[ 武志國 ]——(2011-6-25) / 已閱8395次
代墊首付不違規(guī)
一、代墊首付是商品房促銷手段，本質是民間借貸
房地產開發(fā)企業(yè)推出的“低首付”“首付代付”等促銷手段，購房人只需繳納購房款首付中的一部分，其余首付款由房地產開發(fā)企業(yè)墊付，其余款項向銀行辦理按揭貸款，購房人購房后，除了清償銀行的借款外，還應清償向房地產開發(fā)企業(yè)借入的首付款項。
二、代墊首付可能一定程度削弱宏觀調控效果，容易引發(fā)次貸
《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》（銀發(fā)[2001]195號）、《中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業(yè)務管理的通知》（銀發(fā)[2003]121號）、《商業(yè)銀行房地產貸款風險管理指引》（銀監(jiān)發(fā)〔2004〕57號）、《中國人民銀行關于調整住房信貸政策有關事宜的通知》（銀發(fā)〔2006〕184 號）、《中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關于加強商業(yè)性房地產信貸管理的通知》（銀發(fā)〔2007〕359號）等文件，都對住房消費貸款“首付比例”有嚴格的規(guī)定，旨在控制個人住房消費信貸的風險。
三、房地產開發(fā)企業(yè)在代墊首付當中，自行承擔相應的成本和風險，代墊首付不屬于違反國家法律法規(guī)的情形，并非騙取貸款的行為
實踐中往往會發(fā)生房地產開發(fā)企業(yè)代墊款項難以得到清償?shù)那樾巍?br>
從現(xiàn)有法律嚴格分析，對于房地產開發(fā)企業(yè)墊付首付、變相降低首付比例等增加房貸風險的行為，目前尚無全國性的、細致的效力性或禁止性規(guī)定，更無明確的處罰性規(guī)定，而且不能被認定為是騙取貸款的行為，任何申請貸款的人其首付是否是借的或者是跟誰借的，應該說都是管不著的事情。因此上述“變通”仍屬于購房人與房地產開發(fā)企業(yè)之間的資金融通行為，很難被認定為違法或違規(guī)，應為合法有效。
