[ 陳召利 ]——(2009-12-31) / 已閱10570次
展望2010：調(diào)控政策頻出 明年樓市有望“降溫”
陳召利
為了盡可能減少全球金融危機(jī)的影響，2008年底出臺的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》拉開了2009年對房地產(chǎn)業(yè)的救市序幕，隨后各地各有關(guān)部門認(rèn)真貫徹中央關(guān)于擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的決策部署，制定出臺了一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策措施，對于提振信心、活躍市場、促進(jìn)住房消費(fèi)和投資，實(shí)現(xiàn)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、惠民生的目標(biāo)發(fā)揮了重要作用。時隔一年來看，所有針對房地產(chǎn)的優(yōu)惠政策都如愿以償收到了三大效果：低息與信貸、抵押拉長融資杠桿、降稅和征地培育購房者、縮短房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)時間，最終結(jié)果就是房地產(chǎn)價格瘋漲。因此，2009年中國房地產(chǎn)市場非但沒有受到全球金融危機(jī)多少影響，反而逆勢而上，如火如荼，甚至重新產(chǎn)生了較大的泡沫。2009年12月16日《福布斯》評選7大金融泡沫，中國房地產(chǎn)成為位列第二位的近在眼前的金融泡沫。評語如下：中國的增長看上去“疑似”當(dāng)年日本和美國市場崩盤前的狀況，開發(fā)商嚴(yán)重依賴金融高杠桿和所謂“價格永遠(yuǎn)上漲”的概念。
為了促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康的發(fā)展，2009年底中央幾次會議釋放出政策動態(tài)調(diào)整的信號，中央和地方有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策仍在不斷推出，火熱的房地產(chǎn)市場已出現(xiàn)微妙變化。
一、中央經(jīng)濟(jì)工作會議定房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)
在經(jīng)過了2009年10月至12月的政策不確定期后，中央終于對明年的房地產(chǎn)宏觀政策做出了明確的規(guī)劃。2009年中央經(jīng)濟(jì)工作會議公報內(nèi)容中，直接涉及房地業(yè)的主要有兩處，其中之一是，要擴(kuò)大內(nèi)需特別是增加居民消費(fèi)需求，“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購房需求，加大農(nóng)村危房改造支持力度”。這條比較關(guān)鍵，表明中央并沒改變2008年底出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導(dǎo)思想。由此基本可以推斷，中央和地方出臺的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策，都不會改變，尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的相關(guān)政策。
二、國務(wù)院微調(diào)房地產(chǎn)市場政策——穩(wěn)中有變
2009年12月9日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，審議通過個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。
2009年12月14日國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，為保持房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，會議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原則，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。一要增加普通商品住房的有效供給。適當(dāng)增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和使用效率。在保證質(zhì)量前提下，加快普通商品住房建設(shè)。二要繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險。三要加強(qiáng)市場監(jiān)管。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測，完善土地招拍掛和商品房預(yù)售等制度。加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理。四要繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。
與以往相比，本次會議明確提出的是“遏制”，力度明顯重于“抑制”，更不同于以往“穩(wěn)定”措辭�？梢灶A(yù)見，明年土地、金融、稅收等政策將收緊，房價下跌趨勢加大。
三、各部委貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場調(diào)控政策
1．收緊土地出讓政策：2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財綜[2009]74號），明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。如果開發(fā)商拖欠價款，不得參與新的土地出讓交易。此舉被評論為“拿地新規(guī)”，為的是對開發(fā)商資金鏈形成壓力，遏制部分炒地、囤地行為。但是，該政策對開發(fā)商的影響是不一樣的。今年樓市銷售火爆，開發(fā)商已大量回籠資金，對資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商而言，該政策對他們形不成壓力，而對實(shí)力小、資金仍緊張的開發(fā)商，在競地面前壓力會加大。
2．營業(yè)稅“2改5”政策：2009年12月22日，財政部、國家稅務(wù)總局出臺《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》明確了調(diào)整后的個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策細(xì)則，規(guī)定：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。兩部委公布的營業(yè)稅細(xì)則，首先提及非普通住宅的納稅調(diào)整，可見政策主要考慮點(diǎn)還是放在了打壓投機(jī)、鼓勵自住及改善需求上面。這一政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶因為交易環(huán)節(jié)費(fèi)用太高而轉(zhuǎn)而選擇一手商品房，投資需求也將轉(zhuǎn)移，而市場上中低價、中小面積的二手房將繼續(xù)火熱成交。
營業(yè)稅“2改5”前后稅費(fèi)對比
征收標(biāo)準(zhǔn) 普通住房 非普通住房
2009年政策 2010年政策 2009年政策 2010年政策
滿五年（含） 免征 免征 （現(xiàn)售價-原購房價）*5.55% （現(xiàn)售價-原購房價）*5.55%
滿二年（含）但不足五年 免征 （現(xiàn)售價-原購房價）*5.55% （現(xiàn)售價-原購房價）*5.55% 全額售價*5.55%
不足二年 （現(xiàn)售價-原購房價）*5.55% （現(xiàn)售價-原購房價）*5.55% 全額售價*5.55% 全額售價*5.55%
備注 目前，江蘇普通商品住房原則上應(yīng)同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在144平方米以下。
四、2010年江蘇省房地產(chǎn)市場新政
目前，江蘇省房地產(chǎn)市場仍面臨不少困難和問題，特別是部分城市房價上漲較快等問題，已經(jīng)引起社會各界的高度關(guān)注，群眾反應(yīng)強(qiáng)烈。為此，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、江蘇省財政廳、江蘇省國土資源廳等八部門于2009年12月23日出臺《關(guān)于促進(jìn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》（蘇建房[2009]395號），該意見提出：（1）增加普通商品住房有效供給，保持商品房價格基本穩(wěn)定。（2）繼續(xù)支持居民自和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購房。保持促進(jìn)住房合理消費(fèi)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)鼓勵和支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，去年底省制定的有關(guān)優(yōu)惠政策繼續(xù)執(zhí)行。居民購買自住和改善型普通商品住房的，實(shí)行1％的契稅適用稅率。同時，該意見還賦予了各市地方政府的調(diào)控權(quán)限。明確“各地要從實(shí)際出發(fā)，在認(rèn)真落實(shí)國家和省有關(guān)政策的前提下，進(jìn)一步完善促進(jìn)住房消費(fèi)的政策和措施，通過采取購房補(bǔ)貼、最低首付比例和利率優(yōu)惠等形式，鼓勵和支持居民購買自住和改善型普通商品住房。這意味著江蘇省及各市制定的有關(guān)優(yōu)惠政策有望繼續(xù)執(zhí)行。（3）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，維護(hù)市場秩序。（4）加快保障性安居工程建設(shè)，進(jìn)一步加強(qiáng)住房保障。（5）強(qiáng)化地方政府責(zé)任，切實(shí)履行穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。
實(shí)際上，江蘇省的房地產(chǎn)市場新政與中央政策是一脈相承的，江蘇的住房優(yōu)惠政策是去是留終于有了說法，但其中“鼓勵有條件的地方實(shí)行商品住房現(xiàn)售”、“對新建普通商品房價格實(shí)行備案制度”等提法，可能預(yù)示著商品房銷售的未來走向，值得特別關(guān)注。
