[ 張智育 ]——(2010-3-16) / 已閱10704次
依法更換物業(yè)服務(wù)公司，維護(hù)自身權(quán)益
張智育
事由：朋友王先生來咨詢，稱其小區(qū)與物業(yè)公司服務(wù)合同在09年5月已經(jīng)截止。業(yè)委會和物業(yè)多次溝通也沒有解決續(xù)約問題，因此未與之簽訂新的服務(wù)合同，原物業(yè)公司進(jìn)行事實(shí)上的服務(wù)工作。多數(shù)小區(qū)居民感覺住宅小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理更為混亂，對物業(yè)公司的服務(wù)非常不滿意。他們覺得原物業(yè)最大的問題是沒有公開收支情況，小區(qū)物業(yè)費(fèi)收入和公攤費(fèi)用不明。他想知道是否能更換別的物業(yè)管理公司？業(yè)主在物業(yè)管理中到底有什么權(quán)利，應(yīng)該受什么限制？
解析：一、業(yè)主大會有權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)
王先生所住小區(qū)已于2006年成立業(yè)主大會，依照我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時也是更換物業(yè)管理企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。
法律依據(jù)：1、《物權(quán)法》第七十六條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。2、《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。3、《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會履行下列職責(zé)：（五）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，確定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。
需要注意的是，小區(qū)的業(yè)委會只是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項(xiàng)，其自身無權(quán)決定選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)。
二、更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件
更換物業(yè)管理企業(yè)的條件有：1、法定解除。即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時，所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動解除。
2、約定解除。當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。
《物權(quán)法》第七十六條，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條，《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十九條，規(guī)定選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十七條 業(yè)主擁有物業(yè)的專有部分建筑面積按所持房地產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積計(jì)算；對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，按商品房買賣合同確定的建筑面積計(jì)算。業(yè)主人數(shù)按房地產(chǎn)權(quán)證數(shù)計(jì)算，一個權(quán)證計(jì)為一個業(yè)主人數(shù)。對已出售但未辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記的物業(yè)，業(yè)主人數(shù)按商品房買賣合同數(shù)計(jì)算，一個合同計(jì)為一個業(yè)主人數(shù)；對未出售的物業(yè)，建設(shè)單位計(jì)為一個業(yè)主人數(shù)。
王先生所住小區(qū)，與物業(yè)公司的服務(wù)合同已經(jīng)到期，已達(dá)到約定解除的條件，可以依照法律、法規(guī)所規(guī)定條件更換。其小區(qū)為商住混合小區(qū)，開發(fā)商所持有物業(yè)雖然只能以一個業(yè)主人數(shù)來算，但考慮到其面積占到小區(qū)面積近半，必須對其聯(lián)合，達(dá)成一致。
三、更換物業(yè)管理企業(yè)所需程序
業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在更換物業(yè)公司前決定以下事項(xiàng)：
（1）業(yè)主大會的決議；業(yè)主大會決定另行選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時書面告知原物業(yè)管理企業(yè)。
（2）授權(quán)業(yè)主委員會或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；
（3）確定采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)方式；
（4）授權(quán)業(yè)主委員會直接確定中標(biāo)人或由評標(biāo)委員會推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會最終確定中標(biāo)人；
（5）物業(yè)服務(wù)價格幅度或水平。
物業(yè)管理公司更換是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險(xiǎn)的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。此過程中，業(yè)主大會的召開，決議尤為重要。必須依據(jù)《重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例》第十八條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。
同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)提前就業(yè)主大會會議擬討論的事項(xiàng)征求其所代表的業(yè)主的意見。凡需投票表決的，業(yè)主贊同、反對或者棄權(quán)的意見應(yīng)當(dāng)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會會議投票時如實(shí)反映。
第十九條業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。
四、招標(biāo)過程中，必須保證廣大業(yè)主的知情權(quán)
（1）業(yè)主大會會議通過書面征求意見的形式召開的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前將業(yè)主大會決議在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置向全體業(yè)主公示；
（2）評標(biāo)過程中，現(xiàn)場答辯可采用公開的方式，業(yè)主可參加旁聽；
（3）評標(biāo)結(jié)束后，業(yè)主委員會可以將招標(biāo)的過程情況以及評標(biāo)委員會提交的評標(biāo)報(bào)告向全體業(yè)主公示；
（4）中標(biāo)企業(yè)確定后，業(yè)主委員會應(yīng)將其基本情況和與其鑒定的物業(yè)服務(wù)合同的服務(wù)內(nèi)容、范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及價格等主要內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置向全體業(yè)主公示。
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