[ 童松青 ]——(2003-12-31) / 已閱27755次
住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)的所有權(quán)與使用歸屬
作者：浙江五聯(lián)律師事務(wù)所 童松青律師 張東偉律師
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住宅小區(qū)內(nèi)地下車庫(kù)的所有權(quán)與使用權(quán)歸屬
一、問(wèn)題的提出
開(kāi)發(fā)商歷來(lái)將住宅小區(qū)的地下車庫(kù)單獨(dú)出售，但購(gòu)買者很少有領(lǐng)導(dǎo)產(chǎn)權(quán)證的，多年來(lái)，人們很少對(duì)此進(jìn)行追問(wèn) 。今年11月12日南京鼓樓區(qū)法院的一紙判決牽動(dòng)了商品房買賣雙方的神經(jīng)�，F(xiàn)將該案例簡(jiǎn)述如下：
星漢城市花園是南京一個(gè)高檔住宅小區(qū)，開(kāi)發(fā)商于1998年9月申報(bào)該項(xiàng)目時(shí)，南京市規(guī)劃局以《建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)通知書(shū)》要求，其規(guī)劃建筑應(yīng)按機(jī)動(dòng)車0.2車位／戶，非機(jī)動(dòng)車2車位／戶配建停車庫(kù)。小區(qū)建成后，3幢樓下建有連片整體地下車庫(kù)，共有59個(gè)機(jī)動(dòng)車泊位。2001年7月南京市國(guó)土資源局在發(fā)給開(kāi)發(fā)商的國(guó)有土地使用權(quán)證上明確記載："使用權(quán)面積"和"其中分?jǐn)偯娣e"都是7697.6平方米。
開(kāi)發(fā)商在銷售時(shí)曾承諾：小區(qū)配建地下車庫(kù)供業(yè)主停車。但業(yè)主們?nèi)胱『髤s發(fā)現(xiàn)只有購(gòu)買車位才能取得停車權(quán)。開(kāi)發(fā)商以至少8萬(wàn)元的單價(jià)賣掉了其中的37個(gè)，其余車位則被小區(qū)物管公司以每月250元的租金租了出去。為此，業(yè)主將開(kāi)發(fā)商訴之法院，要求開(kāi)發(fā)商將地下車庫(kù)交還全體業(yè)主。開(kāi)發(fā)商則堅(jiān)持認(rèn)為其對(duì)地下車庫(kù)擁有產(chǎn)權(quán)。
2003年11月，法院開(kāi)庭審理后認(rèn)為，根據(jù)規(guī)范設(shè)計(jì)要求，車庫(kù)應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用。同時(shí)，根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有，因此，開(kāi)發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。其次，根據(jù)《江蘇省商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定》，附屬公共配套設(shè)施費(fèi)是商品房成本的構(gòu)成部分，未經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)，任何單位和個(gè)人不得擅自增加或變更。由于被告并無(wú)證據(jù)證明車庫(kù)的建設(shè)成本未納入商品房的成本，因此，車庫(kù)作為公共配套設(shè)施所發(fā)生的費(fèi)用已經(jīng)計(jì)入商品房成本的事實(shí)應(yīng)予認(rèn)定，被告再行銷售的行為有違誠(chéng)實(shí)信用原則。再次，根據(jù)《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》，配套使用的附屬設(shè)施、附屬設(shè)備、公用部位屬全體業(yè)主所有，且被告也未按規(guī)定取得銷售車庫(kù)的許可證明。因此，被告以車庫(kù)的建筑面積未分?jǐn)偨o業(yè)主而有權(quán)另行處分的理由也不能成立。
