[ 李先祿 ]——(2002-7-15) / 已閱10936次
“原配夫妻該支持”
—— 萬(wàn)州一屋二賣(mài)案之我見(jiàn)
李先祿
《重慶法制報(bào)》（2002年6月7日以《“一女二嫁”誰(shuí)是合法“丈夫”？》為題報(bào)道了萬(wàn)州區(qū)的這樁一房二賣(mài)案）。案情概要：2001年11月，萬(wàn)州區(qū)龍寶中心供銷(xiāo)社欲將一幢房屋作價(jià)57萬(wàn)元出賣(mài)，下達(dá)了《關(guān)于資產(chǎn)變現(xiàn)工作有關(guān)事項(xiàng)的通知》，該《通知》規(guī)定實(shí)行競(jìng)賣(mài)且同等條件下內(nèi)部職工優(yōu)先原則。但因太貴，至于降為54萬(wàn)元后仍“待嫁閨中”。11月23日（周五）叫程文才的欲買(mǎi)，發(fā)現(xiàn)土地證上的面積與房產(chǎn)證上的面積不一致，提出質(zhì)疑，經(jīng)雙方協(xié)商以510200元的價(jià)格出售給他。程當(dāng)場(chǎng)交1萬(wàn)元定金，因是星期五，雙方約定次周一完善手續(xù)并交清90%房款，收據(jù)上也注明：收到定金一萬(wàn)元。但消息傳開(kāi)后，內(nèi)部職工認(rèn)為降價(jià)了，而且《通知》中又規(guī)定內(nèi)部職工有優(yōu)先權(quán)，于是該供銷(xiāo)社只得當(dāng)天下午組織內(nèi)部職工參加競(jìng)賣(mài)，這樣職工姜某以5212210元價(jià)格中標(biāo)。26日姜與該社正式簽定了書(shū)面協(xié)議，并按約定交足了90%的房款。30日房屋移交給姜某，姜某也立即著手辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。但程文才于26日來(lái)交房款時(shí)，該供銷(xiāo)社拒收，理由是已賣(mài)給姜某了。次年初，程某將供銷(xiāo)社告上法庭，要求確認(rèn)與該社的購(gòu)房合同有效，并判自己購(gòu)買(mǎi)。
一審情況：法院認(rèn)為，雖然有關(guān)法律規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式，但口頭合同并不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。而作為被告供銷(xiāo)社一房?jī)少u(mài)，違背了誠(chéng)實(shí)信用原則。同時(shí)，第三人姜某，雖是既不是房屋共有人，也不是承租人，不能享用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，其內(nèi)部規(guī)定的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)為無(wú)效。再加之房屋雖移交，但未過(guò)戶(hù)，所有權(quán)并沒(méi)有轉(zhuǎn)移。故判令程文才與供銷(xiāo)社的房屋買(mǎi)賣(mài)口頭協(xié)議有效；龍寶中心供銷(xiāo)社應(yīng)履行該協(xié)議。
而一些法律專(zhuān)家對(duì)此判決卻提出了異議。（一）重慶渝萬(wàn)律師事務(wù)所律師張明喬和萬(wàn)州鐘鼓樓法律服務(wù)所法律工作者何仕華主認(rèn)為：《合同法》雖視口頭合同為訂立合同的形式之一，但《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定也房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同。而該案中程文才的買(mǎi)房卻是口頭形式，定金不能反推合同成立。同時(shí)，姜某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也該認(rèn)可。（二）西政民商法教授張玉敏認(rèn)為：程與該社采用口頭形式進(jìn)行大宗房屋買(mǎi)賣(mài)于法律規(guī)定不符，欠缺形式要件；而姜某卻與之訂立的是書(shū)面合同，交付了大部分房款，并正在辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，說(shuō)明合同已發(fā)生效力在實(shí)際履行中了。所以根據(jù)書(shū)面合同優(yōu)于口頭合同，且已在實(shí)際履行，故而一審判決不妥。對(duì)優(yōu)先權(quán)問(wèn)題。張教授認(rèn)為，內(nèi)部規(guī)定不得對(duì)抗善意第三人，一審認(rèn)定正確。
我卻認(rèn)為，萬(wàn)州區(qū)法院的判決正確無(wú)誤。理由是：1、從《合同法》規(guī)定成立看，可以采用口頭形式，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》明文規(guī)定應(yīng)采用書(shū)面形式，但本案中未采用書(shū)面形式的原因開(kāi)始是因?yàn)榈搅酥苣p方對(duì)次周星期一完善書(shū)面手續(xù)也達(dá)成了一致。沒(méi)能及時(shí)簽定書(shū)面合同完全是因?yàn)楣╀N(xiāo)社和姜某的過(guò)錯(cuò)行為造成的，這個(gè)口頭合同的訂立過(guò)程與訂立合同的要約、承諾兩個(gè)環(huán)節(jié)完全相符。2、定金的性質(zhì)是什么？就是約束雙方當(dāng)事人對(duì)合同的權(quán)利義務(wù)的，該供銷(xiāo)社收受了定金，理應(yīng)受到合同約束，不得再次出售該房產(chǎn)，所以其與姜某的合同損害了原告程某的權(quán)益，同時(shí)該供銷(xiāo)社也違背誠(chéng)實(shí)信用原則，故與姜某之間的合同（雖是書(shū)面形式）應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。3、姜某與該社間的合同，是其知道供銷(xiāo)社與程之間有協(xié)議的前提下簽定的，明知供銷(xiāo)社已受到協(xié)議（雖為口頭形式）約束，仍與之達(dá)成合同，故在訂立這個(gè)合同中也有過(guò)錯(cuò)。從保護(hù)善意購(gòu)買(mǎi)人程某利益角度出發(fā)，也應(yīng)認(rèn)定后面的這個(gè)書(shū)面合同無(wú)效。4、雖然供銷(xiāo)社與程某間的購(gòu)房合同沒(méi)有得到實(shí)際履行，但沒(méi)能得到履行的原因是供銷(xiāo)社和姜某都有過(guò)錯(cuò)，而損害了他對(duì)購(gòu)房合同的履行（事實(shí)上，他交房款遭到了供銷(xiāo)社的拒收）。故，從《合同法》的立法精神上看，雖然這個(gè)口頭合同形式上并不完備，但卻是事出有因。所以我認(rèn)為萬(wàn)州區(qū)法院的判決于情合理，于法有據(jù)，應(yīng)支持。
