[ 奚正輝 ]——(2017-2-9) / 已閱12524次
出售方違約不肯出售房屋，法院判決繼續(xù)履行合同并過(guò)戶(hù)
文/ 奚正輝|律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 主任、高級(jí)合伙人
閱讀提示：
2016年由于房?jī)r(jià)快速上漲，出售方反悔不肯出售房屋的案例頻發(fā)，出售方往往會(huì)借口漲價(jià)、不配合買(mǎi)受方辦理銀行貸款、不肯過(guò)戶(hù)、不肯交房等。這時(shí)，買(mǎi)受方如何訴請(qǐng)繼續(xù)履行買(mǎi)賣(mài)合同，并要求過(guò)戶(hù)呢？每個(gè)案例都會(huì)有所不同，要具體案件具體分析。奚律師最近有三個(gè)勝訴判決，分享給大家，希望給讀者一點(diǎn)參考。
關(guān)鍵詞：
買(mǎi)賣(mài)合同 房?jī)r(jià)上漲 出售方違約 繼續(xù)履行 強(qiáng)制過(guò)戶(hù)
主文：
案例一：案號(hào)：（2016）滬0115民初75240號(hào)，浦東法院判決日期：2016年11月30日
2016年7月，出售方宋某與買(mǎi)受方陸某簽訂《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》，轉(zhuǎn)讓上海市浦東新區(qū)泥城鎮(zhèn)彩云路一套拆遷安置房（滿(mǎn)三年可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)�，約定房屋總價(jià)為110萬(wàn)元，雙方于2016年11月30日前辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。買(mǎi)受方按約定支付首付款105萬(wàn)元，剩余5萬(wàn)元沒(méi)有支付。出售方由于自己置換房屋沒(méi)有成功，而且房?jī)r(jià)上漲了，明確稱(chēng)不出售房屋了。
由于過(guò)戶(hù)期限還沒(méi)有到就先行起訴，奚律師于是代理買(mǎi)受方給出售方做了電話錄音及讓中介出具證明，證明出售方已經(jīng)明確不同意出售房屋。審理期間，買(mǎi)受方將剩余房款5萬(wàn)元支付到了法院。
法院判決：出售方于判決生效后10日內(nèi)將房屋過(guò)戶(hù)及交房給買(mǎi)受方。
案例二：案號(hào)：（2016）滬0116民初9340號(hào)，金山法院判決日期：2016年12月27日
出售方為張先生與吳女士，為夫妻關(guān)系。2016年7月16日，張先生一人與買(mǎi)受方沈某簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》和《補(bǔ)充條款》，買(mǎi)賣(mài)合同約定房?jī)r(jià)為147萬(wàn)元，補(bǔ)充條款約定出售方實(shí)際到手價(jià)為125萬(wàn)元，雙方做高了買(mǎi)賣(mài)合同的價(jià)格。雙方約定的過(guò)戶(hù)時(shí)間為2016年10月31日前，提前交房時(shí)間為2016年9月10日前。買(mǎi)受方按約定向出售方張先生支付了首付款38萬(wàn)元，剩余部分銀行貸款支付。之后，吳女士在買(mǎi)受方沈某辦理銀行貸款時(shí)補(bǔ)簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，但是沒(méi)有簽署《補(bǔ)充條款》。2016年8月18日，出售方將系爭(zhēng)房屋上的銀行抵押貸款全部結(jié)清，但是抵押登記沒(méi)有注銷(xiāo)。2016年9月，買(mǎi)受方通過(guò)了上海農(nóng)商銀行的貸款審批。買(mǎi)受方催出售方辦理交房與過(guò)戶(hù)，但是出售方以房?jī)r(jià)上漲，無(wú)力購(gòu)買(mǎi)新房屋為由，表示不愿繼續(xù)出售房屋。
奚律師代理沈某收集了相關(guān)證據(jù)后，于2016年10月8日起訴到法院。法院審理中，吳女士認(rèn)為房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格為147萬(wàn)，不同意125萬(wàn)的價(jià)格。審理期間，沈某將剩余房款87萬(wàn)元支付到法院賬戶(hù)。
法院判決：出售方于判決生效后10日內(nèi)將房屋交付給買(mǎi)受方，且10日內(nèi)注銷(xiāo)抵押及過(guò)戶(hù)給買(mǎi)受方，并承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，訴訟費(fèi)與保全費(fèi)全部由出售方承擔(dān)。
案例三：案號(hào)：（2016）滬0109民初22043號(hào)，虹口法院判決日期：2016年12月26日
出售方為蔣先生及其兒子，兒子系未成年。2015年6月14日，出售方蔣先生并代理其兒子與買(mǎi)受方黃某簽署了《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》和《特別協(xié)議》，約定房屋總價(jià)288萬(wàn)元，原告按約支付了首付款126萬(wàn)元。出售方收到首付款后用于歸還了系爭(zhēng)房屋的抵押貸款，并注銷(xiāo)了房屋上的抵押登記。2015年7月30日，雙方完成審稅，買(mǎi)受方繳納稅款5萬(wàn)余元。辦理過(guò)戶(hù)時(shí)，房地產(chǎn)交易中心告知房屋已被出售方前妻李女士通過(guò)訴訟查封。2015年11月，李女士敗訴，房屋解封。2015年12月，買(mǎi)賣(mài)雙方再次申請(qǐng)房屋過(guò)戶(hù)，交易中心告知未成年人出售房屋需要父母雙方簽字，由于李女士不配合，未能過(guò)戶(hù)。后房?jī)r(jià)上漲，出售方蔣先生要求增加70萬(wàn)元，否則不同意過(guò)戶(hù)。
奚律師代理買(mǎi)受方訴訟至法院，認(rèn)為父親是小孩的監(jiān)護(hù)人，也是法定代理人，代為簽署的買(mǎi)賣(mài)合同成立并生效，無(wú)須小孩母親簽署。法院審理中，買(mǎi)受方將剩余房款支付到法院賬戶(hù)，并且同意另外補(bǔ)償房款15萬(wàn)元給出售方。
法院判決：出售方于判決生效后15日內(nèi)將房屋過(guò)戶(hù)并交付給買(mǎi)受方，訴訟費(fèi)與保全費(fèi)全部由出售方承擔(dān)。
延伸閱讀：
買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中，首先要判斷合同是否有效？其次要判斷到底是誰(shuí)違約？最后判斷合同是否可以履行？房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)，繼續(xù)履行合同，可以最大限度的維護(hù)買(mǎi)受方的權(quán)利。
專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)律師可以幫助當(dāng)事人收集證據(jù)，分析案件并做出客觀的判斷，為客戶(hù)降低損失或者爭(zhēng)取利益最大化，及控制訴訟風(fēng)險(xiǎn)。
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