據(jù)此，法院當(dāng)庭作出一審判決：被告江蘇星漢置業(yè)有限公司于判決生效之日起10日內(nèi)將星漢城市花園地下停車庫(kù)移交給原告星漢城市花園業(yè)主委員會(huì)管理，并由星漢城市花園全體業(yè)主享有該地下停車庫(kù)的權(quán)益。
判決告訴大家，車庫(kù)并非開(kāi)發(fā)商所能出讓的。但由于立法的欠缺，判決并沒(méi)有解決車庫(kù)的所有權(quán)問(wèn)題。它用了"管理"和"收益"兩個(gè)詞，回避了最敏感的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。
二、車庫(kù)的法律屬性
有人認(rèn)為小區(qū)土地使用權(quán)既然為業(yè)主享有，開(kāi)發(fā)商就不能再享有該小區(qū)的土地使用權(quán)，因此，也不能享有土地地表和地下建筑的所有權(quán)和支配權(quán)。也有人認(rèn)為，地下車庫(kù)作為小區(qū)建設(shè)的配套設(shè)施之一，是建筑物的輔助設(shè)施，就應(yīng)如道路、管線一樣，是房屋的從物，應(yīng)交付建筑物的所有人共同使用，在買賣合同沒(méi)有特別約定的情況下，從物應(yīng)當(dāng)依從主物(房屋)一并出售、轉(zhuǎn)移。還有人認(rèn)為，業(yè)主取得的國(guó)有土地使用權(quán)同時(shí)包含了空間權(quán)，如果承認(rèn)了地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于發(fā)展商，那么就承認(rèn)了空間權(quán)被發(fā)展商保留，但既然土地使用權(quán)都轉(zhuǎn)讓給小區(qū)業(yè)主了，發(fā)展商又依據(jù)什么來(lái)認(rèn)定空間權(quán)還保留在自己的手里？從法律邏輯上解釋不通。因此只能推定出地下車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主享有。
上述觀點(diǎn)都是有失偏頗的。地下車庫(kù)是對(duì)地下空間資源的利用，和地表上某獨(dú)立單元房間對(duì)地上空間資源利用一樣，都具有使用面積和建筑面積，在建造時(shí)都需要額外投資。地下車庫(kù)是相對(duì)獨(dú)立的建筑物，具有作為所有權(quán)客體的物的所具有特性，它是一種特定的、獨(dú)立的物，并不能以其它物代替，而且在空間上能夠個(gè)別地、單獨(dú)地存在。因此，雖然確定地下車庫(kù)的所有權(quán)的歸屬尚無(wú)法律明文規(guī)定，但它具有專用使用權(quán)是不容置疑的。法律上未確定其所有權(quán)并不意味著相關(guān)的權(quán)利就不存在。如違法建筑的建造人，他肯定是無(wú)法取得法律上的所有權(quán)，但實(shí)際上他又是違法建筑的所有人，如果其它人對(duì)他的違法建筑具有侵害行為或者違法妨礙其行使正常的居住權(quán)，照樣要承擔(dān)民事責(zé)任甚至刑事責(zé)任。再如，購(gòu)買房屋后在沒(méi)有登記辦理好所有權(quán)證書(shū)這段時(shí)間內(nèi)，購(gòu)買人仍然可以憑借相關(guān)票證來(lái)證明其對(duì)該房屋享有所有權(quán)。更何況該類地下車庫(kù)的興建一般都是經(jīng)過(guò)合法審批手續(xù)的，并不存在違法行為。
三、車庫(kù)的種類
(一) 不得銷售的公共配套設(shè)施
開(kāi)發(fā)商根據(jù)政府規(guī)定興建地下車庫(kù)，則修建地下車庫(kù)是他的法定義務(wù)，他修建該地下車庫(kù)不能為了面向社會(huì)公眾開(kāi)放并謀取私利，而是為了滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主生活需要，向特定人群提供停車位的。如浙江省物價(jià)局頒發(fā)的于1999年4月1日實(shí)施的《浙江省商品住宅價(jià)格構(gòu)成及價(jià)格行為規(guī)范》第十一條就規(guī)定："住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備及經(jīng)城市規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)列入住宅小區(qū)詳細(xì)規(guī)劃要求配置的非營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施、設(shè)備，商品住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位必須無(wú)償提供給整個(gè)住宅小區(qū)的住戶使用，不得另行作價(jià)銷售。"象這種情況，如果開(kāi)發(fā)商將地下車庫(kù)向非小區(qū)業(yè)主銷售或者出租，則是違法行為。
