[ 樊斌杰 ]——(2013-7-15) / 已閱17444次
房屋買賣合同與房屋抵押合同因履行發(fā)生利益沖突時(shí)是優(yōu)先保護(hù)生存利益還是商業(yè)利益？
案件事實(shí)：
2007年，顧某在某縣城區(qū)開發(fā)建房一棟，樓房七層，每層一套。同年顧某將三至七樓全部出售給他人，并訂立《房屋買賣合同》，購房人按合同約定扣除辦證押金5000元后，將購房款全部付清。房竣工后購房人進(jìn)行了裝修并遷入居住。2010年縣政府清理違章建筑，顧某按政策補(bǔ)繳了相關(guān)稅費(fèi)款。補(bǔ)繳稅費(fèi)款后，顧某要求購房人分擔(dān)，與購房人未能達(dá)成一致。2012年1月6日，顧某將四至七樓的產(chǎn)權(quán)證辦在自已的名下。同年6月，顧某用四至七樓四套住房為自已和他人在某銀行小企業(yè)信貸中心辦理了貸款抵押登記。顧某與慎某于1992年以夫妻名義同居生活，生充一男一女，2010年5月19日，經(jīng)法院調(diào)解離婚。離婚時(shí)約定，共同財(cái)產(chǎn)紅旗轎車一輛歸慎某，其余財(cái)產(chǎn)歸顧某。庭審記錄顯示，顧某與慎某離婚時(shí)只有一套房屋（一樓與二樓組成的復(fù)式房）。現(xiàn)購房人和貸款人均向法院提起民中訴訟，請(qǐng)求法院依法保護(hù)己方權(quán)利。顧某在訴訟過程是因交通事故死亡。
本案的焦點(diǎn)：其一，貸款抵押合同是否有效，借款人與貸款是否有患通情形；抵押物是否為顧某與慎某的夫妻共同共有財(cái)產(chǎn)；其二房屋買賣合同交易安全與房屋抵押合同交易安全發(fā)生利益沖突時(shí)優(yōu)先保護(hù)哪種利益。
筆者觀點(diǎn)：
一、貸款抵押合同無效
（一）、用夫妻存續(xù)期間的共同共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，夫妻另一方未同意的，其設(shè)立抵押的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
1、顧某與慎某自1992年以夫妻名義共同生活，至2010年5月19日經(jīng)法院調(diào)解離婚，此期間雙方系夫妻關(guān)系。2007年顧某出賣的房屋屬其夫妻共同財(cái)產(chǎn)，其離婚時(shí)并未處理。
2、顧某用夫妻共同財(cái)產(chǎn)（出售給第三人的房屋）設(shè)立抵押未經(jīng)共同共有人慎某同意，依最《高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第五十四條“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效�！钡囊�(guī)定，其設(shè)立抵押的行為應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。
（二）、顧某用已出售的房屋用于貸款抵押系屬故意，貸款人在訂立抵押合同時(shí)未盡到審慎審查義務(wù)，存有過錯(cuò)，雙方訂立抵押合同屬民法上的惡意串通情形。
1、2010年5月19日，顧某與慎某經(jīng)法院調(diào)解離婚，從調(diào)解協(xié)議的第三條的內(nèi)容“共同財(cái)產(chǎn)紅旗轎車（粵BXA502）一輛，歸被告（慎某）所有，其余財(cái)產(chǎn)歸被告所有�！笨梢缘弥�，離婚調(diào)解協(xié)議并明確，用于抵押貸款的房屋系顧某所有。據(jù)其離婚庭審筆錄，其離婚時(shí)，夫妻共有的房屋只有一套。離婚調(diào)解協(xié)議書已作為抵押登記的文件材料。
2、貸款人與抵押人（或者借款人）在《房地產(chǎn)抵押合同》中約定了下列內(nèi)容：“抵押房地產(chǎn)在擔(dān)保期間，由抵押人占有使用，并負(fù)責(zé)維修，確保房屋完好無損，產(chǎn)生收益亦歸抵押人所有�！薄暗盅喝松米砸猿鍪�、出租、交換、贈(zèng)與或者其他方式處分抵押房地產(chǎn)的，其行為無效，造成第三人損失的，由抵押人予以賠償。在《最高額抵押合同》中約定了下列內(nèi)容：“本合同項(xiàng)下的抵押物由抵押人占有和保管。抵押人同意隨時(shí)接受債權(quán)人對(duì)抵押物的檢查。”“本合同生效前抵押物上未設(shè)定其他第三人的租賃、抵押或者其他權(quán)利限制，抵押物的流通不存在法律或合同上的障礙，不是依法或依對(duì)抵押人有約束力的契約為不得流通或限制流通的財(cái)產(chǎn)�！薄氨竞贤瑩�(dān)保的債務(wù)清償完畢前，抵押人保證妥善保管、使用、維護(hù)抵押物，未經(jīng)債權(quán)人書面同意，保證不出租、再抵押、抵押、出售抵押物�！睆纳鲜黾s定來看，貸款人在辦理房屋抵押貸款前，對(duì)抵押的房屋應(yīng)當(dāng)了解其狀況。
