[ 胡杰豐 ]——(2004-6-9) / 已閱11813次
業(yè)主能否自行籌備成立業(yè)主大會(huì)？
浙江民禾律師事務(wù)所 胡杰豐
據(jù)廣州日?qǐng)?bào)道，3月16日晚，地處惠州惠城區(qū)麥地路某住宅小區(qū)的15名業(yè)主大會(huì)籌備組成員正在該小區(qū)S22棟開(kāi)會(huì)，商量召開(kāi)全體業(yè)主大會(huì)的事宜。晚8時(shí)30分左右，該小區(qū)保安隊(duì)3名保安和一便衣男子闖入會(huì)場(chǎng)，以“非法集會(huì)”為由要求各業(yè)主立即解散會(huì)議。籌備組組長(zhǎng)彭老伯爭(zhēng)辯了幾句，便被他們4人拉到門(mén)口痛毆，致使其頭皮開(kāi)裂、右腿股骨骨折，當(dāng)晚被送往惠州市中心人民醫(yī)院救治。據(jù)估算，彭老伯的治療費(fèi)用需要數(shù)萬(wàn)元。
據(jù)記者調(diào)查，該小區(qū)自10年前交付，現(xiàn)有業(yè)主1700多戶，由于業(yè)主們認(rèn)為物業(yè)管理公司不稱(chēng)職，為了保護(hù)自己的權(quán)益，業(yè)主們于去年成立了業(yè)主大會(huì)籌備組，今年3月13日貼出公告，準(zhǔn)備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定物業(yè)管理公司的去留。但是業(yè)主們籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的行動(dòng)一直受到物業(yè)管理公司的干擾和限制，小區(qū)管理處保安人員多次搶走業(yè)主登記表、撕掉業(yè)主大會(huì)籌備組的公告，直至3月16日保安闖入會(huì)場(chǎng)、毆打業(yè)主。據(jù)悉，這次事件是惠州市近年來(lái)發(fā)生的最嚴(yán)重的小區(qū)物業(yè)管理公司與業(yè)主間的沖突事件，當(dāng)?shù)嘏沙鏊殉闪?zhuān)案組調(diào)查此案。
筆者沒(méi)有對(duì)報(bào)道進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，也沒(méi)能取得經(jīng)過(guò)法院、公安機(jī)關(guān)等有關(guān)部門(mén)確認(rèn)的正式說(shuō)法，無(wú)法對(duì)其中所涉及的事實(shí)部分進(jìn)行論斷式法理分析。但是報(bào)道反映了當(dāng)前物業(yè)管理行業(yè)普遍關(guān)注的兩個(gè)問(wèn)題：業(yè)主自行召集的業(yè)主會(huì)議是否為非法集會(huì)？業(yè)主能否自行籌備成立業(yè)主大會(huì)？由于我國(guó)還沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)對(duì)這兩個(gè)問(wèn)題作出明確規(guī)定，業(yè)主和物業(yè)管理公司又常常對(duì)此存在不同理解，并由此導(dǎo)致糾紛，因此筆者就報(bào)道所涉及的這兩個(gè)問(wèn)題談?wù)勛约旱挠^點(diǎn)。
一、業(yè)主召集業(yè)主會(huì)議是否為非法集會(huì)
我國(guó)《憲法》第35條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民有言論、出版、集會(huì)、結(jié)社、游行、
示威的自由”，可見(jiàn)，集會(huì)自由是憲法賦予公民的一項(xiàng)基本權(quán)利，任何機(jī)關(guān)、團(tuán)體、單位和個(gè)人都不得隨意剝奪公民的這一基本權(quán)利。為了保障公民依法行使集會(huì)、游行、示威的權(quán)利，維護(hù)社會(huì)安定和公共秩序，我國(guó)又專(zhuān)門(mén)制訂了《集會(huì)游行示威法》，根據(jù)我國(guó)《集會(huì)游行示威法》的規(guī)定，集會(huì)是指聚集于露天公共場(chǎng)所，發(fā)表意見(jiàn)、表達(dá)意愿的活動(dòng)。而《集會(huì)游行示威法實(shí)施條例》進(jìn)一步界定了露天公共場(chǎng)所的含義，明確規(guī)定“露天公共場(chǎng)所是指公眾可以自由出入或者憑票可以進(jìn)入的室外公共場(chǎng)所，不包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企業(yè)事業(yè)組織管理的內(nèi)部露天場(chǎng)所”。公民在露天公共場(chǎng)所舉行集會(huì)，必須依法向主管機(jī)關(guān)——公安機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)并獲得許可，否則為非法集會(huì)。
