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主要論著 |
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經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的區(qū)別及
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房的法律后果
會(huì)凌律師事務(wù)所律師 李正坤
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經(jīng)濟(jì)適用住房，是指政府提供政策優(yōu)惠，限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、供應(yīng)對(duì)象和銷售價(jià)格，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房。云南省從１９９９年起，將國(guó)家安居工程、省安居工程（解危解困住房）、集資建房、合作建房與經(jīng)濟(jì)適用住房逐步并軌，統(tǒng)一納入經(jīng)濟(jì)適用住房管理。根據(jù)《云南省人民政府關(guān)于云南省深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實(shí)施方案的通知（云政發(fā)〔１９９９〕２２號(hào)），和《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建住房[2004]77號(hào))的規(guī)定，以及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房與商品房主要存在以下區(qū)別：
一、 經(jīng)濟(jì)適用住房的用地由國(guó)家劃撥提供，普通商品房的用地以出讓方式提供。劃撥土地?zé)o使用年限限制，但國(guó)家可無償征用。出讓土地的使用期限最長(zhǎng)為70年，國(guó)家可以征收但應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償；
二、 經(jīng)濟(jì)適用住房的銷售對(duì)象為城鎮(zhèn)中低收入家庭。對(duì)弄虛作假、隱瞞家庭收入和住房條件，騙購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房的個(gè)人，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門追回已購(gòu)住房或者由購(gòu)買人按市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)足購(gòu)房款，并可提請(qǐng)所在單位對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行行政處分；對(duì)出具虛假證明的單位，由經(jīng)濟(jì)適用住房主管部門提請(qǐng)有關(guān)部門追究單位主要領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。普通商品房則無銷售對(duì)象的限制；
三、 經(jīng)濟(jì)適用住房一般為中小套型，中套住房面積控制在80平方米左右，小套住房面積控制在60平方米左右。符合條件的家庭，可以持核準(zhǔn)文件選購(gòu)一套與核準(zhǔn)面積相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用住房。購(gòu)買面積原則上不得超過核準(zhǔn)面積。購(gòu)買面積在核準(zhǔn)面積以內(nèi)的，按核準(zhǔn)的價(jià)格購(gòu)買；購(gòu)買面積超過核準(zhǔn)面積的部分，不得享受政府優(yōu)惠，由購(gòu)房人補(bǔ)交差價(jià)。普通商品房無面積限制；
四、 停止住房實(shí)物分配后，有條件的地區(qū)可發(fā)放住房補(bǔ)貼。但已經(jīng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房，且住房面積已經(jīng)達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的職工，不得再享受住房補(bǔ)貼。購(gòu)買普通商品房的職工仍可按國(guó)家規(guī)定享受住房補(bǔ)貼；
五、 一戶家庭只能購(gòu)買一套經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買人以市場(chǎng)價(jià)出售經(jīng)濟(jì)適用住房后，不得再購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房；如需換購(gòu)，必須以屆時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格出售給取得經(jīng)濟(jì)適用住房購(gòu)買資格的家庭后，方可再次申請(qǐng)。凡已經(jīng)購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房的人員，不得再次參加集資、合作建房。購(gòu)買普通商品房則不受數(shù)量限制，也不影響其參加集資、合作建房；
六、 經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格應(yīng)當(dāng)以保本微利為原則，并與城鎮(zhèn)中低收入家庭經(jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)，與同一區(qū)域內(nèi)的普通商品住房?jī)r(jià)格保持合理差價(jià)。開發(fā)商銷售經(jīng)濟(jì)適用住房的利潤(rùn)不得超過其開發(fā)成本的3％。普通商品房的售價(jià)也受國(guó)家管理，但其不受利潤(rùn)不得超過其開發(fā)成本的3％的限制，可根據(jù)市場(chǎng)供求來決定售價(jià)；
七、 經(jīng)濟(jì)適用住房在取得房屋所有權(quán)證和土地使用證一定年限后，方可按市場(chǎng)價(jià)上市出售；出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納收益。具體年限和比例由市、縣人民政府確定。并且出售時(shí)需繳納土地出讓金。普通商品房的二次出售不受上述限制，完全由業(yè)主根據(jù)市場(chǎng)行情自行決定，也無需繳納土地出讓金；
八、 個(gè)人購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房在未向政府補(bǔ)繳收益前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。普通商品房的出租無需向政府補(bǔ)繳收益，只需辦理相關(guān)手續(xù)即可；
以上就是經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房的一些主要區(qū)別，而事實(shí)上由于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)提供了優(yōu)惠的條件，國(guó)家也就有必要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)和銷售等環(huán)節(jié)實(shí)行嚴(yán)格的管理。因而國(guó)家有權(quán)利根據(jù)不同時(shí)期的具體情況來隨時(shí)調(diào)整有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房的政策，以上僅是筆者根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和相關(guān)政策，整理出的經(jīng)濟(jì)適用住房與普通商品房間的一些主要區(qū)別。希望能夠給廣大消費(fèi)者在選擇購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房還是普通商品房時(shí)有一些幫助。因?yàn)橛幸恍┎涣奸_發(fā)商往往將經(jīng)濟(jì)適用住房謊稱為普通商品房進(jìn)行出售，損害了廣大消費(fèi)者的權(quán)益。筆者現(xiàn)就在代理一起因開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用住房當(dāng)作普通商品房銷售而導(dǎo)致的訴訟，該案中的消費(fèi)者紛紛要求追究開發(fā)商的欺詐責(zé)任，并要求開發(fā)商進(jìn)行雙倍賠償，但開發(fā)商的這一行為已經(jīng)給廣告消費(fèi)者帶來了嚴(yán)重的傷害。因此，希望廣大消費(fèi)者在購(gòu)買房屋時(shí)，能夠認(rèn)真查明自己所購(gòu)買的究竟是什么性質(zhì)的房屋。尤其現(xiàn)在房改正逐步深入，有些地方已經(jīng)開始發(fā)放住房補(bǔ)貼，而一旦職工在不知情的情況下購(gòu)買了經(jīng)濟(jì)適用住房，將有可能影響到住房補(bǔ)貼的發(fā)放。希望廣大消費(fèi)者提高警惕，不被不良開發(fā)商所欺騙！
李正坤律師
聯(lián)系電話：13987670213
2004-8-31于昆明
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