(二) 可以銷售的公共配套設(shè)施
雖然根據(jù)政府規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)修建地下車庫(kù)作為小區(qū)的配套設(shè)施。但只要具備相應(yīng)的條件，開(kāi)發(fā)商仍有權(quán)銷售地下車庫(kù)。因?yàn)榉刹](méi)有規(guī)定要將地下車庫(kù)無(wú)償交給業(yè)主使用。地下車庫(kù)和房屋的關(guān)系不同于水電和單元房屋、電梯和高層建筑的關(guān)系。地下車庫(kù)并非房屋必須要配備的設(shè)施，它與單元房屋是主次關(guān)系，不是主物與從物關(guān)系，系相對(duì)獨(dú)立建筑物，它可以獨(dú)立使用而不失使用價(jià)值。因此，只要在房屋買賣合同中沒(méi)有特別約定，則不存在從物隨主物一并買賣轉(zhuǎn)讓的說(shuō)法。開(kāi)發(fā)商如沒(méi)有承諾無(wú)償給業(yè)主提供地下車庫(kù)，且并沒(méi)有把地下車庫(kù)面積計(jì)入共攤面積內(nèi)，那么 ，投資興建該類地下車庫(kù)的開(kāi)發(fā)商對(duì)此享有專有使用權(quán)，業(yè)主也就無(wú)法要求開(kāi)發(fā)商無(wú)償交付其使用。
(三)非住宅區(qū)的配套設(shè)施
這一類地下車庫(kù)只要審批程序合法，當(dāng)屬開(kāi)發(fā)商自由支配，即可以轉(zhuǎn)讓，也可以出租，也沒(méi)有銷售或承租對(duì)象的限制。至于是否能擁有所有權(quán)，還有待于國(guó)家法律予以明確。目前杭州出臺(tái)了相應(yīng)的政策，對(duì)此類地下車庫(kù)準(zhǔn)備頒發(fā)土地使用權(quán)證。我們相信在不遠(yuǎn)的將來(lái)，地下車庫(kù)將擁有獨(dú)立的所有權(quán)證，屆時(shí)，作為一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)將可以抵押、轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)權(quán)能將能全部得到實(shí)現(xiàn)。
(四)利用人防工程進(jìn)行改造成的下車庫(kù)
1996年10月29日頒布的《中華人民共和國(guó)人民防空法》（自1997年1月1日起施行）是我國(guó)政府最早對(duì)地下空間進(jìn)行的立法，同時(shí)這部法律也是對(duì)地下空間利用的最高階位的法律。該法律規(guī)定了地下人防工程可以軍民兩用，即在和平時(shí)期可以利用人防工程為經(jīng)濟(jì)建設(shè)和人民生活服務(wù)，戰(zhàn)爭(zhēng)狀態(tài)下歸國(guó)家統(tǒng)一使用。同時(shí)規(guī)定了"誰(shuí)投資、誰(shuí)使用、誰(shuí)收益"原則。由于國(guó)家對(duì)其使用權(quán)有明確規(guī)定，因此，在和平時(shí)期，投資者享有包括轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、租賃等方式的使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)，同時(shí)承擔(dān)維修保養(yǎng)的法定義務(wù)。
如果投資者將人防工程改建為地下車庫(kù)，那么首先必須要獲得有關(guān)行政部門的審核同意，在保證不降低人民防空工程防護(hù)能力情況下，才能根據(jù)國(guó)家對(duì)地下車庫(kù)相關(guān)技術(shù)規(guī)范進(jìn)行修改直至符合地下車庫(kù)使用要求后方可作為地下車庫(kù)使用。
四、如何判斷地下車庫(kù)的歸屬
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