[ 黎廣軍 ]——(2011-3-3) / 已閱22572次
“限購(gòu)令”與“漲價(jià)歸公”
黎廣軍
摘要：隨著大自然的風(fēng)吹雨打和時(shí)間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值。房?jī)r(jià)上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會(huì)投資以及社會(huì)發(fā)展的結(jié)果。所以，房地產(chǎn)漲價(jià)之增值實(shí)質(zhì)上是全社會(huì)共同創(chuàng)造的價(jià)值，應(yīng)該收歸全體人民共享之。中國(guó)目前房?jī)r(jià)高漲的主要原因是“漲價(jià)歸私”，“炒房無(wú)稅”。解決之道不在于“限購(gòu)”，而在于“漲價(jià)歸公”。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；限購(gòu)；土地增值稅；資本利得稅
近來(lái)，各地紛紛出臺(tái)“限購(gòu)令”或“限外令”，意圖通過(guò)限制房屋需求，從而降低房?jī)r(jià)。
2004年“8.31大限”以來(lái)，房?jī)r(jià)上漲如脫韁野馬。決策層總是圍繞著“供需關(guān)系”做文章。以為增加了供應(yīng)，限制了需求，房?jī)r(jià)就會(huì)下降。但事與愿違，房?jī)r(jià)越調(diào)控就上漲。
房屋是人生必需品，而不是投機(jī)品。與其采用“限購(gòu)令”或“限外令”，何不“漲價(jià)歸公”，一舉杜絕投機(jī)炒賣，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸正常軌道。
1. 房地產(chǎn)是“不完全商品”
商品必須具有流通性。房地產(chǎn)沒(méi)有“空間流通性”，所以，房地產(chǎn)是“不完全商品”，房地產(chǎn)市場(chǎng)是“不完全市場(chǎng)”�！肮┬桕P(guān)系決定商品價(jià)格”的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則并不適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)。
一模一樣的電腦，在偏僻的鄉(xiāng)村和在繁華的大都市，售價(jià)相差無(wú)幾。而一模一樣的房屋，建在偏僻的鄉(xiāng)村和建在繁華的大都市，售價(jià)相差可達(dá)十倍。
十年前購(gòu)買的電腦，現(xiàn)在可能一文不值。而十年前購(gòu)買的房屋，現(xiàn)在價(jià)格可能翻了數(shù)倍。
這是因?yàn)椋弘娔X是“完全商品”，而房屋是“不完全商品”。前者是動(dòng)產(chǎn)，后者是不動(dòng)產(chǎn)。
2. 房?jī)r(jià)不是“供需”決定的
房屋是耐用消費(fèi)品，其使用壽命可達(dá)百年以上。經(jīng)過(guò)了多年建設(shè)發(fā)展，許多發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)進(jìn)入了“后城市化”時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)早已供過(guò)于求，并且還在不斷增加供給，但為什么有些國(guó)家的房?jī)r(jià)還會(huì)不跌反升？
日本在上世紀(jì)60～70年代就已經(jīng)完成了城市化進(jìn)程。1968年日本GDP躍居世界第二。據(jù)東京都政府網(wǎng)站資料，1970年?yáng)|京人口1141萬(wàn)人，2009年1299萬(wàn)人；近40年里共增加了158萬(wàn)人，年均增加約4萬(wàn)人，年均人口增加率約0.35%，這比自然人口增長(zhǎng)率還要低。所以，東京房地產(chǎn)供過(guò)與求。但為什么房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)不降反升？1990年?yáng)|京地價(jià)總額竟然等于美國(guó)全國(guó)地價(jià)總和。1991年資產(chǎn)泡沫破裂后，20年來(lái)日本經(jīng)濟(jì)一蹶不振。
美國(guó)完成城市化的時(shí)間比日本還要早，其房地產(chǎn)市場(chǎng)早已是買方市場(chǎng)和現(xiàn)房市場(chǎng)。但為什么21世紀(jì)的美國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)大幅上漲，并形成資產(chǎn)泡沫？2008年泡沫破裂，導(dǎo)致全球金融海嘯？
2010年3月香港永久住宅總數(shù)253.7萬(wàn)套（見(jiàn)香港房委會(huì)《房屋統(tǒng)計(jì)數(shù)字2010》p.3）；2009年底香港家庭總數(shù)231.16萬(wàn)戶（見(jiàn)香港政府統(tǒng)計(jì)處網(wǎng)站：表005：家庭住戶統(tǒng)計(jì)數(shù)字）。香港永久住宅總數(shù)是家庭總數(shù)的110%（253.7÷231.16×100%）。這顯然供大于求，房?jī)r(jià)應(yīng)該下降。但為什么在2009～2010兩年間香港房?jī)r(jià)既然上漲了45%？
在2000～2009的十年里，香港共增加了31.27萬(wàn)個(gè)家庭；同期建設(shè)了21.8039萬(wàn)套公租屋，這是家庭增加數(shù)的70%（21.8039÷31.27×100%）。既是說(shuō)：香港每增加100個(gè)家庭，政府就建設(shè)70套公租屋；再加上商品房，香港的房屋增加量顯然高于家庭增加量。但為什么房?jī)r(jià)還會(huì)高漲？香港政府如此大力建設(shè)公租屋，并沒(méi)能阻止房?jī)r(jià)上漲。新加坡85%以上家庭住在政府組屋，但2010年房?jī)r(jià)也仍然高漲。
以上舉例說(shuō)明：房?jī)r(jià)不一定是“市場(chǎng)供需關(guān)系”決定的。
3. 房?jī)r(jià)上漲的社會(huì)因素
房?jī)r(jià)上漲，并不是由于房屋增值，而是由于土地增值。
隨著大自然的風(fēng)吹雨打和時(shí)間的折舊，以及使用的磨損，房屋本身不斷減值，其價(jià)格應(yīng)該下降；所以，房?jī)r(jià)上漲通常是由于土地增值，而土地增值是政府投資和社會(huì)投資以及社會(huì)發(fā)展的結(jié)果。顯然，房?jī)r(jià)具有社會(huì)屬性。影響房?jī)r(jià)的主要社會(huì)因素是：
（1）政府投資。例如，城市興建了地鐵，沿線房?jī)r(jià)就會(huì)大幅上漲。
（2）社會(huì)投資。例如，附近新建了許多高樓大廈，人煙越來(lái)越稠密，房?jī)r(jià)就上漲。
（3）社會(huì)發(fā)展。例如，社會(huì)發(fā)展水平越高，市面越繁華，GDP增長(zhǎng)率越高，房?jī)r(jià)就越上漲。
（4）投機(jī)炒作。投機(jī)炒作必然抬高房?jī)r(jià)，以致房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實(shí)際價(jià)值，出現(xiàn)資產(chǎn)泡沫。
中國(guó)各地近年地王頻出。地王的中標(biāo)者，就是基于對(duì)未來(lái)的政府投資、社會(huì)投資、社會(huì)發(fā)展的評(píng)估，以及投機(jī)炒作的可能性，預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)必然大漲，所以報(bào)出了“面粉比面包貴”的離奇價(jià)格。
政府地價(jià)上漲，標(biāo)志著政府投資和社會(huì)投資都將增加，所以周邊房?jī)r(jià)會(huì)隨之上漲，而房?jī)r(jià)上漲又會(huì)反過(guò)來(lái)推高地價(jià)。這樣就形成了“地價(jià)漲→房?jī)r(jià)漲→地價(jià)更漲→房?jī)r(jià)更漲”的漲價(jià)循環(huán)。
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