[ 楊東律師 ]——(2012-9-3) / 已閱10373次
【案情介紹】
張某購(gòu)買一套徐匯區(qū)房子碰到麻煩，情況是這樣的：房東是一家三口，但小孩女方和前夫生的，是未成年人�！斗课葙I賣合同》是女方代小孩簽的，簽好合同，付了首付，銀行貸款審批通過(guò)后，我們一起去辦過(guò)戶時(shí)被房地產(chǎn)交易中心告知，房屋產(chǎn)權(quán)人之一的小孩屬于未成年人，未成年人名下房產(chǎn)只有一個(gè)監(jiān)護(hù)人到場(chǎng)不能辦理過(guò)戶手續(xù)，致當(dāng)日交易過(guò)戶手續(xù)無(wú)法辦理。
于是，女方就找前夫商量過(guò)戶，前夫知道斷然拒絕，聘請(qǐng)律師發(fā)律師函主張買賣合同無(wú)效，要求終止交易。無(wú)奈張某通過(guò)介紹找到楊東律師，訴訟到法院，請(qǐng)求依法判決。
【律師分析】
本案主要爭(zhēng)議焦點(diǎn)就是：未成年人名下房產(chǎn)未經(jīng)兩位監(jiān)護(hù)人的簽字確認(rèn)，該房屋買賣合同是否有效？上海房地產(chǎn)律師楊東分析認(rèn)為，
第一、本案產(chǎn)權(quán)人之一是未成年小孩，屬于無(wú)民事行為能力，但他的父親或者母親都可以作為他的法定代理人代理民事活動(dòng)，故女方母親作為小孩的法定代理人代理的民事活動(dòng)具有法律效力。
第二、女方辯稱的其前夫不知道房屋被售一事及自己損害了小孩的利益，認(rèn)為買賣合同應(yīng)為無(wú)效，楊東律師認(rèn)為，首先，法律并未規(guī)定未成年人的民事活動(dòng)必須經(jīng)由全部監(jiān)護(hù)人、法定代理人行使或一致同意方才生效，只要女方確屬小孩的的法定代理人，其代理行為就具有法律效力，并不因?yàn)槠渌ǘù砣瞬煌饣虿恢蓝鴳?yīng)被歸于無(wú)效。其次，女方將房屋出售給買受人是按市場(chǎng)價(jià)支付對(duì)價(jià)的，并沒(méi)有損害另一房屋產(chǎn)權(quán)人小孩的利益，作為房屋買受人有理由相信女方是為了小孩的利益在行使法定代理權(quán)。再次，至于女方是否確實(shí)存在損害小孩利益的行為，是他們家內(nèi)部事務(wù)，可以通過(guò)要求賠償?shù)韧緩浇鉀Q。
第三、房地產(chǎn)交易中心的相關(guān)操作規(guī)程等規(guī)定不能作為合同無(wú)效的認(rèn)定依據(jù)。合同無(wú)效的依據(jù)應(yīng)該以合同法的相關(guān)規(guī)定為依據(jù)。
【法院判決】
一審法院判決，將房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶到我名下，過(guò)戶發(fā)生的費(fèi)用按照國(guó)家規(guī)定各自承擔(dān)；并要求支付拖延交易的違約金日萬(wàn)分之五。上訴至中院，二審維持原判。