如果業(yè)主在不屬于露天公共場(chǎng)所的其他地點(diǎn)召開(kāi)會(huì)議（如報(bào)道中業(yè)主大會(huì)籌備組在小區(qū)內(nèi)業(yè)主所有的S22棟召開(kāi)會(huì)議），就不需要經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，也未違反有關(guān)法律法規(guī)，不存在“非法集會(huì)”的問(wèn)題。退一步說(shuō)，即便屬于“非法集會(huì)”，物業(yè)管理公司也只能及時(shí)報(bào)告公安部門(mén)，由公安部門(mén)來(lái)負(fù)責(zé)處理，保安自身沒(méi)有任何管理、驅(qū)散“非法集會(huì)”的權(quán)力。相反，如果保安沒(méi)有經(jīng)過(guò)業(yè)主同意，也未依法取得有關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)，就擅自闖入業(yè)主家中解散所謂的“非法集會(huì)”，則嚴(yán)重侵害了業(yè)主的人身權(quán)，違反了有關(guān)法律的規(guī)定。我國(guó)《憲法》39條規(guī)定：“中華人民共和國(guó)公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅�！薄缎谭ā返�245條規(guī)定：“非法搜查他人身體、住宅，或者非法侵入他人住宅的，處三年以下有期徒刑或者拘役。”《治安管理處罰條例》第22條也規(guī)定：“有下列侵犯他人人身權(quán)利行為之一，尚不夠刑事處罰的，處十五日以下拘留、二百元以下罰款或者警告：……（二）非法限制他人人身自由或者非法侵入他人住宅的；……”由此可見(jiàn)，公民的住宅受到法律嚴(yán)格保護(hù)，物業(yè)管理公司或者保安不得非法侵害業(yè)主的這種法定權(quán)利。
二、業(yè)主能否自行籌備成立業(yè)主大會(huì)
業(yè)主大會(huì)是業(yè)主依法行使物業(yè)所有權(quán)、實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治的一種形式，其基礎(chǔ)是業(yè)主對(duì)物業(yè)所享有的建筑物區(qū)分所有權(quán)。在業(yè)主大會(huì)成立過(guò)程中，容易產(chǎn)生糾紛的環(huán)節(jié)是首次業(yè)主大會(huì)召集權(quán)的行使主體問(wèn)題，也即誰(shuí)有權(quán)籌備成立業(yè)主大會(huì)的問(wèn)題。
建設(shè)部頒布的《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》第5條規(guī)定：“業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)的籌備工作�！边@一規(guī)定對(duì)于剛交付的物業(yè)可能是適用的，但是現(xiàn)在有很多物業(yè)已經(jīng)交付了多年但一直沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)，而建設(shè)單位可能早已解散或者倒閉，不可能有代表來(lái)參加業(yè)主大會(huì)籌備組。如果出現(xiàn)這種情況，是不是業(yè)主大會(huì)就永遠(yuǎn)不用成立了？
按照一般常理，在某一組織成立后，該組織籌備組的成員應(yīng)成為其核心成員（最起碼也是正式成員）。我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的業(yè)主組織，建設(shè)單位不是業(yè)主（尚未出售的物業(yè)除外），也就無(wú)權(quán)參加業(yè)主大會(huì)，由無(wú)權(quán)參加業(yè)主大會(huì)的建設(shè)單位負(fù)責(zé)籌備業(yè)主大會(huì)，既不符合常理，也不符合《物業(yè)管理?xiàng)l例》的立法目的，更不符合業(yè)主自治的實(shí)際需要。
籌備、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)是業(yè)主基于物業(yè)所有權(quán)而享有的一種私權(quán)利，根據(jù)私權(quán)領(lǐng)域“法律不禁止即為容許”的精神，業(yè)主自行籌備、召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并不違反有關(guān)法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，屬于合法的行為。同時(shí)，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定“業(yè)主有權(quán)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議”，業(yè)主大會(huì)會(huì)議當(dāng)然也包括業(yè)主大會(huì)的籌備會(huì)議和成立會(huì)議。因此，筆者認(rèn)為，只要具備業(yè)主大會(huì)的成立條件，業(yè)主可以自行籌備成立業(yè)主大會(huì)。
論文原載于《現(xiàn)代物業(yè)》2004年第4期（原文使用筆名陳宇）
