[ 胡雷 ]——(2022-4-2) / 已閱2676次
一、案情簡介
置業(yè)公司與金聲公司簽訂獨家銷售代理合同，置業(yè)公司制定銷售底價給金聲公司，約定金聲公司不得以任何名義收取購房客戶除合同房款以外的其他費用。金聲公司幾經(jīng)轉(zhuǎn)手到信義公司手上，信義公司在銷售時已經(jīng)過了其與上家的委托代理權(quán)限。信義公司虛構(gòu)團購費（三萬抵六萬）的優(yōu)惠價格，誘導買受人交納團購費并購房。信義公司與上千個買受人均未簽訂書面房屋中介合同，僅向買受人開具團購費的收據(jù)。買受人發(fā)現(xiàn)優(yōu)惠價系信義公司虛構(gòu)后起訴返回被法院判決駁回。
二、判決觀點
該案為批量性案件，判決結(jié)果都一樣。選取其中一份判決予以說明。
（一）一審南京市鼓樓區(qū)人民法院（2021）蘇0106民初10202民事判決書
本院認為，根據(jù)買受人提交的收據(jù)所載事項，買受人向信義
公司公司支付的3萬元系團購服務(wù)費，現(xiàn)信義已促成案涉商鋪交易完成，完成服務(wù)內(nèi)容。買受人認為該3萬元系3萬元抵6萬元購房款的優(yōu)惠活動，但其未能提交充足證據(jù)予以證明，應(yīng)當承擔舉證不能的不利后果。另，根據(jù)信義公司提交的證據(jù)，案涉商鋪原價13896元，實際銷售單價9800元，房屋總價143570元，雖該銷售方案未經(jīng)買受人及置業(yè)公司的確認，但其上載明的房屋實際單價及銷售總價與買受人及置業(yè)公司之間的《商品房出售合同》載明的購房單價及總價相當，且根據(jù)銷售方案載明的案涉商鋪的原價及實際銷售單價計算，案涉商鋪的總價降低了約6萬元。綜上，買受人要求信義公司公司退還團購服務(wù)費并支付利息的訴請，無事實和法律依據(jù)，一審法院不予支持。
（二）二審南京市中級人民法院（2021）蘇01民終15478號民事判決書
本院認為，買受人為購買案涉商鋪向信義公司支付3萬元，信義公司出具的收據(jù)載明的收款事由為團購服務(wù)費，買受人稱該3萬元為購房款的一部分，信義公司無權(quán)收取，因該主張與收據(jù)載明的收款事由不符，本院不予采納。
買受人與信義公司之間形成中介合同關(guān)系，信義公司已促成買受人與置業(yè)公司訂立商品房買賣合同，買受人應(yīng)當支付相應(yīng)的中介服務(wù)費用。從信義公司一審中提供的相關(guān)證據(jù)來看，買受人在購買案涉商鋪時，享受了相應(yīng)的優(yōu)惠，買受人雖對信義公司提供的證據(jù)不予認可，但并未提供足以反駁的證據(jù)予以證明。買受人以其未享受團購優(yōu)惠為由，要求信義公司返還3萬元團購費的上訴主張，本院不予采納。
三、案件剖析
（一）信義公司是否有權(quán)制定團購優(yōu)惠價
涉案商鋪的定價權(quán)在置業(yè)公司，置業(yè)公司給了總銷金聲公司一個銷售底價，金聲公司不低于該底價銷售即可。置業(yè)公司在庭審中也明確從未授權(quán)信義公司定價權(quán)，亦對信義公司的團購價不予認可�？梢姡帕x公司的團購優(yōu)惠價系虛構(gòu)。為了達到銷售目的虛構(gòu)團購優(yōu)惠政策誘導買受人交納團購費并購房。信義公司沒有定價權(quán)，這種虛構(gòu)優(yōu)惠的營銷方式在形式上看使得買受人享受了優(yōu)惠。但買受人實際上是否享受優(yōu)惠，以及如果享受優(yōu)惠是否如其標榜的內(nèi)容足額享受在本案判決中沒有進行實質(zhì)性的論證。
（二）信義公司是否有權(quán)向買受人收取團購服務(wù)費
信義公司無權(quán)向買受人收取團購服務(wù)費。信義公司自己陳述，其對涉案房屋的銷售權(quán)來源于金聲公司在房地產(chǎn)獨家銷售代理合同中的授權(quán)。所以，信義公司不得超出置業(yè)公司與金聲公司所簽訂的《房地產(chǎn)獨家銷售代理合同》的授權(quán)范圍銷售。在該合同第4頁第5條第2項明確約定，金聲公司不得以任何名義收取購房客戶除合同房款以外的其他費用。團購費不屬于合同房款，可見，信義公司向買受人收取團購費已超出該份合同的授權(quán)范圍。信義公司收取涉案款項不存在相應(yīng)合同依據(jù)及法律依據(jù)。同時即便該行為為超越代理權(quán)限的行為，該行為也亦未得到置業(yè)公司的追認而變?yōu)闊o效法律行為。
《房地產(chǎn)獨家銷售代理合同》是置業(yè)公司在本案一審一次開通提交的證據(jù)，之后在其他關(guān)聯(lián)案件中未將該份證據(jù)提供，反而是筆者作為買受人的代理人將該份合同在其他關(guān)聯(lián)性案件中均予以提供。置業(yè)公司在第一次開通之后更換了代理律師。
（三）買受人是否享受到了信義公司的團購優(yōu)惠政策
買受人享受團購優(yōu)惠政策的前提是該政策真實存在。根據(jù)庭審內(nèi)容可知，該優(yōu)惠政策系信義公司與其上家單方制定，沒有置業(yè)公司、金聲公司的授權(quán)和認可，該政策系虛構(gòu)的。本案較為真實的情況為，信義公司為了達到銷售目的，虛構(gòu)優(yōu)惠政策。類似于把原價提高一倍在標榜半價銷售，看起來享受到了半價優(yōu)惠，但實際上買受人并沒有享受任何優(yōu)惠或者享受很少的優(yōu)惠。
