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你擁有地下汽車(chē)位的什么權(quán)利？
作為買(mǎi)房人從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)了房子之后，很多人都會(huì)考慮到汽車(chē)停車(chē)問(wèn)題。關(guān)于地下汽車(chē)位（不含汽車(chē)庫(kù)）通常有兩個(gè)選擇：一是租賃地面車(chē)位，二是租賃或買(mǎi)地下汽車(chē)位。從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，選擇購(gòu)買(mǎi)地下汽車(chē)位可能是個(gè)好的選擇，然而根據(jù)目前的《物權(quán)法》規(guī)定和實(shí)際情況，作為買(mǎi)房人從開(kāi)發(fā)商手中購(gòu)買(mǎi)地下汽車(chē)位卻存在多個(gè)法律問(wèn)題。
1、 開(kāi)發(fā)商有權(quán)對(duì)業(yè)主出售地下汽車(chē)位嗎？
這是很多業(yè)主都很關(guān)心的問(wèn)題，根據(jù)物權(quán)法的第七十四規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。根據(jù)該規(guī)定是否能推定出不管何種情形下，開(kāi)發(fā)商都可以把汽車(chē)位賣(mài)給業(yè)主呢？從現(xiàn)有的其他法律規(guī)定上看開(kāi)發(fā)商要想根據(jù)上述規(guī)定出售其建造的地下汽車(chē)位應(yīng)當(dāng)具備以下幾個(gè)先決條件：
首先，該汽車(chē)位不屬于人防工程，如果屬于人防工程，根據(jù)《人民防空法》的原則，“誰(shuí)投資，誰(shuí)受益”，且大部分開(kāi)發(fā)商都將人防建設(shè)費(fèi)納入房屋建設(shè)成本中，如果業(yè)主購(gòu)買(mǎi)了這樣的房子，就能夠直接使用屬于人防工程的汽車(chē)位，而不需再出錢(qián)購(gòu)買(mǎi)；其次，開(kāi)發(fā)商建造不屬于人防工程的地下停車(chē)位對(duì)應(yīng)投資款項(xiàng)沒(méi)有攤?cè)敕课蒌N(xiāo)售價(jià)格；最后，開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售汽車(chē)位的價(jià)格，應(yīng)當(dāng)獲得物價(jià)局、建設(shè)局的批準(zhǔn)。
2、 開(kāi)發(fā)商怎么賣(mài)汽車(chē)位給業(yè)主？滿(mǎn)足了上述幾個(gè)條件后，很多開(kāi)發(fā)商就認(rèn)為可以進(jìn)行銷(xiāo)售汽車(chē)位了，這時(shí)又出現(xiàn)幾個(gè)問(wèn)題。首先一個(gè)問(wèn)題是，業(yè)主發(fā)現(xiàn)買(mǎi)了汽車(chē)位卻沒(méi)有汽車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證，但開(kāi)發(fā)商在賣(mài)掉汽車(chē)位后仍持有整體汽車(chē)位的產(chǎn)權(quán)證，作為買(mǎi)房人都會(huì)有一個(gè)疑惑：“我買(mǎi)到汽車(chē)位的所有權(quán)了嗎，這個(gè)汽車(chē)位確實(shí)歸我所有嗎”，這個(gè)疑惑根據(jù)目前《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定及相關(guān)的規(guī)定都找不到明確答案，反而推定出沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的地下汽車(chē)位可能得不到法律保護(hù)，因?yàn)檫@樣的單個(gè)汽車(chē)位沒(méi)有哪個(gè)政府部門(mén)頒發(fā)權(quán)屬登記證書(shū)，因此業(yè)主只能得到?jīng)]有產(chǎn)權(quán)證的汽車(chē)位，除了與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同之外，沒(méi)有其他能夠證明業(yè)主擁有該汽車(chē)位的憑證；第二個(gè)問(wèn)題，有些開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)賣(mài)沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的汽車(chē)位不妥，或者自也認(rèn)為汽車(chē)位的所有權(quán)存在問(wèn)題，那就干脆把汽車(chē)位的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。我個(gè)人的觀點(diǎn)是，似乎只聽(tīng)說(shuō)過(guò)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)驗(yàn)橥恋氐乃袡?quán)歸國(guó)家，土地使用權(quán)屬于《物權(quán)法》中的用益物權(quán)，很特殊，法律規(guī)定中沒(méi)有規(guī)定汽車(chē)位有關(guān)的使用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑑H僅在《合同法》的租賃合同中提過(guò)“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。個(gè)人觀點(diǎn)是汽車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同實(shí)質(zhì)就是租賃合同，此時(shí)就會(huì)遇到一個(gè)很尷尬的新問(wèn)題，租賃合同不能超過(guò)20年，超過(guò)部分無(wú)效。汽車(chē)位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的年限一般約定都在40-70年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)20年的強(qiáng)制性規(guī)定，此時(shí)超過(guò)20年部分的使用權(quán)就得不到法律保護(hù)，對(duì)應(yīng)的使用費(fèi)也就不需要繳納，這樣的結(jié)論恐怕是所有開(kāi)發(fā)商不愿意看到的。第三個(gè)問(wèn)題，有的開(kāi)發(fā)商就想出了新招，“銷(xiāo)售”汽車(chē)位時(shí)在合同中約定：前二十年是租賃關(guān)系，以后的就贈(zèng)與給業(yè)主，這樣的想法應(yīng)該說(shuō)是無(wú)奈之舉，從法律上是看是找不到漏洞，可是在實(shí)踐操作中可能會(huì)打消業(yè)主購(gòu)買(mǎi)汽車(chē)位的積極性了。
由此可見(jiàn)，地下汽車(chē)位僅僅有《物權(quán)法》恐怕是不夠的，相應(yīng)的配套法規(guī)應(yīng)該進(jìn)一步明確，目前江蘇個(gè)別城市開(kāi)始考慮為汽車(chē)位配上權(quán)屬身份證，這個(gè)做法可以值得考慮，否則開(kāi)發(fā)商在實(shí)際銷(xiāo)售汽車(chē)位過(guò)程中，會(huì)遇到很尷尬的局面：一方面規(guī)劃時(shí)要求開(kāi)發(fā)商必須按一定比例建造地下汽車(chē)位，另一方面，因種種原因銷(xiāo)售汽車(chē)位后，反而被業(yè)主告上法庭被告知沒(méi)有權(quán)利銷(xiāo)售，如此情形大大打擊了開(kāi)發(fā)商的積極性。只有法律進(jìn)一步明確了產(chǎn)權(quán)歸屬，既要保護(hù)好投資人的收益，也保護(hù)好業(yè)主的權(quán)利，這樣才能讓投資人愿意多建汽車(chē)位，有效利用地下空間。
江蘇和合合律師事務(wù)所 徐飛律師
2009年6月9日
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