[ 宋君 ]——(2010-12-7) / 已閱9581次
我國不動產(chǎn)登記的效力及意義
宋君
不動產(chǎn)登記制度屬于物權法范疇，我國物權法尚在制定當中，現(xiàn)行民法中尚未采用物權這一概念，僅在《民法通則》等法律中規(guī)定了一些“財產(chǎn)所有權”之類的物權性權利。不動產(chǎn)登記制度主要規(guī)定在《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及相關法規(guī)中�！斗康禺a(chǎn)管理法》第60條第三款規(guī)定，房地產(chǎn)權轉讓或變更時應當向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或更改土地使用權證書。如果將這一規(guī)定中的“應該”理解為房地產(chǎn)轉讓、變更的必要條件，那么從法理上講，我國的房地產(chǎn)登記就是采取的登記要件主義，即不動產(chǎn)權屬的變動不僅要求當事人雙方合意，而且要求必須登記，合意行為和登記行為共同決定轉讓、變更行為是否有效，非經(jīng)登記不僅不能對抗第三人，而且在當事人之間也不生效力，但是，以上理解在《房地產(chǎn)管理法》中體現(xiàn)的并不充分。我國現(xiàn)行《土地管理法》第12條規(guī)定，依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地登記手續(xù)。此條規(guī)定將原土地管理法中的“依法改變土地的所有權和使用權的，必須辦理土地權屬登記手續(xù)”中的“必須”改變成了“應當”。其立法本意反映了對于不動產(chǎn)權屬變更這種民事行為，權利行使一般應有當事人自己來決定，不宜過多使用行政手段干預的基本思想。換言之，并不主張完全的登記要件主義。而更多的反映了登記對抗主義的主張即登記只是對抗第三人的要件，申請登記的權利只有在登記后，權利才能得到法律的保護，但在相對人之間即使未經(jīng)登記，只要雙方當事人之間達成合意，合同適法，不違反社會公共利益，那么就當然產(chǎn)生效力，對當事人有約束力。
可以說我國目前在法的層次上，關于不動產(chǎn)登記的效力的規(guī)定是較為模糊的，存在不同的理解和解釋，導致不同的法律效果。比如上文所舉的案例，如果按登記要件主義理解法律，那么房產(chǎn)權屬的轉移尚未完成登記，所有權的變動就沒有生效，房屋所有權仍然屬于被告單位，因此，此時發(fā)生的離婚訴訟就不能對房產(chǎn)進行分割；如果按登記對抗主義理解法律，那么雖然尚未完成房產(chǎn)權屬變更登記，但被告單位已同原被告達成房屋買賣協(xié)議，且已經(jīng)過相關部門審查、審批，合同適法，那么該合同對雙方是有效的，該房產(chǎn)已為原被告占有、使用并成為其共同財產(chǎn)，應該進行依法分割。
雖然在法的層面上對登記效力的規(guī)定不夠明確，但是在部門規(guī)章中卻明顯的主張成立要件主義的立法主張。在原國家土地局1995年頒布，1996年2月1日實施的《土地登記規(guī)則》第69條規(guī)定：“土地使用者、所有者凡不按規(guī)定如期申請初始土地登記的，按照非法占地的處理辦法論處；對凡不按規(guī)定如期申請變更土地登記的，除按違法占地處理外，視情節(jié)輕重報經(jīng)縣級以上人民政府批準，注銷土地登記，注銷土地證書�！�
我國對不動產(chǎn)實行登記生效要件主義，換言之，對于不動產(chǎn)的交易、抵押等，只有雙方當事人依法辦理登記手續(xù)，那么交易或者抵押方為有效。國家設立不動產(chǎn)抵押登記制度具有重要意義。首先，有利于保護抵押權人的合法權益。當?shù)盅喝瞬荒苈男屑s定義務，抵押權人依照規(guī)定可以變賣抵押物的價款優(yōu)先受償。通過不動產(chǎn)登記機關對抵押事實進行登記可以對抵押人任意處分抵押物的權利進行限制。其次，有利于保護善意第三人的合法權益。不動產(chǎn)登記作為一種公示手段，主要是為了保護交易安全，保護善意第三人的合法權益。登記具有公示公信效力，經(jīng)過登記可以向社會宣告不動產(chǎn)已經(jīng)交易或者抵押的事實，從而保護善意第三人的合法權益。其三，有利于維護社會交易安全。因此，“世界各國幾乎無一例外地規(guī)定了對抵押權的取得、設定、喪失或者變更須予以登記的法定程序，這一制度對于維護市場經(jīng)濟條件下交易的安全，保護善意第三人利益，強化抵押擔保的社會功能，避免糾紛的發(fā)生，具有重要的法律意義。”因此，我國目前相關法律對于不動產(chǎn)抵押都采取了登記生效要件主義。也就是說，對于不動產(chǎn)抵押，如果向法定登記機關辦理登記手續(xù)，抵押生效；如果沒有辦理登記手續(xù)，抵押不生效。不動產(chǎn)抵押登記關系中，一個非常重要的環(huán)節(jié)就是向不動產(chǎn)登記機關進行登記。因此，預售商品房抵押也應實行抵押登記生效要件主義，也就是說，只有預售商品房抵押人和抵押權人依法辦理登記手續(xù)，那么預售商品房抵押才具有法律效力。
