬管理、定期公示。業(yè)主對(duì)共有部分經(jīng)營(yíng)收益收支情況有異議的，可以要求查詢有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿，業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)配合。

第六十一條 業(yè)主長(zhǎng)期空置物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人，并與物業(yè)服務(wù)人就緊急情況處置等事項(xiàng)簽訂協(xié)議。

簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)主動(dòng)向業(yè)主提示房屋空置的風(fēng)險(xiǎn)。

第六十二條 業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修工程開(kāi)工前，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)人；按照規(guī)定需要報(bào)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)依法辦理批準(zhǔn)手續(xù)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將房屋修繕、裝飾裝修中的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主、物業(yè)使用人，業(yè)主、物業(yè)使用人和房屋修繕、裝飾裝修單位或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)遵守。

業(yè)主、物業(yè)使用人在房屋裝修前，未告知物業(yè)服務(wù)人或者辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，物業(yè)服務(wù)人可以按照管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定禁止裝飾裝修車(chē)輛、施工人員進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域。

第六十三條 業(yè)主、物業(yè)使用人進(jìn)行涉及高空作業(yè)、有限空間作業(yè)、明火作業(yè)等特種作業(yè)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)提前告知物業(yè)服務(wù)人，并提供相關(guān)特種作業(yè)證件和批準(zhǔn)文書(shū)。物業(yè)服務(wù)人有權(quán)按照物業(yè)服務(wù)合同約定和管理規(guī)約、臨時(shí)管理規(guī)約規(guī)定進(jìn)行監(jiān)督。

第六十四條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓、出租物業(yè)專有部分、設(shè)立居住權(quán)或者依法改變共有部分用途的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)將相關(guān)情況告知物業(yè)服務(wù)人。

第六十五條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)設(shè)置相應(yīng)的警示標(biāo)志，采取具體防范措施，并立即向業(yè)主委員會(huì)和有關(guān)行政管理部門(mén)報(bào)告。

第六十六條 物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)有下列情形之一的，可以應(yīng)急使用住宅專項(xiàng)維修資金：

（一）屋面、外墻防水嚴(yán)重?fù)p壞的；

（二）電梯發(fā)生故障影響正常使用，需要立即維修的；

（三）消防設(shè)施存在嚴(yán)重故障，需要立即維修的；

（四）建筑外立面裝飾和公共構(gòu)件嚴(yán)重脫落松動(dòng)的；

（五）玻璃幕墻炸裂的；

（六）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（七）地下車(chē)庫(kù)以及其他地下公共空間雨水倒灌的；

（八）其他危及人身安全、房屋使用安全和公共安全的緊急情況，需要實(shí)施應(yīng)急維修、更新和改造的。

出現(xiàn)需要應(yīng)急維修情形時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)確認(rèn)后立即組織維修。

未聘用物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)服務(wù)人不履行組織維修責(zé)任的，由相關(guān)業(yè)主將有關(guān)情況報(bào)告業(yè)主委員會(huì)確認(rèn)后組織維修。

應(yīng)急維修工程竣工驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將使用維修資金總額，維修、更新、改造方案，工程決算報(bào)告，驗(yàn)收合格證明以及業(yè)主分?jǐn)偳闆r等在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第六十七條 在國(guó)家規(guī)定的保修期限內(nèi)，物業(yè)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修。保修期限屆滿后，業(yè)主對(duì)專有部分負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)；業(yè)主專有部分以外的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，由物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同負(fù)責(zé)維修、養(yǎng)護(hù)，合同約定由業(yè)主共同維修的，按照規(guī)定使用住宅專項(xiàng)維修資金；未交存住宅專項(xiàng)維修資金的，由相關(guān)業(yè)主共同承擔(dān)。

住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者住宅小區(qū)外與單幢住宅結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記前，按照規(guī)定交存住宅專項(xiàng)維修資金。

第六十八條 業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。



第六章 監(jiān)督管理



第六十九條 市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)建立和完善物業(yè)管理工作綜合考核制度，定期對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，并納入年度工作目標(biāo)責(zé)任制考核。

第七十條 縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：

（一）物業(yè)服務(wù)行業(yè)監(jiān)督檢查，定期開(kāi)展物業(yè)服務(wù)質(zhì)量專項(xiàng)檢查；

（二）本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)區(qū)域劃分、前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)、業(yè)主委員會(huì)備案等監(jiān)督管理工作；

（三）物業(yè)服務(wù)人信用信息征集、核查和監(jiān)管工作；

（四）指導(dǎo)、服務(wù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處調(diào)處物業(yè)管理矛盾糾紛；

（五）房屋安全、房屋租賃等監(jiān)督檢查；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十一條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)明確專門(mén)機(jī)構(gòu)，履行下列職責(zé)：

（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆工作，監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)；

（二）組織成立物業(yè)管理委員會(huì)；

（三）監(jiān)督選聘物業(yè)服務(wù)人；

（四）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的移交、接管；

（五）建立物業(yè)管理矛盾投訴調(diào)解機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理矛盾糾紛；

（六）指導(dǎo)社區(qū)居民委員會(huì)建立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會(huì)制度；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

第七十二條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)主管部門(mén)、公安派出所、村民委員會(huì)或者居民委員會(huì)、綜合行政執(zhí)法、專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位等方面代表協(xié)調(diào)解決下列問(wèn)題：

（一）業(yè)主委員會(huì)不依法履行職責(zé)的問(wèn)題；

（二）業(yè)主委員會(huì)換屆過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（三）履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的重大問(wèn)題；