3、貸款人在庭審中陳述其工作人員已到現(xiàn)場(chǎng)了解了抵押房屋的現(xiàn)狀，用于抵押的房屋已出租他人。但其在抵押物登記表上的使用人為顧某。貸款人既已派工作人員到現(xiàn)場(chǎng)了解了抵押物的狀況就應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載，不管工作人員了解到的是設(shè)定抵押的房屋已出租他人還是已出售給他人，貸款人均未盡一般人具有的起碼的注意義務(wù)。其只要稍作了解就該案的情形就不會(huì)發(fā)生。故應(yīng)當(dāng)認(rèn)定，貸款人應(yīng)當(dāng)知道其行為可能會(huì)造成購房人的損害，其行為出于惡意，表明其主觀上具有違法的意圖。
4、從侵權(quán)法的角度，貸款訂立貸款抵押合同的行為也侵害了購房人的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，構(gòu)成對(duì)購房人的侵權(quán)。
依《侵權(quán)責(zé)任法》第二條“侵害民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益，包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益�！焙偷诹鶙l“行為人因過錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任�！钡囊�(guī)定，本案原告訂立抵押合同的行為已侵害了購房人的民事權(quán)益—財(cái)產(chǎn)權(quán)益，構(gòu)成對(duì)購房人的侵權(quán)。。
三、本案因房屋買賣合同形成的債權(quán)屬消費(fèi)購房債權(quán)與抵押物優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生沖突時(shí)，即應(yīng)優(yōu)先保護(hù)消費(fèi)購房債權(quán)。
1、購房消費(fèi)者在我國(guó)是一個(gè)弱勢(shì)群體。鑒于我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格與居民收入不成比例，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易不規(guī)范，房地產(chǎn)商占據(jù)了強(qiáng)勢(shì)地位，購房消費(fèi)者難以知悉所買房屋的具體負(fù)擔(dān)情況等現(xiàn)實(shí)，最高人民法院特別保護(hù)購房消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商享有的請(qǐng)求移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的債權(quán)。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》第1 條至第2 條，消費(fèi)者交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，買受人的請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)抗承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)以及其他債權(quán)人就該房屋所享有的抵押權(quán)。據(jù)此，只要購房消費(fèi)者交付了全部或者大部分購房款，其請(qǐng)求權(quán)即可對(duì)抗其他物權(quán)，至于其是否占有房屋，在所不問。
本案中，顧某所進(jìn)行的建房行為屬個(gè)人從事房地產(chǎn)開發(fā)行為，其出賣給購房人的房屋是毛坯房即期房，購房人購房是為自住，即為購房消費(fèi)。購房人購房后支付了購房款，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，并實(shí)際占有了房屋，且現(xiàn)已居住多年。按舉輕以明重的裁判規(guī)則，本案應(yīng)類推適用最高人民法院《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》的規(guī)定，優(yōu)先保護(hù)第三人的請(qǐng)求移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的債權(quán)。
