[ 胡雷 ]——(2023-5-19) / 已閱1725次
一、案情簡介
居間合同第四條約定，本合同簽訂后，屬于中介原因除外，導(dǎo)致買賣雙方未能依合同之約定履行相應(yīng)義務(wù)的。均不影響中介方對上述中介服務(wù)費的收取，并同時約定由違約方賠償中介方買賣中介服務(wù)費。買方依約交納中介費，后賣方違約導(dǎo)致合同無法履行。買方能否向中介主張返還已收取的中介費，同一仲裁委在中介向賣方主張中介費、買方向中介主張返還中介費案件的裁決中給出了不同的答案。
二、南京仲裁委員會（2021）寧裁字第396號裁決書
該裁決認(rèn)為買方可以向中介主張返還。仲裁庭認(rèn)為，買方繳納的中介費屬于預(yù)繳性質(zhì)，最終需要根據(jù)《合同》的履行情況確定中介費由哪一方繳納。而根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百六十三條之規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。賣方與買方之間的房屋買賣合同已經(jīng)成立，中介費是必須收取的。因被賣方違約，買方無法取得案涉房，如果仍要買方承擔(dān)中介費顯然不當(dāng)，中介費應(yīng)按《合同》約定由賣方承擔(dān)。但因中介沒有實際向買方退還中介費，中介向賣方索要中介費的條件尚未成就。綜上，本庭對中介要求賣方人支付中介服務(wù)費的仲裁請求不支持。
三、南京仲裁委員會（2022）寧裁字第1287號裁決書
該裁決認(rèn)為買方不可以向中介主張返還。仲裁庭認(rèn)為，中介服務(wù)費不應(yīng)返還。《中華人民共和國民法典》第九百六十三條規(guī)定，中介人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報酬。案涉合同第四條明確約定，除中介原因外導(dǎo)致買賣雙方未能依合同約定履行相應(yīng)義務(wù)的，不影響中介方中介服務(wù)費的收取。本案中，根據(jù)第四條的上下文理解，中介已經(jīng)按照約定向買方提供了中介服務(wù)，買方并無證據(jù)證明中介存在違約行為，應(yīng)由賣方賠償被買方已收取的中介服務(wù)費，故仲裁庭對買方要求中介返還已收取費用的仲裁請求不予支持。
四、裁決觀點剖析
筆者贊同396號裁決書中買方可以向中介主張退還的觀點，1287號裁決書是對合同條款的曲解。不影響中介費中介費的收取”后面是“，”后半句內(nèi)容為“并同時約定由違約方賠償中介方買賣中介服務(wù)費�！本娱g合同第四條中“不影響中介費中介費的收取”是指中介方依然有權(quán)收取中介費而不是可以不退還守約方已付的中介費。具體理由如下：第一，合同第四條后半句要求中介退還守約方中介費。在買方已經(jīng)支付中介費的情況下，中介方?jīng)]有損失不可能賣方主張賠償。此處約定違約方賠償中介方中介費的前提條件就是中介要有中介費的損失，這個損失來源于中介在賣方違約時有向買方退還中介費的義務(wù)；第二，守約方中介費的交納是一種預(yù)交，根據(jù)合同履行情況來判斷最終由哪方承擔(dān)。即396號裁決書的觀點；第三，買方向賣方的追償權(quán)不是中介拒絕返還買方中介費的理由。買方除了依據(jù)合同向中介主張返還中介費外，確實也可以其已經(jīng)代賣方付了中介費為由而向賣方追償。這個選擇權(quán)在買方，而且追償也并非合同約定的中介費的實現(xiàn)方式。
五、396號裁決書中的美中不足
雖然396號裁決書肯定了中介向違約方主張中介費的權(quán)利，但這是建立在退還在守約方已付中介費的前提下。筆者認(rèn)為，此時中介向守約方退還中介費的義務(wù)與向違約方主張中介費的權(quán)利是相互獨立的。中介向違約方主張中介費的權(quán)利不因其是否退還守約方中介費為轉(zhuǎn)移。