（四）提前終止物業(yè)服務(wù)合同的問(wèn)題；

（五）物業(yè)服務(wù)人在退出和交接過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題；

（六）物業(yè)管理與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位協(xié)調(diào)和配合的問(wèn)題；

（七）需要協(xié)調(diào)解決的其他物業(yè)管理事項(xiàng)。

第七十三條 市、縣（區(qū)）相關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)下列事項(xiàng)的管理工作：

（一）發(fā)展改革部門(mén)會(huì)同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)依法制定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并向社會(huì)公布，指導(dǎo)、管理和監(jiān)督公共信用信息目錄內(nèi)物業(yè)服務(wù)信用信息工作，協(xié)調(diào)供電企業(yè)對(duì)供電設(shè)施設(shè)備的投資建設(shè)、維護(hù)、管理，協(xié)調(diào)做好未移交的既有供電設(shè)施設(shè)備的交接工作，擬訂電動(dòng)汽車(chē)充電設(shè)施發(fā)展規(guī)劃和扶持政策；

（二）公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)人制定內(nèi)部治安保衛(wèi)制度，對(duì)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人違反治安管理、燃放煙花爆竹、養(yǎng)犬、噪聲污染等法律、法規(guī)規(guī)定的行為實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處影響公共安全和公共秩序的違法行為；

（三）自然資源和規(guī)劃部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)用房等配套設(shè)施的規(guī)劃配置和規(guī)劃核實(shí)，負(fù)責(zé)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目是否按照規(guī)劃許可要求建設(shè)實(shí)施監(jiān)督管理；

（四）生態(tài)環(huán)境部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域及其周邊生態(tài)環(huán)境污染防治的監(jiān)督管理和生態(tài)環(huán)境監(jiān)測(cè)工作；

（五）綜合行政執(zhí)法部門(mén)負(fù)責(zé)依法查處違法搭建建（構(gòu)）筑物、違法設(shè)置戶外廣告、擅自破壞綠地、伐移樹(shù)木、不按規(guī)定實(shí)施垃圾分類(lèi)管理等違法行為，對(duì)餐飲服務(wù)業(yè)油煙污染、建筑施工噪聲污染的行為實(shí)施行政處罰；

（六）城市管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)供水、排水、供熱、燃?xì)庠O(shè)施設(shè)備以及運(yùn)行維護(hù)實(shí)施監(jiān)督管理，協(xié)調(diào)做好未移交的既有供水、供熱設(shè)施設(shè)備的交接工作；

（七）市場(chǎng)監(jiān)督管理部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)價(jià)格公示、收費(fèi)以及電梯等特種設(shè)備安全運(yùn)行情況實(shí)施監(jiān)督檢查，依法查處物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反市場(chǎng)監(jiān)管法律法規(guī)的行為；

（八）消防救援機(jī)構(gòu)和公安派出所按照各自職責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)人履行消防安全職責(zé)情況實(shí)施監(jiān)督管理；

（九）衛(wèi)生健康部門(mén)負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)集中式供水、二次供水、現(xiàn)制現(xiàn)售飲用水等生活飲用水的衛(wèi)生監(jiān)督管理；

（十）體育部門(mén)負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)配建體育設(shè)施的日常管理、維護(hù)等工作；

（十一）大數(shù)據(jù)部門(mén)負(fù)責(zé)將智慧物業(yè)納入新型智慧城市建設(shè)相關(guān)規(guī)劃。

第七十四條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理協(xié)管聯(lián)系人制度，將社區(qū)、公安、生態(tài)環(huán)境、綜合行政執(zhí)法等有關(guān)部門(mén)、單位指定的物業(yè)管理協(xié)管人姓名、職責(zé)、聯(lián)系方式在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第七十五條 物業(yè)主管部門(mén)，公安、生態(tài)環(huán)境、綜合行政執(zhí)法等行政主管部門(mén)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立信息共享制度，將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)與物業(yè)管理有關(guān)的情況，及時(shí)進(jìn)行通報(bào)。



第七章 法律責(zé)任



第七十六條 違反本條例規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已規(guī)定法律責(zé)任的，從其規(guī)定。

第七十七條 建設(shè)單位違反本條例規(guī)定，拒不移交物業(yè)服務(wù)用房的，由物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期未改正的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

第七十八條 物業(yè)服務(wù)人違反本條例規(guī)定，有下列行為之一的，依照下列規(guī)定處罰:

（一）物業(yè)費(fèi)實(shí)行酬金制，未按照規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)算、決算或者季度收支情況的，由縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，處五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；

（二）中斷或者以限時(shí)限量等方式限制或者變相限制供水、供電、供氣、供熱的，由縣（區(qū)）人民政府物業(yè)主管部門(mén)責(zé)令限期改正，可以處一萬(wàn)元以下的罰款；逾期未改正的，處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下的罰款。

第七十九條 違反本條例規(guī)定，在禁止區(qū)域內(nèi)停放電動(dòng)自行車(chē)或者為電動(dòng)自行車(chē)充電的，責(zé)令改正，拒不改正的，由消防救援機(jī)構(gòu)對(duì)直接責(zé)任人員處一百元以上五百元以下的罰款。

第八十條 市、縣（區(qū)）人民政府及其有關(guān)部門(mén)的工作人員在物業(yè)管理工作中，濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，對(duì)負(fù)有責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)人員和直接責(zé)任人員依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。



第八章 附 則



第八十一條 本條例自2025年4月1日起施行。