[ 杜舒舒 ]——(2013-1-18) / 已閱15695次
1、 消費(fèi)者的范圍：
根據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》中消費(fèi)者的定義，這里作為商品房買受人的消費(fèi)
者，側(cè)重保護(hù)的是指為生活居住需要而購(gòu)買住宅性商品房的買受人，購(gòu)買商鋪、寫字樓等投資、經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的不應(yīng)包括在內(nèi)。但對(duì)于購(gòu)買的是幾套房，筆者認(rèn)為不宜在進(jìn)行區(qū)分。
2、 已付全部房款或大部分房款問題：
對(duì)于實(shí)踐中如何確定大部分房款問題，單純從字面理解，至少應(yīng)當(dāng)在50%以上，當(dāng)然各地高院可根據(jù)具體情況出臺(tái)相關(guān)細(xì)則。所統(tǒng)計(jì)的付款金額應(yīng)當(dāng)截止承包人與發(fā)包人協(xié)議折價(jià)或者承包人向法院申請(qǐng)之日。這里存在兩個(gè)可能的爭(zhēng)議，承包人和發(fā)包人串通損害買受人利益，如“倒簽”協(xié)議，將約定的折價(jià)日期早于買房人付款之日（對(duì)間隔較短的筆跡，司法筆跡時(shí)間鑒定難以準(zhǔn)確鑒別）。買房人購(gòu)房合同無效的情況下，能否依該規(guī)定主張權(quán)利。此外，更多的情況是，發(fā)包人弄虛作假或與第三方所謂的“買房人”惡意串通，明知承包人已經(jīng)行使優(yōu)先權(quán)的情況下，簽訂虛假購(gòu)房合同，搞假付款損害承包人利益。這都是司法實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意審查的問題。
五、建設(shè)工程施工合同無效的情況下能否主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)？
如同建設(shè)工程施工合同無效的情況下，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》，價(jià)款結(jié)算可以參照該無效合同進(jìn)行結(jié)算一樣，筆者認(rèn)為，在法律未明確規(guī)定的情況下，從保護(hù)建筑企業(yè)和建筑工人基本利益的角度，同樣可主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)，但起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)以實(shí)際竣工日期起算。
筆者注：本文純粹筆者結(jié)合現(xiàn)行法律規(guī)定所作的學(xué)術(shù)性探討，并不以任何現(xiàn)實(shí)成功案例或其它權(quán)威著作為依據(jù)，僅供讀者參考，如有不同觀點(diǎn)，歡迎批評(píng)指正。
撰稿人： 江蘇君遠(yuǎn)律師事務(wù)所 杜舒舒 律師
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