[ 陳召利 ]——(2012-11-27) / 已閱6509次
一、 售房現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)公示文件
1. 商品房預(yù)（銷）售許可證；
2. 商品房銷售管理辦法；
3. 城市商品房預(yù)售管理辦法；
4. 商品房買賣合同示范文本；
5. 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
6. 臨時(shí)管理規(guī)約；
7. 配套車庫（位）的有關(guān)情況，公示內(nèi)容包含：
（一）經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的商品房配套車庫（位）的配置比例、車位總數(shù)及車庫（位）配置總平面圖；
（二）實(shí)際配建車庫（位）的類別構(gòu)成，包括地上車位數(shù)、普通地下車庫（位）數(shù)及面積、可用于停車的人防地下室車庫（位）數(shù)及面積等；
（三）配套車庫（位）的處置方案：包括配置車庫（位）的出售、出租、附贈(zèng)方式的處置計(jì)劃，價(jià)格及有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，挑選方式等；
（四）對(duì)外來車輛停放的解決方式等。
8. 經(jīng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的小區(qū)總平面圖；
9. 建筑分層平面圖；
10. 商品房面積測(cè)繪報(bào)告；
11. 小區(qū)公建配套建筑和房屋公用共有部位說明書；
12. 共有建筑面積分?jǐn)偯骷?xì)表；
13. 無錫市商品房銷售價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)公示表（詳見附件一）；
14. 商品房竣工驗(yàn)收合格證明（現(xiàn)房銷售）；
15. 商品房初始登記證（現(xiàn)房銷售）。
二、 簽約的基本流程
1. 簽訂商品房定購單之前，向買受人明示公示文件，并要求買受人在公示文件上簽字確認(rèn)。
2. 在簽訂商品房定購單（最遲為商品房買賣合同簽訂）時(shí)，告知買受人無錫市限定居民家庭購房套數(shù)政策，核驗(yàn)買受人及其家庭成員的身份證明、戶籍證明、婚姻狀況證明等證明資料（對(duì)非無錫市戶籍居民家庭購房的，還應(yīng)核驗(yàn)納稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明，或引進(jìn)的高層次人才證明），要求買受人如實(shí)填寫《購房人申明陳述書》(詳見附件二)，兩人以上共同購房且共同購房人非同一居民家庭的，應(yīng)分別填寫；核對(duì)《申明陳述書》所填信息內(nèi)容，并留存由買受人簽字確認(rèn)“與原件核對(duì)一致”的證明資料復(fù)印件。
3. 簽訂商品房買賣合同時(shí)，將以下內(nèi)容作為合同附件：
（1） 前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容；
（2） 配套車庫（位）的公示內(nèi)容。
4. 通過無錫市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息管理平臺(tái)打印商品房買賣合同，進(jìn)行網(wǎng)上登記備案。
5. 在簽訂商品房買賣合同時(shí)，要求買受人對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約予以書面承諾。
三、 注意事項(xiàng)
1. 在申請(qǐng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時(shí)，向所在地房產(chǎn)局提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的要求，確保一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域只能由一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。
2. 在商品房銷售之前，通過招標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，簽訂書面的前期物業(yè)管理服務(wù)合同。投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)所在地房產(chǎn)局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
3. 對(duì)開發(fā)建設(shè)規(guī)模較大、實(shí)行分期開發(fā)、分期銷售和分期交付的商品房項(xiàng)目，每次申請(qǐng)辦理《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預(yù)（銷）售許可證》的建設(shè)規(guī)模不得低于30000平方米；項(xiàng)目規(guī)模小于30000平方米的，應(yīng)一次性申請(qǐng)辦理。
4. 在辦理商品房預(yù)（銷）售許可證前，應(yīng)當(dāng)向價(jià)格主管部門申報(bào)價(jià)格備案，申報(bào)價(jià)格的均價(jià)必須符合公布的年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)要求。應(yīng)當(dāng)按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售，同時(shí)保持銷售現(xiàn)場(chǎng)公示價(jià)格和商品房銷售合同網(wǎng)上備案信息系統(tǒng)中價(jià)格的一致。申報(bào)價(jià)格3個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高，3個(gè)月后需調(diào)高的必須重新申報(bào)價(jià)格備案。取得《商品房預(yù)（銷）售許可證》后，要在10日內(nèi)一次將取得預(yù)售許可的全部房源上網(wǎng)銷售。
5. 申請(qǐng)商品房預(yù)（銷）售許可證時(shí)，將擬公示的配套車庫（位）處置方案納入預(yù)（銷）售方案同時(shí)申報(bào)。建筑區(qū)劃內(nèi)根據(jù)規(guī)劃和居住區(qū)公建配套標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、未計(jì)入公攤面積、非人防工程的獨(dú)立車庫（位）方可進(jìn)行出售或附贈(zèng)，且應(yīng)在商品房通過竣工驗(yàn)收、辦理初始登記后進(jìn)行。出售或附贈(zèng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)通過商品房網(wǎng)上備案系統(tǒng)簽訂書面的車庫（位）買賣或附贈(zèng)合同，并附標(biāo)所購車庫（位）編號(hào)、具體位置等詳細(xì)信息的車位平面圖、房屋代碼等資料。
6. 銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，說明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致。
7. 按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。
8. 不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人。
9. 不得將設(shè)定抵押的房屋、已拆遷安置給他人的房屋對(duì)外銷售。
10. 不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。
11. 不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。
12. 商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。
13. 注意房號(hào)與實(shí)際樓層是否一致，如不一致，應(yīng)明確說明，并明確約定商品房的編號(hào)以公安部門最終核準(zhǔn)的編號(hào)為準(zhǔn)。
14. 關(guān)于房屋面積誤差，建議約定據(jù)實(shí)（以商品房實(shí)測(cè)面積為準(zhǔn)）結(jié)算。
15. 明確約定逾期付款的違約責(zé)任，尤其是貸款情形下的責(zé)任認(rèn)定。
16. 明確約定逾期交房、逾期辦證、房屋質(zhì)量維修的違約責(zé)任。
作者：陳召利 來源：www.law-god.com
