[ 于闖 ]——(2007-7-20) / 已閱6685次
配偶反對 拍賣無果
文/中央財經大學拍賣法方向碩士研究生于闖
《物權法》第106條是關于善意取得制度的規(guī)定，這條規(guī)定對拍賣實務的影響深遠。
06年，蔣先生通過拍賣公告看好一套住宅，該標的是不交吉狀態(tài)，令蔣先生有所疑慮。經過實際考察，蔣先生了解到，業(yè)主夫婦正準備離婚，男主人欲將房屋拍賣，而女主人不同意。
配偶要求撤銷拍賣
雖然男主人承諾一定會把房子拍出，并說明房產證上登記的是自己的名字，以此加強蔣先生的信心，但其配偶則拿出正在離婚訴訟的文件，勸蔣先生不要參與拍賣。蔣先生在看樓時應業(yè)主配偶的要求，簽名證明自己已經看過樓，后這個簽名又被女主人用來證明蔣先生已看過訴訟離婚的文件，結果，雖然蔣先生通過拍賣方式成交，但最終法院依法判定撤銷拍賣合同，蔣先生不能取得房屋所有權。
警示：不交吉狀態(tài)
有法律人士表示，目前拍賣市場不交吉的情況多樣，隱秘性強，因此拍賣行通常也不愿意列明不交吉的情況，需要競拍人親自考察，但通常競拍人不具有專業(yè)知識，也缺少經驗，較易掉進圈套。
專家點評：
此案例涉及到《物權法》106條的規(guī)定，任何人處分財產應當有處分權，但是現(xiàn)實生活中確實存在著將自己無處分權的東西拿出去處分的現(xiàn)象。比如說朋友托我保管一臺筆記本電腦，保管期間我把電腦賣了，受讓人善意地以合理價格取得筆記本電腦，這時朋友起訴，法律該保護誰的權利呢？106條規(guī)定，一般來說無處分權人處分財產，所有權人有權追回，但是如果符合106條規(guī)定的三種情形，所有權人就不能追回了。
第一種情形：受讓人受讓不動產是善意的。動產，根據(jù)權利的外觀，可以認為是出賣人的，而且受讓人也不應當知道這個動產是屬于其他人的，可認為善意。不動產，如果登記機關錯了，登記在我名下，我去拍賣了，原則上講，受讓人是善意的，也不應當知道，這時所有權人就不能追索了。
第二種情形：買受人以合理的價格購買。
第三種情形：轉讓的不動產或者動產依照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀浀怯�，不需要登記的已經交付給受讓人。
《物權法》106條實際上是保護善意第三人的制度。但是大家注意《物權法》中還規(guī)定了一個但書，但法律另有規(guī)定的除外。有兩種情形：
1、如果處分的財產是法律禁止轉讓的財產，所有權人有權追回。
2、對于遺失的東西，所有權人有權追回，但是有時間期限，只有在兩年之內才可以追回，超過兩年，法院也不保護了。如果受讓人買這個東西，是通過拍賣取得的，或者在正常經營場所買受的，所有權人可以追，但應補償受讓人因此花費的必要費用。
具體到本案中，房屋的所有權實際由業(yè)主夫婦共有，蔣先生在應該知道男主人不能單方處置房屋的情況下，仍通過拍賣方式競得房屋，不符合《物權法》善意取得制度的構成要件，因此不能取得房屋的所有權。
術語分析：
“交吉”和“不交吉”，這是兩個專有名詞。交吉，即競買后即可使用，不確定因素和風險都較小，但起拍價格相對高些。而不交吉物業(yè)，通常只是已取得產權，但房屋仍因各種原因或仍被他人居住使用，要實際擁有，還須辦理一些相關手續(xù)方能取得。因此，不交吉的標的一般非常便宜
