[ 邱勝奎 ]——(2011-1-20) / 已閱21408次
對(duì)《民通意見》第118條廢止的理解
邱勝奎
最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見》第118條，是有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的保護(hù)的規(guī)定。原文如下：“118.出租人出賣出租房屋,應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的,承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋買賣無效｡”
根據(jù)這一規(guī)定，我們可以得出兩種結(jié)論：
1、當(dāng)承租人向人民法院主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。
2、當(dāng)承租人不向人民法院主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的情況下，房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。
那么也就是說，這樣的合同屬于效力待定的合同，類似這樣的規(guī)定，在法律條款上很多，諸如限制民事行為能力人所簽定的超過其智力水平的合同、無權(quán)處分他人財(cái)產(chǎn)的合同、未取得預(yù)售許可證的商品房買賣合同、未取得房地產(chǎn)開發(fā)資格而簽定的房地產(chǎn)開發(fā)合同等等。
這在《合同法》及《物權(quán)法》沒有頒布之前，不會(huì)產(chǎn)生爭(zhēng)議，而當(dāng)我們把這一條款與《合同法》及《物權(quán)法》的規(guī)定對(duì)比之后，會(huì)發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生了極大的矛盾。
先來看看《合同法》的規(guī)定：“第二百三十條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利”，很顯然，這一規(guī)定并未涉及合同效力的問題�！逗贤ā酚嘘P(guān)合同無效的規(guī)定如下：“第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益；（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益；（三）以合法形式掩蓋非法目的；（四）損害社會(huì)公共利益；（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”
當(dāng)我們?cè)噲D通過《合同法》第52條的規(guī)定來證明侵犯承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的房屋買賣合同無效的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)十分的牽強(qiáng)。唯一可能無效的情況就是：當(dāng)購(gòu)買人明知或應(yīng)知房屋存在租賃關(guān)系且房屋所有人未就房屋買賣通知承租人時(shí)，可以依據(jù)第（二）項(xiàng)，惡意串通，來確認(rèn)合同無效。也就是說，在沒有其他無效情形的情況下，在《合同法》的框架內(nèi)，已經(jīng)不認(rèn)為此類合同屬于無效合同，甚至也不屬于效力待定合同，而應(yīng)屬于有效合同。
再來看看《物權(quán)法》的規(guī)定：“第九條 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”。據(jù)此，當(dāng)出租人將房屋賣給第三人，并辦理過戶登記手續(xù)后，第三人已經(jīng)享有了房屋的所有權(quán)。在此情況下，如果承租人根據(jù)《民通意見》第118條的規(guī)定，要求確認(rèn)合同無效。該如何處理？是法院確認(rèn)合同無效，然后撤消房屋過戶登記手續(xù)嗎？
在此情況下，法院可以適用“善意取得”理論來解決房屋所有權(quán)歸屬的問題，但是也存在一個(gè)問題，善意取得的適用前提應(yīng)當(dāng)是無權(quán)處分，出租人對(duì)自己房屋的處分并非無權(quán)處分。
鑒于上述沖突，《最高人民法院關(guān)于廢止2007年底以前發(fā)布的有關(guān)司法解釋（第七批）的決定》（法釋〔2008〕15號(hào)）廢止了“民通意見”第118條，今后在遇此類案件時(shí)，當(dāng)適用合同法的規(guī)定，確認(rèn)合同有效，對(duì)于承租人因此而遭受的損失，由出租人承擔(dān)。
2010．8．7
