[ 王盤(pán)明 ]——(2009-6-24) / 已閱12869次
物權(quán)法與最高法查扣凍規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中法律適用沖突問(wèn)題研究
王盤(pán)明
防城港市法院受理的數(shù)起執(zhí)行案件中出現(xiàn)了在執(zhí)行案件第三人在物權(quán)法頒布前向被執(zhí)行人以合同方式買(mǎi)受取得的土地使用權(quán)后尚未取得或正在辦理土地使用權(quán)證的情況，由于物權(quán)法中物權(quán)公示原則對(duì)物權(quán)的認(rèn)定是以土地使用權(quán)證的名稱(chēng)作為唯一標(biāo)準(zhǔn)的，與最高法《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《查扣凍規(guī)定》）中對(duì)因土地轉(zhuǎn)讓合同方式取得土地使用權(quán)的非因當(dāng)事人的原因而導(dǎo)致土地不能過(guò)戶(hù)辦理土地使用權(quán)證的，視同物權(quán)轉(zhuǎn)移，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同善意第三人購(gòu)買(mǎi)予以保護(hù)的規(guī)定存在重大分岐。由于《查扣凍規(guī)定》在執(zhí)行中大量適用，物權(quán)法與《查扣凍規(guī)定》規(guī)定的沖突導(dǎo)致對(duì)執(zhí)行案件中土地使用權(quán)的權(quán)屬認(rèn)定出現(xiàn)重大分岐，無(wú)法正確適用查封、扣押等強(qiáng)制執(zhí)行程序，為此，我們深入對(duì)該類(lèi)案件進(jìn)行研究總結(jié)，并得出結(jié)論，歡迎朋友們指正。
案例：09年2月申請(qǐng)執(zhí)行人王某申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣(mài)被執(zhí)行人劉某名下防城港某小區(qū)的土地使用權(quán)一塊償還債務(wù)，法院依法對(duì)劉某名下的土地使用權(quán)進(jìn)行了查封，并公告拍賣(mài)，第三人李某提出執(zhí)行異議，認(rèn)為劉某名下的土地使用權(quán)已經(jīng)于2004年雙方簽定合同進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓?zhuān)钅巢⑻峁┝送恋厥褂脵?quán)轉(zhuǎn)讓合同以及支付合同價(jià)款的付款憑證和收條，在收到第三人李某的執(zhí)行異議申請(qǐng)后，出現(xiàn)了兩種不同的意見(jiàn)：
意見(jiàn)一，有部分人認(rèn)為，根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，被查封的土地使用權(quán)權(quán)證名是劉某，而且已經(jīng)由土地主管部門(mén)登記，具備物權(quán)公示效力，其所有權(quán)應(yīng)當(dāng)屬于劉某；而李某與劉某因合同關(guān)系轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是一個(gè)債權(quán)關(guān)系，由于其轉(zhuǎn)讓行為沒(méi)有完成土地使用權(quán)的最終過(guò)戶(hù)，導(dǎo)致李某最終沒(méi)能依合同取得土地使用權(quán)，劉某對(duì)此違約責(zé)任退還合同價(jià)金。
意見(jiàn)二，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)可以適用《查扣凍規(guī)定》對(duì)合同轉(zhuǎn)移未過(guò)戶(hù)的第三人利益保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。因?yàn)�，第一，該合同簽定的時(shí)間是2004年，在合同簽定生效的時(shí)間物權(quán)法并沒(méi)有生效，根據(jù)法無(wú)溯及力的原則，對(duì)于該塊土地使用權(quán)的歸屬問(wèn)題不能適用物權(quán)法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行判斷，而應(yīng)當(dāng)適用《查扣凍規(guī)定》的規(guī)定；第二，第三人李某之所以沒(méi)有辦理完成土地使用權(quán)的過(guò)戶(hù)原因在于政府對(duì)于該塊土地的規(guī)劃與辦證在2004年并沒(méi)有開(kāi)始，而是直到2008年才開(kāi)始辦證，第三人李某對(duì)于土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)問(wèn)題并沒(méi)有消極對(duì)待而在事實(shí)上屬于不可抗力，第三人對(duì)此無(wú)過(guò)錯(cuò)，其法律利益應(yīng)當(dāng)?shù)玫奖Ｗo(hù)；第三，最高法《查扣凍規(guī)定》對(duì)因不屬于第三人主觀上原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)不能過(guò)戶(hù)的情況進(jìn)行了明確的規(guī)定，即第三人在取得土地使用權(quán)后，合理取得，支付合部?jī)r(jià)款并實(shí)際占有的，視為取得物權(quán)；對(duì)于第三人通過(guò)司法處置的方式取得土地使用權(quán)的，由于其他原因?qū)е峦恋厥褂脵?quán)不能過(guò)戶(hù)的，視為物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。第四，實(shí)際占有的法律內(nèi)涵，由于土地和不動(dòng)產(chǎn)其他實(shí)際占有的方式與動(dòng)產(chǎn)不一致，不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有指的是物權(quán)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的完全的支配作用，表現(xiàn)為對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的使用、出租、管理、收益等支配方式，凡以可以明確表明其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有物的實(shí)際支配的行為方式皆可認(rèn)定為實(shí)際占有。第三人李某將合同指向的土地使用權(quán)向信用社用于抵押借款，事實(shí)上已經(jīng)對(duì)該塊土地實(shí)施了實(shí)質(zhì)上的使用和收益、處分的權(quán)能，應(yīng)當(dāng)確定李某已經(jīng)完成了該不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際占有。
最后我們認(rèn)為，對(duì)于此類(lèi)涉及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的的案件應(yīng)以物權(quán)法的生效時(shí)間為界定界限，分成三種情形：1）在物權(quán)法生效前合同雙方當(dāng)事人依土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，并支付全部?jī)r(jià)款并實(shí)際辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的，不能歸責(zé)于買(mǎi)受人的原因?qū)е碌耐恋厥褂脵?quán)不能過(guò)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)受人已經(jīng)實(shí)質(zhì)上取得土地使用權(quán)，對(duì)此不能予以查封或拍賣(mài)；2）對(duì)于沒(méi)有支付合同所約定的價(jià)金，買(mǎi)受人并沒(méi)有積極辦理土地使用權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)視為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同沒(méi)有實(shí)際完全履行，屬于實(shí)質(zhì)上的合同違約，對(duì)于出賣(mài)人名下的土地使用權(quán)是可以進(jìn)行查封、扣押、拍賣(mài)的司法處置；3）對(duì)于物權(quán)法生效以后的土地使用權(quán)合同轉(zhuǎn)移問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)無(wú)條件適用物權(quán)法對(duì)土地使用權(quán)物權(quán)的認(rèn)定的相關(guān)規(guī)定，不再適用《查扣凍規(guī)定》對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移未過(guò)戶(hù)的規(guī)定。
