[ 余文唐 ]——(2014-2-19) / 已閱6585次
市場房價的不斷飆升和社會誠信的日漸式微，使得“一房二賣”現(xiàn)象層出不窮，由此而引發(fā)的訴訟也與日俱增。尤其是出現(xiàn)許多這樣的情形：先買方支付了全部或大部房價并將房屋裝修入住多年，但由于種種原因未將房屋產(chǎn)權(quán)過戶；后買方明知房屋已賣與他人卻與原房主串通再次買賣并盡快辦理了產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。于是發(fā)生了糾紛直至訴訟：或者后買方要求先買方騰房，或者先買方訴請確認(rèn)后買方的合同無效，或者一方起訴另一方反訴。對此，司法實(shí)踐中的做法很不統(tǒng)一：有的以物權(quán)優(yōu)先為由支持后買方，有的則依串通無效的法律規(guī)定支持先買方。
物權(quán)優(yōu)先說忽視前提
物權(quán)優(yōu)先說在物權(quán)法頒布施行后很是流行，司法實(shí)踐中以該說對“一房二賣”案件作出判決的屢見不鮮。持這一觀點(diǎn)的人認(rèn)為，房屋買賣合同產(chǎn)生的只是債權(quán)債務(wù)問題，即使先占也改變不了債的性質(zhì)；而房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記是國家向社會公示，產(chǎn)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的公信力，買受人取得的是房屋所有權(quán)這一物權(quán)。而物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法的基本原理，也是得到我國法律確認(rèn)的。該說通常以《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第八條關(guān)于先買方可以請求解除合同和賠償損失作為其立論根據(jù)。
物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法上的通說不假，且在我國法律中也有所體現(xiàn)。但是物權(quán)法并沒有采納立法過程中關(guān)于規(guī)定“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則的專家主張，合同法等其他法律也沒有關(guān)于支持本文所指后合同惡意串通型“一房二賣”的后買方的規(guī)定。因而認(rèn)為后買方不論是否存在與原房主惡意串通，其產(chǎn)權(quán)登記取得的房產(chǎn)“物權(quán)”優(yōu)于先買方的“債權(quán)”的觀點(diǎn)，在法律上是沒有足夠依據(jù)的。即使從《解釋》第八條來看，對于物權(quán)優(yōu)先說也是不足為據(jù)的。因?yàn)椤督忉尅吩谄涞谑畻l還作了串通無效的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)結(jié)合后者予以完整把握。
《解釋》第八條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。僅從這一規(guī)定來看，似乎該司法解釋支持了物權(quán)優(yōu)先說。但是聯(lián)系其第十條關(guān)于先買方要求確認(rèn)惡意串通的后合同無效的訴請應(yīng)予支持的規(guī)定，所得的結(jié)論應(yīng)該是：《解釋》第八條第（二）項(xiàng)的適用應(yīng)當(dāng)受其第十條的限制，即以后合同沒有惡意串通為前提。
串通無效說于法有據(jù)
近年來，串通無效說有所回歸于司法。該說認(rèn)為，后買方與原房主惡意串通而“一房二賣”的，即使后買方已將產(chǎn)權(quán)過戶，其所簽訂的房屋買賣合同和過戶取得的產(chǎn)權(quán)也是無效的，而先買方如非合同無效則應(yīng)得到支持。其理由有：其一，合同只有依法成立才有效，惡意串通侵害他人合法利益的合同是法律明文禁止的，因而依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其無效；其二，物權(quán)的取得必須依法進(jìn)行，基于無效的合同所進(jìn)行的物權(quán)登記也無效；其三，無效行為自始無效，無效的物權(quán)登記與未經(jīng)過物權(quán)登記的法律效果一樣，不影響串通無效的法律適用。
從法律依據(jù)來看，串通無效說是得到我國現(xiàn)行法律的充分支持的。民法通則第五十八條第（四）項(xiàng)、合同法第五十二條第（二）項(xiàng)均規(guī)定“惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益”的合同無效�！督忉尅返谑畻l也規(guī)定：“買受人以出賣人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無法取得房屋為由，請求確認(rèn)出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的，應(yīng)予支持。”這一規(guī)定，既是串通無效的法律規(guī)定在房屋買賣中的具體化，也是對《解釋》第八條規(guī)定補(bǔ)充設(shè)定了限制性適用先決條件。
從物權(quán)取得的角度來看，惡意串通侵害他人合法權(quán)益的，也是不能取得物權(quán)的。民法通則第七十二條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得，不得違反法律規(guī)定。物權(quán)法第七條也規(guī)定，物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。惡意串通侵害他人合法權(quán)益為法律明文禁止，基于惡意串通合同進(jìn)行的物權(quán)登記是無效的�？梢姡筚I方的產(chǎn)權(quán)過戶，并不能排斥串通無效法律規(guī)定的適用。只要是惡意串通侵害先買方合同權(quán)益，不論后一房屋買賣是否已辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，均應(yīng)認(rèn)定后合同無效。
惡意串通的司法判斷
惡意串通是合同當(dāng)事人或其代理人在訂立合同過程中，合謀實(shí)施侵害國家、集體或者第三人利益的違法行為。其成立要件有三：一是惡意，即主觀上明知存在國家、集體或者第三人利益，而且具有侵害該利益的故意。前者是觀念主義上的認(rèn)知惡意，后者為意思主義的動機(jī)惡意。二是串通，包括主觀上的合謀和客觀上的共為兩個方面，即合同雙方當(dāng)事人或代理人之間主觀上存在意思溝通、客觀上存在行為配合。三是侵害，即惡意串通的行為侵害到國家、集體或者第三人利益，將會或者已經(jīng)導(dǎo)致國家、集體或者第三人利益受損的后果。
惡意串通案件的審理難點(diǎn)，在于對惡意和串通的認(rèn)定。合同雙方主觀上是否存在惡意，屬于內(nèi)心活動范疇，被侵害人難以窺視得到；客觀上是否存在串通，往往只有行為人知曉，被侵害人難以取得證據(jù)。也就是說，從司法實(shí)踐來看，惡意和串通一般不能通過直接的證據(jù)來證實(shí)。如此，若單純按照“誰主張、誰舉證”的規(guī)則分配舉證責(zé)任，要求被侵害人承擔(dān)全部舉證責(zé)任，對于被侵害人是不公平的。因此，法官應(yīng)當(dāng)全面分析訂立合同時的具體情況、合同約定內(nèi)容以及合同的履行情況，在此基礎(chǔ)上加以綜合判定有沒有存在惡意和串通。
綜合判定的方法，實(shí)際上就是以推定的方式來認(rèn)定事實(shí)，即在掌握相關(guān)事實(shí)或證據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合日常習(xí)慣和生活經(jīng)驗(yàn)，通過推理來判斷、認(rèn)定未知事實(shí)。這種推定得到《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第九條第一款第（三）項(xiàng)的肯定，即“根據(jù)法律規(guī)定或者已知事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，能推定出的另一事實(shí)”，當(dāng)事人無需舉證證明。需要注意的是，在認(rèn)定是否惡意串通時，推定方式僅適用于惡意和串通的認(rèn)定，至于是否存在侵害利益，被侵害人仍需承擔(dān)舉證責(zé)任。而且，推定所得出的事實(shí)是可推翻的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)允許對方當(dāng)事人反證和辯駁。
（作者單位：福建省莆田市中級人民法院）