2、從占有權(quán)人與抵押權(quán)人的利益衡量，貸款對(duì)抵押的房屋不可以行使抵押權(quán)。
（1）、購房人基于房屋買賣合同關(guān)系以所有的意思占有了房屋，依《物權(quán)法》的規(guī)定，系有權(quán)占有，其占有權(quán)屬自物權(quán)范疇，受物權(quán)法保護(hù)。依現(xiàn)有法律規(guī)定，購房人對(duì)該房屋享有占有、使用、收益和處分等全部權(quán)能。再依《物權(quán)法》第241條“基于合同系等產(chǎn)生的占有，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等，按照合同約定，合同沒有約定或者不明的確的，依照有法律規(guī)定”的規(guī)定，貸款人無權(quán)對(duì)購房人行使抵押權(quán)。
（2）、貸款人基于抵押合同關(guān)系對(duì)房屋享有抵押權(quán)，依《物權(quán)法》的規(guī)定，其對(duì)房屋有優(yōu)先受償權(quán)，該項(xiàng)優(yōu)先受償權(quán)屬他物權(quán)的范疇。
（3）、購房人受讓房屋后，對(duì)房屋進(jìn)行了裝修，其裝修物與原物構(gòu)成一個(gè)整體，形成附合物，且購房人是裝修物的所有人。依《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十二條“抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金；抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對(duì)共有物享有的份額�！彼N(yùn)涵的法理，結(jié)合第三人在房屋成為抵押物之前就已受讓房屋并占有、使用、獲取收益的事實(shí)，貸款人對(duì)抵押的房屋的優(yōu)先受償權(quán)不應(yīng)保護(hù)。
�。�4）、《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十五條規(guī)定“抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對(duì)抵押物的受讓人繼續(xù)有效�！币琅e輕以明重的司法裁判規(guī)則，購房人的買受權(quán)更應(yīng)受到法律的保護(hù)。
（5）、本案的抵押物是在設(shè)立抵押權(quán)之前就已出買給崢房人，而不是抵押權(quán)存續(xù)期間出賣給購房人的，依《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)擔(dān)保法>若干問題的解釋》第六十七條“抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。如果抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人造成損失的，由抵押人承擔(dān)賠償責(zé)任。”的規(guī)定，貸款對(duì)抵押的房屋不可以行使抵押權(quán)。
綜上情事，在為維護(hù)房屋買賣交易安全（生存利益）與為維護(hù)貸款抵押交易安全（對(duì)抗第三人的權(quán)利）兩權(quán)相衡的價(jià)值選擇時(shí)，如何求得利益平衡或者相對(duì)平衡，應(yīng)適用“兩利相衡取其重、兩弊相衡取其輕”之司法裁判規(guī)則予以裁判。筆者認(rèn)為，在本案中，購房人的交易目的是為居住而購房，事實(shí)上購房人一家也在所購房屋內(nèi)居住生活，由此，購房人的權(quán)利涉及到居住權(quán)問題，而居住權(quán)屬生存權(quán)范疇，生存權(quán)又屬人權(quán)范疇，但貸款人屬商事主體，其權(quán)利僅涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)問題，而該權(quán)利的實(shí)現(xiàn)與否與生存權(quán)無關(guān)，因此，權(quán)衡貸款人與購房人的利益，購房人的利益遠(yuǎn)較貸款人的利益為重，依《最高人民法院關(guān)于在審判執(zhí)行工作中切實(shí)規(guī)范自由裁量權(quán)行使保障法律統(tǒng)一適用的指導(dǎo)意見》，故應(yīng)優(yōu)先保護(hù)購房人的生存利益。如果優(yōu)先保護(hù)貸款人的利益，將購房人居住的房屋拍賣，由貸款人優(yōu)先受償，勢(shì)必造成購房人人一家無房可居，流離失所的困境，嚴(yán)重影響社會(huì)的和諧與穩(wěn)定大局，也與“服務(wù)大局”的社會(huì)主義法治理念相悖。
作者：江西問章律師事務(wù)所律師
2013年7月15日
